집값을 잡기 위해 동원된 가장 강력한 세제 카드는 ‘종합부동산세’ 도입이다. 참여정부 때인 지난 2005년에 모습을 드러냈다. 그런데 집값은 전혀 엉뚱한 방향으로 뛰었다. 2006년에 기록적인 부동산 가격 폭등이 나타났다. 가격 급등에는 여러 이유가 있었지만 집값을 잡는 데 세제 카드를 동원한 것도 한 원인이다. 한 전문가는 “세제를 통해 집값을 잡을 수 없다는 것을 이미 경험했다”며 “이런 상황에서 1주택자의 세금 혜택까지 건드리는 것은 부작용을 키울 수 있다”고 말했다.
집값을 잡기 위해 정부가 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 강화를 검토하자 전문가들은 우려의 시각을 보내고 있다. 이번 1주택자 과세 강화는 이른바 ‘똘똘한 한 채’에도 규제의 칼날을 들이대겠다는 의도로 풀이된다. 하지만 이 같은 세제 압박만으로 서울 요지로 몰리는 수요를 억제하기는 힘들다는 지적과 함께 자칫 실수요자들만 피해를 입을 수 있다는 우려도 나온다.
◇1주택자도 규제 대상으로=여당인 더불어민주당과 기획재정부에 따르면 정부는 ‘8·27부동산대책’의 후속조치로 1주택자에 대한 세금 규제 카드를 추진하고 있다. 고가주택에 대해 종부세 강화 계획을 꺼낸 데 이어 1주택자도 타깃이 된 것이다.
현재 당정이 검토하는 안을 보면 ‘조정대상지역’ 1주택자의 비과세 요건을 2년 거주에서 3년 거주로 늘리고 일시적 2주택자의 비과세 기간도 3년에서 2년으로 줄이는 방식이다. 기재부의 한 관계자는 “관련 법 시행령 개정이 필요하다는 논의가 나온 것은 사실”이라면서도 “제도의 목적과 효과·부작용 등을 충분히 고려해 검토할 것”이라고 말했다.
일각에서는 정부가 1주택자의 장기보유특별공제(10년간 최대 80%)에도 손을 댈 수 있다는 관측을 제기하고 있다. 하지만 이 경우 투기수요보다는 집 한 채만 장기 보유한 노년층이나 은퇴자 또는 투기목적이 아닌 실수요자들의 반발이 클 것이라는 예상이 많아 정부가 추진하기는 어려울 것이라는 의견도 적지 않다. 이에 업계에서는 특정 기간의 거주 요건을 추가하는 등의 방법이 될 수 있다는 분석도 제기된다.
◇1주택자까지 타깃 포함 이유는=그간 정부 부동산대책의 주 타깃은 다주택자였다. 김현미 국토교통부 장관의 “살지 않는 집은 파시라”는 언급이 이를 잘 대변한다. 이에 정부는 지난해 ‘8·2대책’을 내놓으면서 조정대상지역 다주택자들의 양도세율을 10~20% 높였다. 올 7월 나온 종부세 개편안에서도 3주택자 이상의 세 부담을 이전보다 대폭 높였다. 다주택자들의 세 부담은 높아졌지만 집을 파는 사람은 많지 않았다. 대신 각종 세제혜택을 받을 수 있는 등록 임대사업자로 선회하거나 자녀 증여를 택했다.
한마디로 다주택자를 압박했지만 집값은 큰 폭으로 뛰었다. 오히려 실수요자를 중심으로 강남권 등 요지의 1주택으로만 몰리는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 거세졌다. 1주택자 과세 강화는 정부가 이런 ‘똘똘한 한 채’의 수요를 규제해 서울 집값 안정세를 가져오겠다는 의도로 풀이된다. 또 ‘갭 투자’ 등을 이용한 이른바 ‘단타족’이 늘어났다는 판단에 일시적 2주택자의 비과세 조항도 강화하겠다는 게 정부의 판단이다.
◇1주택 세제 강화하면 집값 떨어질까?=전문가들은 1주택자 세제 강화가 집값 제동에는 큰 도움이 되지 않을 것으로 내다본다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 검토 중인 방안이 시행되면 이른바 단타족과 똘똘한 한 채에 대한 수요가 소폭 조정될 수는 있다”면서도 “하지만 전반적으로 집값 상승에 대한 기대심리가 과도한 상태에서 1주택 세제 강화만으로 시장 열기를 식힐 수 있을지는 미지수”라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 “시장이 반응할 시간도 주지 않고 특정 지역의 집값을 잡기 위해 세금을 올리는 것은 의미가 없다”며 “서민 주거복지를 더 강화하고 공급을 늘리는 것이 답”이라고 지적했다.
오히려 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 견해도 나온다. 예를 들어 비과세 거주 요건이 늘어나 직장·교육 등을 이유로 이사를 해야 할 실수요자들의 경우 차질이 빚어질 수 있다는 설명이다. 우병탁 신한은행 부동산세무팀장은 “투자자들 중 1주택 비과세 요건을 이용하는 사람은 많지 않다”면서 “1주택자의 상당수가 실수요자들인데 그들이 곤란해질 수도 있다”고 전했다. /이완기·정순구·빈난새기자 kingear@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
kingear@sedaily.com
