[서경 부동산교실] 집 상속받아 2주택… 처분순서는?

분당에 소형 아파트 1채를 소유하고 있는 K 씨는 3년 전 돌아가신 아버지로부터 물려받은 인천 소재의 단독주택을 1채 더 소유하고 있다. 그런데 얼마 전 신규 아파트를 분양 받아 내년에 입주할 계획이다. K 씨는 새 아파트에 입주하기 전에 2채의 주택을 모두 매도할 것을 고려 중인데 어느 것을 먼저 팔아야 하는지 조언을 구하고 있다. 올해부터 1가구 2주택자가 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과돼 양도차익의 50%를 세금으로 내야 한다. 장기보유에 따른 특별공제를 받을 수 없음은 물론이다. 그러나 K 씨의 경우와 같이 일반주택 1채와 상속주택 1채를 보유하는 경우에는 처분 순서에 따라 중과세를 피할 수 있고 그만큼 세금을 아낄 수 있다. 상속주택은 상속인 의지로 취득한 주택이 아니라는 점 때문에 양도세 혜택을 주고 있기 때문이다. 종전에는 상속 받은 주택을 처분하면 주택 수 또는 보유·거주 기간 등과 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있었으나 현재는 비과세 규정이 폐지 되었다. 대신 다른 주택의 양도세 비과세 가능여부를 판단하는 경우 주택 수에서 제외되는 혜택은 계속 받을 수 있다. 즉 1주택을 소유하고 있는 사람이 상속으로 인해 2주택이 된 경우 상속 받은 주택은 1가구 1주택 비과세 여부 판정 시 주택 수에 포함시키지 않는다. 따라서 매도일을 기준으로 기존 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도세를 과세하지 않는다. 그러나 기존 주택이 아닌 상속주택을 먼저 매도할 경우에는 양도소득세를 내야 한다. 따라서 K 씨는 비과세 혜택을 받을 수 있는 일반주택을 먼저 매도하는 방안을 선택해야 한다. 일반주택의 매도 후 상속주택의 매도 시에는 1가구 1주택인 상태에서 매도하는 경우에 해당되므로 상속주택 역시 매도일 현재 비과세 요건을 충족한 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 반대로 상속주택을 먼저 매도하는 경우에는 1가구 2주택자의 양도로 보아 중과세율(50%)로 양도세가 과세된다. 다만 상속 받은 주택은 상속일로부터 5년 내 양도 시 중과세율 대신 기본세율(9~36%)이 적용된다. 결국 상속주택이 있을 때에는 반드시 주택의 처분순서를 지켜야만 절세가 가능하다.