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Q = 주택을 2채 소유하고 있습니다. 먼저 취득했던 주택을 1채 매각하고 다시 1채를 구입하려고 하는데 어떻게 해야 양도세를 줄일 수 있을까요?
A = 1가구 2주택의 경우 일시적으로 2주택으로 된 경우인지 아닌지에 따라 처분방식이 달라집니다.먼저 일시적인 2주택 상태에 있는 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 이 경우는 기존주택 취득한 후 1년 이상이 지나 다른 주택을 취득한 경우로서 다른 주택을 취득한 지 3년이 안된 상태를 말합니다. 이 경우 기존주택을 매도하면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 물론 매도가액이 9억원을 초과하면 이 비율에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도세를 부담하셔야 합니다. 그런데 이 경우 주의할 점은 기존주택이 먼저 매도되고 나중에 주택을 구입하는 순서를 유지하셔야 한다는 것입니다. 만약 주택을 먼저 매입하고 기존주택을 나중에 매도하게 되면 일시적 2주택 상태에서 매도하는 것이 아니라 1가구 3주택인 상태에서 매도하는 것이 되어 기존주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 없습니다. 즉 전체 양도차익에 대해 양도세를 부담하셔야 합니다. 이때 취득일 및 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
두 번째로 일시적 2주택 3년 유예기간이 지난 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 이 경우 일시적 2주택 3년 유예기간이 지난 상태이므로 이 상태에서 매도하면 기존주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 없습니다. 따라서 기존주택에 대해 비과세를 받으려면 나중에 취득한 주택을 먼저 매도하여 세금을 내고 그 후에 기존주택을 매도하셔야 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 이 경우 추가 취득하는 주택을 먼저 취득하면 1가구 3주택 상태가 되나 두 번째로 취득한 주택을 먼저 매도하고 기존주택을 매도하면 기존주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 그 이유는 두 번째로 취득한 주택을 매도하면 다시 기존주택과 세 번째로 취득한 주택만 남게 되는데 이는 다시 일시적 2주택 3년 유예기간내에 기존주택을 매도하는 경우로 인정되기 때문입니다.
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