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A사는 부동산을 보유하고 운영하는 법인이다. A사는 지분출자자들의 출자를 받아 설립된 법인인데, 2006년 B은행으로부터 담보대출을 받아 서울 외곽지역에 상업용 빌딩을 매입했다. A사의 주수입원은 빌딩 임대수입인데, 각종 비용을 공제한 후 매월 은행이자를 상환하고 연말에는 출자자들에게 배당을 실시한다. A사의 빌딩 지하에는 대형마트인 C마트가 입점하고 있는데, 지난 해 말 경기부진의 여파로 C마트는 A사 빌딩에 있는 매장을 철수하기로 결정했다. 마침 임대차기간이 올해 3월말 만료되기 때문이다. 이에 따라 A사는 다른 임차인을 유치하려고 백방으로 알아보았는데, 역시 경기부진으로 인하여 새로운 임차인을 구할 수 있을 것 같지가 않다. 이제 문제가 심각해졌다. A사가 C마트에 50억원에 달하는 보증금을 반환하려면 은행에서 새로 대출을 받아야 하는 입장인데, 어느 은행도 돈을 빌려주려고 하지 않는 것이다. 더구나 지하층이 당분간 공실이 되므로 올해 4월부터는 지하층 임대수입을 기대할 수 없게 되는데, 이렇게 되면 5월부터 C은행에 대한 이자도 연체할 수밖에 없다. C마트와 B은행도 답답하기는 마찬가지이다. C마트의 경우 보증금을 받을 수 있을지 알 수 없고, B은행의 경우 이자연체가 예상되고 있는데 마땅한 대책이 없다. 채권자의 입장에서 빌딩을 압류하거나 담보실행으로 경매에 붙인다고 해도 빌딩의 자산가치 하락으로 인하여 채권회수는 요원하다. 필자는 A사를 대리하고 있다. 2006년 A사의 투자자를 대리해 A사를 설립했으며, 빌딩매입을 위한 실사, 매매계약체결 등 갖은 고생 끝에 A사 빌딩을 매입했다. A사 투자자들은 전문적인 투자자들이었는데, 당시 일반적으로 통용되던 투자기법을 응용하여 은행으로부터 담보대출을 받아 취득자금의 상당부분을 충당했다. 그런데 전문적인 투자기법과 세련된 협상기술로 필자를 감탄하게 하였던 A사 투자자들이 이제 큰 어려움에 처하게 되었다. 전례 없는 세계적 경기침체로 인해 자산가치가 하락하였고 공실이 발생해 이자상환재원에 부족이 생겼기 때문이다. 필자는 A사와 그 투자자들의 손해를 줄일 수 있는 법적 대책이 없을까 이리저리 궁리를 하고 있는데, A사의 출자자들이 추가출자를 하여 C마트의 보증금을 빼주고 당분간의 이자상환재원을 마련하여 위기를 넘기는 것 외에는 대책이 없는 것 같다. A사 투자자들은 이제 추가출자를 함으로써 이 위기를 모면할 것인지, 아니면 이 선에서 털고 손절매를 할 것인지 딜레마에 빠졌다. 전례 없는 세계적 경기부진 속에서 전문 투자자들이 오히려 더 고생하는 것을 보면서, 변화에 둔감한 필자도 이제는 부동산 전문투자자들의 패러다임에 변화를 가져올 때가 아닌가 싶은 생각이 든다.
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