강도 높은 부동산대책이 줄줄이 나오고 있습니다. 국민들 자산의 75% 정도가 부동산에 쏠려 있어 우리나라 사람들은 부동산에 특히 민감할 수밖에 없습니다. 대책에 따라 자산의 75%가 휘청거리니 관심이 높을 수밖에 없죠.
최근 10년간 가장 강한 규제로 꼽히는 8·2대책의 경우 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 비롯해 서울을 투기과열지구로 지정해 대출규제를 강화하는 등 부동산 가격을 잡기 위한 전방위적 내용을 담고 있습니다. 그래서 지금 거래가 뚝 끊기고 서로 눈치만 보는 상황이 계속되고 있습니다.
게다가 얼마 전에는 가계부채대책이 발표됐습니다. 해외에서도 우리나라의 가계부채를 우려할 정도로 걱정거리였다는 점과 더 이상 미룰 수 없다는 절박함에서 나온 대책이었습니다. 과거 서브프라임 사태 때 미국의 경우 부채 감축을 신속히 해 경제는 빨리 회복됐으나 집을 잃고 길거리에 나앉은 사람이 700만명이나 돼 부작용도 심각했답니다. 그래서 우리 정부는 서민과 저소득층이 계속해서 경제생활을 유지할 수 있도록 하면서 부채를 줄이도록 하는 세심한 가계부채대책을 마련하게 된 것이죠.
이번 가계부채대책에도 아파트 중도금 대출 규제 같은 부동산과 관련된 내용이 일부 있으나 이 대책만으로는 시장에 미치는 영향이 미미할 것으로 보입니다. 다만 앞으로 시행될 규제들과 새롭게 나올 규제책들을 감안하면 부동산 시장은 계속해서 관망세 혹은 하락세를 보일 가능성이 높은 것이죠.
☞ 지금 부동산시장 어떻기에
경기회복 더딘데 공급 넘쳐
정부도 추가 규제책 만지작
집 사려는 사람들 의욕 꺾여
☞ 언제·얼마까지 떨어질까요
90년대 후 3개년만 집값 내려
큰 충격없다면 하락세 제한적
일부 지방·묻지마투자는 주의
대부분의 자산이 그렇듯이 부동산 가격도 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 올해 정부에서 내놓은 정책들은 부동산을 사려는 사람들의 의욕을 꺾는 것들이어서 가격이 떨어질 가능성이 높아집니다. 게다가 최근에는 금리 인상에 대한 우려도 커지고 있습니다. 미국의 지속적인 금리 인상으로 우리도 이제 금리를 더 이상 낮게 유지할 수 없는 상황이 된 것이죠. 과거 미국의 금리 인상이 우리나라 부동산 시장에 곧바로 영향을 미친 적은 거의 없으나 이제는 상황이 다를 것으로 보입니다. 가계부채가 워낙 높은 지금 상황에서 기준금리가 2~3회 오르게 된다면 경기 악화로 인한 부동산 가격 하락과 높은 금리에 따른 수요 감소로 부동산 가격 하락 압력이 커지게 됩니다. 이래저래 전망이 좋지 않게 됩니다.
이 외에도 수요 요인으로는 인구와 경제 성장 등이 있는데 인구는 단기간에 변화가 거의 없기 때문에 경제 성장 여부를 눈여겨봐야 합니다. 최근 반도체로 인한 반짝 성장을 제외한다면 경제 전반적으로 그리 좋아 보이지는 않습니다. 즉 앞으로도 지지부진한 경기가 진행될 가능성이 높고 이에 따라 부동산 가격의 상승 여력도 제한적일 것입니다.
다음은 공급 요인을 살펴봐야 합니다. 집을 짓기 위해서는 건설 인허가를 받아야 하는데 이러한 인허가 물량을 공급 요인에서는 중시해 봅니다. 2000년대 연평균 48만7,000가구이던 인허가 물량이 지난 2011~2016년 연평균 59만7,000가구로 크게 늘었습니다. 게다가 2015년과 2016년의 경우 76만5,000만가구, 72만6,000만가구를 기록해 역대 최대 기록을 경신하기도 했습니다. 인허가 물량이 통상 2년 내외의 시차를 가지고 입주 물량으로 바뀐다고 봤을 때 2017년과 오는 2018년 입주 물량이 어마어마함을 예상할 수 있고 이에 따른 가격 하락은 커질 것으로 전망됩니다.
수요와 공급 측면에서 정부의 대책과 최근의 상황을 요약한다면 수요는 줄어들고 공급은 늘어나고 있으니 상승보다는 하방 압력이 월등히 큰 것으로 볼 수 있습니다. 게다가 정부에서 규제책을 강화하면 할수록 시장은 더욱 조정받을 가능성이 높아지게 됩니다. 그러나 너무 큰 걱정은 하지 않아도 될 듯합니다. 200만가구 건설 후 우리나라에서 집값이 빠진 해는 단 3개년에 불과합니다. 1999년 외환위기로 10.6%가 빠지고 2005년 신용카드 사태로 1.94%, 2013년 금융위기로 0.24%가 빠졌을 뿐입니다. 우리나라 전체 부동산으로 봐서는 거시경제의 큰 충격이 없다면 빠질 가능성보다는 조금이라도 오를 가능성이 높다고 보는 편이 적절할 것입니다.
그러나 개인들 입장에서는 안심할 수 없습니다. 지난해부터 지방 집값은 계속해서 빠지고 있고 단군 이래 최대의 입주 물량이 쏠리는 지역도 가격 조정은 불가피해 보이기 때문입니다. 과거와 같이 묻지 마 식으로 투자할 경우 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 철저하게 지역 선택에 주의해야 하고 금리 인상을 감안한 투자를 해야 소중한 자산을 지킬 수 있을 것입니다.
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