먼저 예비분석은 무수히 많은 경매물건 가운데 응찰자의 목적에 맞게 위치와 가격 등을 확인한 후 불리한 물건을 배제하는 과정이다. 개인의 자금여력에 따라 상황은 다르지만 보통 10개 내외 물건을 고르는 것이 좋다.
본분석은 개인이 선정한 물건을 직접 방문해 살펴보고 현재가치와 향후 전망을 고려하는 과정이다.
하유정 지지옥션 연구원은 "현장 방문을 마친 후 동사무소에서 세대열람을 해 주민등록 전입을 확인하고 인근 부동산 중개업소에 방문해 시세를 파악해야 한다"며 "낙찰을 받고자 하는 부동산의 주인과 세입자를 만나 현재 상황을 미리 숙지하는 것도 중요하다"고 말했다.
명도는 낙찰을 받았음에도 인도명령 대상자 등이 해당 부동산의 인도를 거절할 때 관할법원에 건물을 비워달라고 제기하는 소송이다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "기존에 살고 있는 세입자를 내보내는 게 쉽지 않다"며 "권리분석을 명확히 해서 서류상으로 문제가 없는 집을 낙찰받는 것이 필수"라고 설명했다.
최종확인 단계에서는 경매법정에서 서류철 확인을 통해 등기가 변경된 부분은 없는지 미처 파악하지 못한 부분은 없는지 재차 확인해야 한다.
해당 물건의 최종확인 후 입찰서류 작성시 펜으로 긋고 다시 쓰거나 틀린 부분에 날인할 경우 무효가 되므로 주의해야 한다. 또 주변 분위기에 휩쓸려 개인의 자금여력보다 지나치게 높은 입찰가를 적어내 낭패를 보지 않도록 평정심을 유지하는 것도 필요하다.
조 팀장은 "최근 경매환경이 오히려 좋아지면서 경매법정을 찾아 자신의 예상 낙찰가와 실제 입찰가와 비교하는 사람들이 늘고 있다"며 "경매 입찰은 고도의 노하우가 필요하기 때문에 경험이 부족한 사람들은 미리 연습을 해보는 것이 좋다"고 덧붙였다.
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