전셋값 오르자…올해 서울 아파트 갱신계약 절반이 갱신권 사용[집슐랭]

10·15대책 등 규제 강화 여파…올해 월세 상승률은 전세 추월

신규 계약 전세보증금 10% 오를 때 월세 16.3% 뛰어…주거비 부담 커져

서울시내 아파트 단지 모습 [연합뉴스 자료사진]

서울의 한 중개업소 매물판 모습 [연합뉴스 자료사진]

올해 서울 아파트 전월세 가격 상승이 지속되며 갱신 계약을 한 임차인의 절반이 계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 사용한 것으로 나타났다. 특히 10·15대책 등으로 월세 수요가 늘어나면서 월세 가격 상승률은 전셋값 상승률을 뛰어넘었다. 정부의 규제 강화 정책이 임차인들의 주거비 부담을 키우고 있다는 지적이 나온다.

28일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래 내역을 분석한 결과 올해 갱신 계약 비중은 41.7%로, 지난해 31.4%에 비해 10%포인트 이상 확대됐다. 전셋값 상승세가 지속되면서 신규보다는 재계약을 선택한 임차인이 늘어난 것이다. 특히 계약갱신요구권을 사용한 비중은 작년 32.6%에서 올해는 49.3%로 급증했다.

갱신 계약을 한 임차인의 절반 가까이가 전월세 가격 인상률을 5% 이하로 낮추기 위해 갱신권을 사용한 것이다.

서울 아파트 갱신권 사용 비중은 역전세난이 심각하던 2023년 30%대까지 급감했다가 이후 전셋값이 상승하며 작년 하반기 이후 다시 증가 추세를 보이고 있다.

특히 올해 전세보다 월세 상승이 두드러졌다.

한국부동산원의 주택가격동향조사 통계에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세(보증부 월세) 가격은 누적 3.29% 올라 같은 기간 전셋값 상승률(3.06%)을 추월했다.

지난해는 전세가 5.23%, 월세가 2.86% 오르는 등 통상 전셋값 상승기에는 월세보다 전세 상승률이 높은 것이 일반적이다.



그러나 올해들어 월세 상승폭이 커진 것은 10·15대책 등 규제 확대로 임차 수요는 늘어난 반면 전세까지 대출 규제가 강화되며 인상된 보증금의 일부를 월세로 전환하는 수요가 늘어난 영향이 크다는 게 시장의 분석이다.

서울 전역이 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶이면서 매매 거래 시장이 침체하며 전반적인 임대 수요가 증가한 것도 원인으로 꼽힌다.

또 다른 시세 조사 기관인 KB국민은행이 중형(95.86㎡) 이하를 대상으로 조사한 서울 아파트 월세지수는 지난달 130.2까지 오르며 관련 통계가 공개된 2015년 12월 이후 역대 최고를 기록했다.

월세 상승이 가팔라지면서 임차인의 주거비 부담은 커지고 있다. 국토교통부 실거래가시스템 자료 분석 결과 서울 아파트 전세 보증금은 지난해 평균 5억 7479만원에서 올해는 6억 87만원으로 4.5% 올랐다. 하지만 월세액(보증금 제외)은 지난해 평균 108만 3000원에서 올해는 114만 6000원으로 5.8% 상승했다.

특히 새로 임대차 계약을 맺은 신규 월세 계약의 평균 월세액은 지난해 112만 6000원에서 올해 130만 9000원으로 16.3% 상승했다. 이는 월세를 끼지 않은 신규 전세 계약의 평균 보증금이 작년 5억 7666만원에서 올해 6억 3439만원으로 10% 오른 것과 비교해 유독 월세 상승폭이 가팔랐음을 알 수 있다.

시장 전문가들은 내년에도 서울지역의 새 아파트 입주 물량 감소하는 가운데 정부의 규제 정책이 지속될 경우 임대차 시장 불안으로 임차인의 주거비 부담이 커질 것으로 우려한다.

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 "6·27 대출 규제에 이어 10·15대책까지 규제 확대로 주택 갈아타기와 상향 이동이 어렵게 되면서 임차 수요 증가가 예상되고, 월세 전환도 가팔라질 것"이라며 "내년 신규 입주 물량도 줄어드는 만큼 전월세 시장 불안에 대비해야 한다"고 말했다.