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녹물까지 참았는데…잘나가던 재건축 아파트 '비명'

지난주 서울 -0.1%로 낙폭 확대

일반 아파트 보다 가파른 하락세

정부 규제 완화 기대에 못미치고

'투자 성격' 시장악화에 민감 반응


집값 상승기에 가장 큰 폭으로 올랐던 재건축 아파트 가격이 부동산 시장 하락기에 접어들자 빠르게 떨어지고 있다. 정부의 재건축 규제 완화가 시장 기대에 미치지 못한 데다 ‘투자재’ 성격이 강한 재건축 아파트의 특성이 반영돼 악화하는 시장 상황에 민감하게 반응하는 것으로 풀이된다.

6일 부동산R114 통계에 따르면 지난주(9월 30일 기준) 서울 재건축 아파트 가격은 0.10% 하락해 일반 아파트 하락률(-0.02%)을 앞질렀다. 앞서 그 전주 재건축·일반 아파트가 각각 0.06% 내린 것에 비해 일반 아파트는 하락 폭이 축소된 반면 재건축은 낙폭이 커진 것이다. 한국부동산원 월간 통계에서는 연식이 20년을 초과하는 노후 아파트 가격이 8월 0.50% 하락해 준공 5년 이하 신축(-0.35%) 등 총 5개 연령대군 가운데 하락률이 가장 컸다. 윤석열 정부가 출범하면서 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 5월(0.01%)이나 6월(-0.07%)만 해도 재건축 아파트의 하락률은 상대적으로 낮았지만 7월(-0.24%)부터 가파른 하락세를 나타내고 있다.





최근 들어 재건축 아파트값의 낙폭이 커지는 원인으로는 정부의 규제 완화가 기대에 못 미친다는 점이 꼽힌다. 정부는 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대를 대선 공약으로 내걸었지만 출범 후 수차례 내놓은 대책들이 미흡하다는 평가를 받고 있다. 분양가상한제 개편의 경우 가격 조정 폭이 기존 대비 1.5~4.0%에 그친 점이나 재건축 부담금 합리화 방안에서 부과율 상한을 기존과 동일하게 50%로 유지한 점 등이 대표적이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “정부가 다소 미온적인 정책을 내놓으면서 재건축 사업에 대한 시장 기대가 꺾이고 매수심리도 위축된 것으로 보인다”고 말했다.

투자재 성격을 지닌 재건축 아파트의 특성도 최근 하락세의 또 다른 원인으로 지목된다. 노후화된 재건축 단지는 거주 여건이 떨어지고 각종 규제 대상이 되는 반면 미래 가치가 가격에 반영돼 있어 진입 장벽이 높기 때문이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “일반적으로 재건축은 실거주보다는 투자를 목적으로 매입하는 경우가 많다”며 “다른 투자자산처럼 재건축 단지도 변동하는 시황에 보다 민감하게 반응하고 있다”고 진단했다.



한편 이날 한국부동산원이 발표한 10월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트값은 19주 연속 하락세가 이어지며 낙폭도 매주 커지고 있다. 이번 주 서울 아파트값은 0.20% 하락해 지난주(-0.19%)보다 하락 폭을 키웠다. 이는 2012년 12월 3일(-0.21%) 이후 약 10년 만에 가장 크게 내린 수치다.

인천은 전주와 동일한 0.31%의 하락률을 기록했고 경기(-0.26%)는 낙폭이 소폭 줄었다. 수도권과 전국은 각각 0.25%, 0.20% 내리며 전주와 동일한 낙폭을 보였다. 한국부동산원은 “추가 금리 인상 우려에 따른 매수 관망세가 짙어지고 있다”며 “매물 가격 하향 조정이 지속적으로 이뤄진 가운데 간헐적인 실거래 하락 단지가 발생한 결과”라고 설명했다.
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