[시론] 부동산 경기 활성화 하려면

지난 2001년부터 과열 현상을 보이던 부동산경기가 정부의 강력한 투기 억제정책으로 지난해부터 하향안정세를 보이고 있다. 그러나 판교 지역의 분양가격이 예상보다 높을 것이라는 전망과 재건축에 대한 규제 완화의 기대감으로 강남과 분당 지역의 주택가격이 연초부터 상승세를 보이고 있다. 급기야 정부는 2월17일 ‘수도권 주택시장 안정대책’을 발표했다. 며칠 후 대통령도 신년 기자회견에서 ‘투기와의 전쟁을 해서라도 부동산가격을 안정시키겠다’는 강력한 의지를 표명한 바 있다. 돌이켜보면 참여정부 2년 동안의 부동산정책은 투기 억제대책의 연속이라 할 수 있다. 올해부터 부동산 과표의 현실화, 다주택 소유자에 대한 양도소득세의 중과, 종합부동산세가 신설됐고 5월부터는 재건축 아파트의 개발이익 환수를 위해 임대 아파트 건설이 의무화 된다. 또한 2월 임시국회에서 처리되지 못한 부동산중개업법이 통과돼 실거래가격으로 과세가 이뤄지면 과세의 형평성과 함께 참여정부의 부동산 관련 세제는 정비되게 된다. 즉 부동산투자로 얻은 차익은 사회적으로 인정되는 만큼만 향유하고 나머지는 세금이 부과 된다. 정부는 부동산가격 안정과 부동산경기의 활성화라는 두마리의 토끼를 좇고 있다. 두마리의 토끼를 좇는 것은 쉬운 일이 아니다. 그러나 정부가 추진하고 있는 입법이 예정대로 추진되고 부동산시장을 죄고 있는 각종 규제가 완화되면 가능하다. 바꿔 말하면 과거에는 양도 차익을 제도적으로 환수할 수 없었기 때문에 투기지역 등 각종규제를 했으나 이제는 상황이 달라진 것이다. 조세제도가 완비된 이후의 시장 및 거래 관련 규제는 이중규제이기 때문이다. 먼저 투기지역 및 주택거래신고제는 실수요자의 주택거래를 제약해 주거수준 향상을 가로막는 한편 주택시장을 냉각시켜 미분양 물량을 증가시키는 요인이 되고 있다. 즉 거래규제는 정산적인 거래를 위축시키므로 주택거래신고지역과 투기과열지구의 탄력적 운영이 필요하다. 또한 투기과열지구 해제 요건이 충족된 지역은 조속히 해제하는 한편 투기지역 예고제도를 도입해 사전에 충분히 검토한 후 지구를 지정하는 제도의 도입이 필요하다. 부동산거래시 세금부과의 기준이 되는 과표의 현실화로 취득세와 등록세 부담이 3~5배 증가했다. 즉 과표가 상향 조정됨에 따라 양도소득세 및 취득ㆍ등록세 부담이 증가해 주거의 상향이동을 억제하고 장기적으로는 조세부담이 가격에 전가돼 주택가격을 상승시키게 된다. 주택거래의 활성화를 위해 세율이 하향 조정돼야 한다. 가용택지가 고갈된 서울과 수도권 일부지역에서 재건축사업은 중산층의 주택공급이라는 순기능이 있다. 2000년부터 2003년까지 4년간 서울시 주택건설 실적 중 재건축으로 공급된 주택은 40%에 달한다. 재건축단지 아파트가격이 급등하면서 정부는 재건축사업에 대한 다양한 규제를 통해 가격상승을 억제하고 있다. 현재와 같은 규제하에서 재건축은 수익성이 없어 사업추진이 불가능하다. 이와 같은 상황이 지속되면 서울의 집값은 3~4년 후 다시 상승할 것이다. 최근 재건축 아파트의 개발이익 환수를 위한 임대주택 건설 의무화가 확정된 바 있다. 재건축을 통해 주택공급을 확대하기 위해 소형주택 의무 비율을 현재의 60%에서 40% 수준으로 하향조정하고 전매금지 조항도 삭제해 재건축의 숨통을 터줘야 한다. 80년 후반 분당ㆍ일산 등 5대 신도시 건설을 발표한 후 주택가격이 수년 동안 하향안정세를 보인 것을 우리는 기억하고 있다. 투기억제대책이나 수요억제정책은 단기적인 효과는 매우 크나 장기적인 대책은 될 수 없다. 장기적으로 주택가격을 안정시키기 위해서는 수요가 있는 곳에 주택공급을 확대하는 정책이 필요하다. 이러한 관점에서 서울 공항 등 수도권에 신도시 개발은 지속적으로 추진돼야 한다. 이상과 같이 주택가격 안정과 경기활성화를 위해서는 부동산 관련법의 개정과 함께 공급확대와 규제가 완화 돼야 한다. 특히 정부는 주택 관련 규제를 완화하는 과정에서 특정지역의 주택가격이 상승해도 일정기간 동안 인내심을 가지고 추진해야 한다. 끝으로 참여정부의 주택정책은 부동산투기 억제와 저소득층을 위한 임대주택의 공급 확대로 요약할 수 있다. 급등하는 주택가격을 안정시키기 위해 참여정부 초기 투기억제 대책을 쏟아부은 것도 어느 정도 이해는 된다. 이제는 주택시장을 정상화하기 위해 과거를 돌이켜보고 앞으로 3년 동안 어떻게 규제를 완화할 것인지 차분히 검토할 시기이다.