부동산 가격이 급격하게 상승하면서 부모가 자녀에게 본인의 주택을 양도하거나 증여하는 일이 과거에 비해 많아졌다. 필자에게 부동산에 관한 문의가 들어오면 상담의 많은 부분이 가족 간에 부동산 거래와 관련된 것이다. 어떻게 하면 부모 소유의 주택을 자녀에게 세금 부담 없이, 그리고 싼 가격에 이전할 수 있을지 질문하는 내용이 주된 사항이다.
특수관계자 간의 자산 이전은 개인이 처한 상황에 따라 증여와 양도를 적절하게 선택해야 한다. 그리고 필요한 경우에는 둘을 섞는 부담부증여 등도 생각해 보아야 한다. 즉, 하나의 완벽한 답은 있을 수 없고 자녀와 부모의 환경에 따라 적절한 의사결정이 필요하다. 하지만 어떠한 선택을 하든지 반드시 유념해야 할 부분이 있다. 그것은 바로 세법에서 정의하는 시가를 정확히 아는 일이다.
세법에서 시가는 불특정 다수인 간에 거래되는 금액으로 정의하고 있다. 즉, 시장에서 일반적으로 거래되는 금액을 시가로 볼 수 있다. 예를 들어 편의점에서 파는 음료수 가격이 그 음료수의 시가이다. 시가는 제3자와 통상적으로 거래되는 금액이기 때문에 부모와 자식 간에 부동산 거래를 할 때는 시가대로 거래되지 않을 가능성이 크다. 그렇다면 특수관계자 간에 거래하는 것과 세법상 시가의 개념을 정확히 아는 것은 어떤 관계가 있는 걸까?
정부에서 가족 간에 시가대로 거래하지 않는 것을 불공정 거래로 보고 시세대로 거래를 강제할 수는 없다. 하지만 시가대로 세금을 걷을 수는 있다. 이를 세법에서 부당행위계산 부인이라고 한다. 부당행위계산 부인 규정이란 특수관계자 간에 거래로 인하여 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우(시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 양도소득금액을 시가대로 계산할 수 있는 규정이다.
부당행위계산 부인 규정에 따르면 과세의 기준인 시가가 어떻게 계산되는지 정확히 알아야 한다. 앞서 살펴보았듯 시가는 세법에서 불특정 다수인 간에 거래되는 금액으로 정의하고 있지만, 이 정의만으로는 도대체 보유한 부동산의 시가가 얼마인지 알 수가 없다. 그래서 세법에서는 시가로 인정되는 가액을 별도로 정의하고 있는데, 시가로 인정되는 가액이란 해당 재산에 대한 거래가액, 감정가액, 수용보상가액, 경매·공매가액을 의미한다. 그리고 해당 재산에 대한 거래가액 등이 없을 경우에는 그 재산과 유사한 재산의 거래가, 감정가, 보상가액, 경매·공매가액 중 어느 하나를 시가로 볼 수 있다.
그렇다면 시가로 인정되는 금액이 여러 개일 경우에는 어떤 금액이 시가일까? 먼저 해당 재산에 대한 거래가액 등과 유사매매사례가액이 있을 경우 항상 해당 재산에 대한 거래가액 등이 시가로 인정된다. 예를 들어 해당 재산에 대한 감정가액이 있고, 유사매매사례가액의 거래가액이 있는 경우라면 해당 재산에 대한 감정가액을 그 재산의 시가로 판단한다.
해당 재산에 대한 거래가액 등이 여러 개일 경우에는 평가기준일(양도일, 증여일, 상속개시일)에서 가장 가까운 날의 금액을 시가로 본다. 이러한 금액도 여러 개일 경우 해당 가액의 평균값을 시가로 인정하고 있다.
법령에 따르면 유사매매사례가액은 평가 대상 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 거래가액 등을 의미한다. 이때 공시되는 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우(쉽게 생각하면 아파트를 의미함)와 그 외의 경우로 나누어 유사매매사례가액을 평가한다. 공동주택의 경우에는 평가대상 주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있는 사례가 여야 하며, 평가대상 주택과 유사매매사례가 주택의 주거전용면적의 차이가 5% 이내이고, 공동주택가격의 차이가 5% 이내여야 한다. 이 요건을 모두 만족하는 유사매매사례가액이 여러 개일 경우에는 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택의 유사매매사례가액을 평가대상 주택의 시가로 판단한다.
시가로 인정되는 가액은 평가기준일 전후 일정한 기간 내에 존재하는 금액이어야 시가로 인정받을 수 있다. 이때 증여는 증여일 전 6개월, 후 3개월 기간에 시가로 인정되는 가액이 존재해야 하며, 상속은 상속개시일 전 6개월, 후 6개월, 양도는 양도일 전 3개월, 후 3개월의 유효한 기간 내에 시가 금액이 있어야 정당한 시가로 판단한다. 유효한 기간을 벗어난 기간에 시가로 인정되는 가액이 있을 경우 납세자 또는 과세관청은 평가심의위원회를 통해 해당 가액을 시가로 인정받을 수도 있다.
가족 간에 부동산 거래 검토는 해당 부동산의 시가를 정확하게 파악하는 일부터 시작한다. 그런 후 예상되는 세금을 계산해보고 양도를 할지, 증여를 할지 등을 판단해야 한다. 시가를 파악하지 않고 특수관계자 간에 자산을 이전하는 일은 눈을 감고 길을 건너는 것처럼 매우 위험한 일이다. 꼭 사전에 세법상 시가를 검토해서 안타깝게 세금 폭탄을 맞는 일이 없도록 해야 한다.
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