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[영상]'성공률 5%' 지역주택조합 성공한 서울 23곳 중 9곳이 동작구?

'원수에게 추천하는 지주택' 사업, 동작구엔 성공 사례多

서울시 지주택 성공사례 23곳 중 9곳 동작구 내 위치

'대형건설사 참여' 등 지주택 성공의 요소들 가진 동작구

성공사례 많더라도 여전히 지주택 만의 위험성 존재해 현명한 판단 필요









요즘 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합(이하 지주택). 아파트를 싼값에 주겠다고 조합원을 모은 뒤 기약없이 사업이 지연되는 경우가 부지기수며 횡령 등 각종 비리 사건도 적지 않다. 성공확률도 매우 낮아 “지주택은 원수에게 추천하는 것”이라는 말도 있다.

그런데 이렇게 위험천만한 지주택 사업이 다른 곳보다 성공적으로 이뤄지는 곳이 있다. 바로 서울시 동작구다. 서울시 지주택 성공사례 23곳 중 9곳이 동작구에서 위치해 있어 ‘지주택 사업의 성지’로 불리고 있다. 동작구에서 지주택이 유독 원활하게 진행되는 이유와 성공하는 지주택들의 특징을 '집슐랭 흥신소’가 알아봤다.

‘원수에게나 추천’한다는 지주택, 동작구에서는 다르다?





지주택은 해당 지역에 거주하는 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 소유한 1주택자가 조합을 결성해 주택을 짓는 사업이다. 조합원이 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발해야한다. 하지만 토지를 매입하는 것이 쉽지 않아 재개발, 재건축 사업에 비해 신뢰도가 낮다. 또한 조합 사입시 탈퇴가 어렵고 지속적으로 추가분담금을 납입해야하는 경우도 적지 않아 피해가 속출하자 일각에서는 이 제도를 없애야한다는 목소리도 나오고 있다.

위험도가 높은 사업이지만 동작구에서는 지주택 성공사례가 다수 발생했다. 앞선 성공사례들 때문인지 추진 중인 지주택도 많다. 동작구에 따르면 현재 사업이 진행중인 지주택은 총 21곳으로 이 중 2곳은 준공돼 올해 입주까지 시작했다. 뿐만 아니라 3곳이 토지 95% 매입이 끝나 사업계획승인이 났으며 11곳이 지구계획단위를 지났다. 그렇다면 성공하는 지주택들의 특징은 무엇일까? 성공적인 지주택 사업지들이 일반적으로 공유하는 특징은 다음과 같다.

지주택 성공 이끈 건 ‘역세권 노후 주택 밀집 지역’ 특성





지주택은 대부분 역세권에서 이뤄진다. 입지가 좋지 않으면 조합원들을 모집하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 따라서 입지가 좋고 노후 주택들이 밀집돼 있는 곳이 지주택 사업장이 되는 경우가 대부분이다. 동작구 일대는 서울의 대표적인 달동네였던 곳으로 낙후된 주택들이 많이 밀집돼 있었다. 지금도 소방차가 들어가지 못하는 좁은 길들이 많다. 이처럼 역과 인접한 입지를 가지고 있지만 개발이 많이 이뤄지지 않은 탁에 이를 개발하려는 수요가 많았던 것이다. 또한 구릉지 지역이 많고 아파트 빌라, 단독 주택들이 다수 섞여 있는 한편 토지 규모가 작아 재개발·재건축에 적합하지 않았던 것도 동작구에서 지주택이 많이 진행되는 이유라고 업계 관계자들은 추측했다.

‘대형건설사의 참여·앞선 성공사례' 등도 지주택 활발한 이유







대형건설사의 참여 또한 지주택 사업의 성공확률을 높인다. 대형건설사가 사업에 참여한다는 것은 수익성과 입지가 보장돼 있는 곳이라는 뜻이기 때문이다. 또한 대형시공사가 사업에 참여할 경우 자금 확보가 용이해져 사업 진행에 속도가 붙기 때문이다. 실제 상도 스타리움 지주택의 경우 시공사로 선정된 GS건설로부터 지급보증을 받아 미 매입 토지를 매입하기도 했다. 동작구에서 입주까지 성공한 지주택 아파트에는 힐스테이트, 롯데캐슬, 더샵 등 대형건설사의 브랜드 단지가 있었다.



지주택은 인근 지역의 사례를 바탕으로 추진하는 경우가 많다. 따라서 같은 지역 내에 성공사례가 많은 곳일수록 조합원 모집도 유리하고 지주택이 추진돼 성공할 가능성이 높다.

지역의 성공실적 뿐만 아니라 시행사의 실적도 중요한 요인이다. 시행사에서 이전에 추진했던 지주택 사업들의 실적을 보고 조합에 가입하는 사람들이 늘어나고 있기 때문이다. 상우디벨럽먼트는 동작하이팰리스 1차 사업계획승인에 힘입어 동작구에서 하이팰리스 2차, 3차 조합원 모집도 성공적으로 마감했다.

지주택 성공 열쇠인 ‘토지확보율’ 큰 면적 소유한 토지주 많아 비교적 수월





토지매입이 지주택의 성공을 좌우한다. 동작구의 한 지주택 업무대행사에서 근무했던 업계관계자는 사업초기 단계에 토지를 많이 확보하고 있거나 사업지 면적이 좁아서 매입해야 할 토지가 작으면 성공확률이 높아진다고 전했다. 실제로 동작구에서 지주택에 성공한 아파트와 사업계획승인단계를 통과한 사업지의 공통점은 해당 부지에 넓은 면적의 땅을 소유하고 있던 토지주가 있었다는 점이다. 이 경우 큰 면적의 토지를 소유하고 있는 토지주로부터 토지를 매입하는 것에만 성공한다면 사업은 수월하게 진행될 수 있다. 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사는 “한 명의 토지주가 협조하지 않으면 사업 자체가 진행되지 않는 위험이 있지만 대체로 여러 명과 협상하는 거 보단 한 사람이 토지를 크게 가지고 있는 것이 협상 면에서 편리하다”고 설명했다. 지주택 사업에 성공하여 올해 초 입주를 시작한 상도동 롯데캐슬 파크엘의 경우 지덕사가 소유하고 있던 부지를 태려건설이 매입해 사업을 진행한 것이었으며 지난 5일 사업계획승인을 받은 상도현대메트로센터파크 지주택의 경우 상도 감리교회 부지를 태건건설이 매입해 사업을 진행했다. 지난 10월 입주를 시작한 보라매 자이 또한 사업부지의 64.5%를 만민교회 한 곳이 소유해 사업이 비교적 수월했을 것으로 분석된다.

하지만 여전히 지주택 사업에 대해서는 수요자들의 적절한 판단이 요구된다. 동작구의 사례처럼 잘 될 수 밖에 없는 요건들을 갖추고 있다고 하더라도 결코 지주택 사업이 안전하다고 말할 수는 없기 때문이다. 이 때문에 사업추진에 따른 책임이 조합원 개인에게 오는 지주택의 특성을 고려해 조합가입 이전에 보이지 않는 위험까지 면밀히 살피는 노력이 필요해 보인다.
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