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'인컴' 자산에 단타까지...주가는 널뛰고 배당률은 출렁
증권 국내증시 2019.12.05 17:49:50저금리와 증시부진 속에 기존에 인기를 끌었던 사모펀드·주가연계증권(ELS)·채권 등에 대한 경계감이 높아지면서 부동산 투자상품인 리츠에 투자금이 꾸준히 몰리고 있다. 리츠는 투자자들의 자금을 모아 상업용 부동산을 사들여 이곳에서 나오는 임대수익을 배당하는 금융상품이다. 연초 이후 금리 하락세가 지속되면서 예금이자보다 높은 배당을 주는 리츠의 매력이 커졌다. 이에 따라 올 들어 상장된 롯데리츠와 NH프라임리츠의 경우 공모주 청약에서 각각 4조원과 7조원대의 거액이 몰리고 기존에 상장돼 있던 신한알파리츠와 이리츠코크렙 등도 주가가 급등했다. 그러나 소수의 상장리츠에 자금이 쏠리면서 일부 리츠의 경우 시가 배당률이 3%대로 떨어지는 등 과열 양상을 보이고 있다. 본래 리츠의 목적인 안정적인 투자상품의 성격과는 달리 변동성이 커지고 시세차익을 노린 단타 투자자들까지 등장하고 있다는 지적이다. 갈 곳 없는 부동자금, 리츠에 쏠려 리츠에 관심이 쏠리는 것은 막대한 부동자금이 투자할 곳을 찾지 못하고 있기 때문이다. 예금 금리 수준이 크게 하락한 가운데 국내 주식시장은 해외 증시의 강세에도 불구하고 ‘나 홀로 약세’를 이어가고 그동안 투자자들이 몰렸던 미국 주식, ELS, 사모펀드 등도 매력도가 떨어졌다. 미국 증시가 사상 최고치를 이어가면서 추가 상승 여력이 크지 않다는 전망이 나오면서 미국 주식에 대한 직접 투자 열기도 예전 같지 않다. 또 연초 이후 금리 하락세가 지속되면서 채권(펀드) 투자도 활발했으나 최근 금리가 워낙 많이 내리고 채권값이 오르면서 채권 투자 역시 주춤하다. 또 리츠 운용사들이 초기 흥행을 위해 공모가를 낮게 책정하는 것도 상장 리츠 열풍의 원인이 되고 있다. 롯데리츠가 공모가 기준으로 제시한 배당수익률은 6%, NH리츠는 5%다. 한 리츠 운용사 관계자는 “현재 금리 수준에서는 좀 더 공모가를 높게 설정해도 자금을 모을 수는 있다”면서도 “올해 초 조 단위의 홈플러스 리츠가 자금 공모에 실패한 후 확실한 초기 흥행을 위해 공모가를 약간 낮게 설정하고 있다”고 설명했다. 주가 급등으로 시가 배당률 ‘뚝’…출렁이는 리츠 주가 그러나 소수의 상장 리츠에 자금이 쏠리면서 부작용도 나오고 있다. 최근 리츠 주가가 급등하면서 시가 배당률이 뚝 떨어지고 이에 거품 논란이 일면서 주가가 크게 하락하는 등 리츠 주식의 변동성이 커지고 있다. 5일 상장 직후 상한가로 직행한 NH프라임리츠의 경우 공모가 5,000원을 기준으로 5%의 배당이 예상되지만 이날 종가인 6,500원을 기준으로는 배당수익률이 3.85%로 하락한다. 만약 주가가 7,000까지 오르면 배당수익률은 3.57%로 떨어지는 셈이다. 신한알파리츠는 지난달 초 9,440원까지 올랐으며 공모가가 5,000원이었던 이리츠코크렙 역시 지난달 초 7,900원까지 올랐다. 롯데리츠 역시 상장 이튿날 7,100까지 올랐다. 그러자 시가 배당률이 신한알파리츠 3% 초반대, 이리츠코크렙 4% 후반대, 롯데리츠는 4% 중반대까지 급락했다. 그러자 고점 논란이 일며 주가가 지난 한 달간 10% 이상 빠지기도 했다. 롯데리츠 역시 상장 첫날 상한가를 기록하며 6,500원까지 올랐으나 이날 6,410원으로 거래를 마쳤다. 라진성 키움증권 연구위원은 “리츠도 상장 주식이기 때문에 주가 변동은 있을 수 있지만 최근 주가 급등락은 과도한 측면이 있다”며 “상장 리츠 종목이 얼마 안 되는 상황에서 단기 시세차익을 노리는 투자자까지 생겨나면서 이 같은 현상이 발생한 것으로 보인다”고 말했다. 그는 “향후 다양한 상장 리츠가 등장하고 퇴직연금 등 장기투자 자금이 들어오면 시장이 안정될 가능성이 높다”고 내다봤다. 현재 국내에는 총 237개의 리츠가 있는데 상장 리츠는 7개다. 이 가운데 시가총액 1,000억원이 넘는 곳은 4개에 불과하다. 국내 한 대형 운용사의 리츠 펀드 매니저도 “국내 리츠 시장이 초기 단계이고 기관투자가들의 비중이 낮아 주가에 대한 정확한 평가가 아직 이뤄지지 않고 있다”며 “리츠 시장이 안정화되기 위해서는 다양한 리츠가 상장되고 투자 경험이 쌓여야 할 것”이라고 말했다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
"개인에 우량 상업용부동산 투자 기회" "임대차 계약후 공실 리스크 가능성도"
증권 국내증시 2019.12.05 17:49:01최근 저금리와 정부의 세제 지원 등에 힘입어 국내 상장 리츠 시장이 제도 도입 17년 만에 드디어 활성화 초기 단계에 진입하고 있다. 개인투자자들에게 우량 상업용 부동산에 투자해 임대수익을 받을 수 있는 기회가 제공된다는 점에서는 리츠 시장 활성화에 대해 긍정적이라는 평가가 많다. 그러나 일각에서는 기관투자가와 기업들이 정보력이 약한 개인투자자들에게 부동산을 비싼 값에 떠넘기는 창구가 될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 우선 공모 리츠 시장 확대는 여러 가지 측면에서 긍정적이다. 우량 상업용 부동산에 대한 투자는 기관투자가들만의 전유물이었고 개인투자자들은 부동산 투자라고 하면 아파트나 상가 같은 직접 투자 외에는 선택지가 없었다. 그러나 우량한 공모 상장 리츠 상품이 속속 나오면서 개인투자자들에게도 예금보다 높은 배당을 받을 수 있지만 주식보다는 안정적인 ‘대체 투자’ 상품이라는 투자 수단으로 리츠가 자리 잡는 것은 선진국에서도 대세다. 특히 저금리 시대, 자금을 굴려 노후를 대비해야 하는 고령화가 빠르게 진행되는 상황에서 개인들이 투자할 만한 상품으로 안성맞춤이다. 실제로 해외 선진국에서는 리츠를 통한 중위험 중수익을 겨냥한 대체투자가 활발하게 이뤄지고 있다. 현재까지 상장 리츠는 총 7개로 글로벌 리츠 시장과 비교하면 아직 미미한 수준이라는 게 전문가들의 주된 평가다. 국내 리츠 시장의 시가총액은 국내총생산(GDP) 대비 0.04% 수준인데 싱가포르(23.8%), 호주(11.5%), 미국(7.0%), 캐나다(3.5%), 일본(3.3%) 등과 비교하면 그 규모가 아직 작다. 노상윤 리츠협회 연구원은 “지난해와 올해 각각 두 개의 리츠가 상장돼 성공적으로 증시에 안착하고 있지만 국내 리츠는 이제 걸음마 단계라고 보면 된다”고 설명했다. 또 자금을 운용할 곳을 찾지 못해 아파트 등 주거 부동산 시장을 떠돌고 있는 자금을 흡수해줄 수 있는 투자처로도 주목된다. 이를 위해 국토교통부 등 정부에서는 리츠 활성화 대책에 팔을 걷어붙이고 있다. 정부는 올해 3월과 9월 두 번에 걸쳐 공모 리츠 활성화 정책을 발표했다. 공모 리츠 투자자에 대한 분리과세, 세율 인하(14%→9%) 등 세제혜택을 주고 운용사들도 보다 쉽게 상품을 제공할 수 있도록 상장 규제 등을 완화했다. 그러나 리츠 열풍에 기대 기업들이나 기관투자가들이 매력이 떨어지는 상업용 부동산을 개인투자자들에게 떠넘기는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다. 특히 현재 임차인이 임대차 계약이 끝나는 시점에서 공실이 발생할 수 있다. 현재 상장되는 리츠들은 대부분 5~10년의 임대차 계약을 맺은 상태여서 그 기간 중에는 안정적인 임대료를 받을 수 있지만 그 후에는 공실 리스크가 있다. 개인투자자들의 경우 정보력이 부족해 물건에 대한 정확한 평가보다는 판매사의 설명에 의존하는 경우가 많다. 저금리·유동성이 풍부한 환경에서 리츠는 좋은 투자자산이지만 유동성이 축소되며 부동산의 현금화가 어려운 환경으로 변화하면 리스크가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 설명이다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “리츠에 대한 관심이 높아지는 것은 전반적으로는 옳은 방향”이라면서도 “올바른 정보 공개와 정확한 자산 평가가 필요하다”고 말했다. /이완기·이혜진기자 hasim@@sedaily.com -
주유소·임대주택·해외부동산 줄줄이 상장 채비
증권 재테크 2019.12.05 17:48:56내년에는 주유소, 임대주택, 해외 부동산 등을 기초자산으로 하는 다양한 공모리츠(REITs)들이 상장될 것으로 전망된다. 5일 업계에 따르면 ‘코람코 에너지플러스 리츠’가 내년 공모 시장에 등장할 것으로 예상된다. 코람코자산신탁이 현대오일뱅크와 함께 매입한 SK네트웍스 직영주유소 193개를 자산으로 하는 공모리츠다. 코람코자산신탁과 현대오일뱅크 컨소시엄이 인수한 SK네트웍스의 주유소 314개 중 193개가 리츠에 담길 예정이다. 예상 시가총액 규모는 4,000억원대, 배당수익률은 약 6%대로 예상된다. 코람코자산신탁은 상장을 추진하기 위해 내년 2월 국토교통부에 영업인가를 신청할 계획인 것으로 전해진다. 이경자 삼성증권 연구원은 “상장이 이뤄진다면 아시아 최초의 주유소 리츠가 된다”며 “국내 리츠도 투자자산의 다변화와 시장 확대를 시사하는 사례”라고 말했다. 이지스자산운용의 ‘이지스밸류플러스리츠’도 내년에 증시에 진입할 것이라는 예상이 많다. 제주 조선호텔과 서울 태평로에 위치한 오피스 빌딩 등을 담은 리츠다. 당초 올해 11월 상장한다는 계획이었지만 상장 연기가 결정된 바 있다. 당시 공모 규모는 약 2,000억원대, 목표 수익률은 6% 정도로 제시됐다. 또 임대아파트를 기초자산으로 하는 ‘이지스 레지던스리츠’도 상장 준비 중으로 기초자산은 인천 부평구 임대아파트(약 5,000가구)다. 이 밖에도 KB부동산신탁은 홈플러스 안성 물류센터, 오피스 등을 담은 리츠 상장을 준비하고 있으며 하나자산신탁도 제주시와 경기도 소재의 민간임대주택, 서울 강남구 소재의 오피스빌딩, 대전시 소재 리테일 등을 담는 리츠 상장을 계획하고 있다. 마스턴투자운용은 서유럽 4개 국가의 사무용 빌딩에 투자하는 리츠 상장을, 제이알투자운용은 벨기에 사무용 빌딩에 투자하는 리츠를 상장할 예정이다. 김열매 유진투자증권 연구원은 “개인들에게는 투자 성향과 투자 규모 및 기간을 고려해 선택할 수 있는 선택지가 많아지는 것이며 자산을 보유한 기업들은 자산을 유동화할 수 있는 경로가 다양해진다는 점에서 긍정적”이라고 설명했다. 다만 리츠 종목이 담고 있는 자산의 공실률, 부동산 경기 변화에 따른 리스크 등에는 유의할 필요가 있다는 지적도 나온다. /이완기기자 kingear@@sedaily.com -
초저금리·증시 한파에...상장리츠 '나홀로 열풍'
증권 국내증시 2019.12.05 17:43:24저금리와 증시 부진 속에서 공모 리츠 시장만이 열풍을 이어가면서 연말 투자시장을 달구고 있다. 서울 시내 주요 빌딩에 투자하는 NH프라임리츠가 상장 첫날 상한가를 기록하며 앞서 상장한 롯데리츠에 이어 투자자들로부터 뜨거운 관심을 받았다. 올 들어 상장 리츠가 잇따라 대박을 내면서 자산운용사와 증권사들은 상품 출시를 서둘러 준비하고 있어 내년에는 더욱 다양한 형태의 공모 상장 리츠가 쏟아질 것으로 예상된다. 5일 한국거래소에 따르면 NH프라임리츠는 상장 첫날 장이 시작하자마자 상한가로 직행했다. 주당 5,000원에 공모한 NH프라임리츠는 이날 개장과 함께 6,500억원을 기록했다. 이 리츠는 지난달 진행한 일반 청약에서 317대1의 경쟁률을 기록하며 약 7조7,000억원의 뭉칫돈이 몰린 바 있다. 서울스퀘어, 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 삼성SDS타워 등과 같은 상업용 부동산건물의 지분에 나눠서 투자하고 공모가 기준 5%의 임대 배당수익률이 예상된다. 앞서 지난 10월 말 상장한 롯데리츠도 상장 첫날 상한가를 기록하며 투자 열기가 뜨거웠다. 롯데리츠 역시 63대의1의 공모 경쟁률을 보이며 4조7,000억원의 자금을 끌어모았다. 지난해 상장한 신한알파리츠와 이리츠코크렙도 올 들어 각각 43%나 급등했다. 은행 금리가 연 1% 정도에 불과하고 회사채 3년물도 2% 정도인 상황에서 5~6%대의 배당률이 투자자들에게 매력적으로 다가온 것으로 풀이된다. 이날 NH프라임리츠가 증시에 진입하면서 국내 주식시장에 상장한 리츠는 7개 종목으로 늘었다. 국토교통부에 따르면 현재 국내 전체 리츠 상품은 237개에 달한다. 그러나 상장 초기 지나친 쏠림현상과 이에 따른 큰 폭의 주가변동에 대한 우려도 나오고 있다. 이날 NH프라임리츠가 상한가를 기록하면서 시가 배당률은 4% 밑으로 떨어졌다. 지난해 상장한 신한알파리츠는 지난달 초 9,440원을 돌파하며 공모가(지난해 8월 상장) 대비 배 가까이 올랐다가 고평가 논란이 일자 한 달 만에 10% 이상 떨어지기도 했다. 라진성 키움증권 연구위원은 “저금리 상황에서 주식시장도 침체를 벗어나지 못하자 투자처를 찾지 못한 부동자금들이 리츠에 쏠리면서 배당을 목적으로 안정적인 수익을 노리는 리츠의 본질과는 달리 큰 변동성을 나타내고 있다”며 “내년에 다양한 상장 리츠가 등장하면 점차 시장이 자리를 잡을 것으로 본다”고 말했다. /이혜진·이완기기자 hasim@@sedaily.com -
"초저금리시대, 리츠·고배당주에 관심…'안전·위험자산' 양다리 투자를"
증권 국내증시 2019.11.03 16:36:04초저금리 기조 속에서 올 상반기까지 자산가들의 3대 투자 키워드는 달러, 채권, 금이었다. 사모펀드 역시 관심이 뜨거웠다. 그러나 최근 이 같은 분위기가 달라지고 있다. 사모펀드·DLS(파생결합증권) 사태로 투자자들의 신뢰도가 뚝 떨어졌고 달러와 채권 투자 열기도 식고 있다. 일선 지점의 PB(프라이빗뱅커)들에 따르면 자산가들은 불확실성에 대한 우려로 여전히 초단기 안전자산으로 자금을 굴리려는 기류가 강하다. 그러면서도 예금보다는 높은 배당을 주는 국내외 리츠나 부동산펀드에 대한 관심이 높다. PB들에게 최근 투자자 동향과 저금리 시대에 유망한 포트폴리오 제안을 들어 봤다. ◇시들해진 달러·ELS·채권 투자 = 달러화가 최근 약세를 띠자 투자도 주춤하다. PB들도 이제는 신규 투자는 권하지 않는 분위기다. 오승택 신한PWM압구정중앙센터장은 “미중 무역분쟁이 스몰딜에 대한 실마리는 보이고 한국 경제의 바로미터인 삼성전자의 실적이 돌아서는 상황에서 달러 투자로 차익을 내기는 힘들다”며 “실수요 고객들에게만 달러 이자를 받을 수 있는 자산을 권하고 있다”고 말했다. 대신 기존 보유 고객들은 글로벌 분산 차원에서 일부 투자 비중을 유지할 필요는 있다고 덧붙였다. 중앙은행들의 금리 인하가 이어지자 만기가 긴 우량채의 투자 매력도도 반감했다. 절대 금리 수준이 너무 낮기 때문이다. 미국채 10년물 금리가 1.7%에 불과하고 국내 A등급 회사채도 2% 중반대다. 대신 안전자산 및 유동성 확보차원에서 초단기 미국채로 전환해서 들고 있는 투자자가 늘고 있다는 게 PB들의 설명이다. 국민재테크 열풍의 주인공이었던 ELS(주가연계증권) 역시 갈수록 관심도가 낮아지고 있다. 조수정 한국투자증권 영업부팀장은 “ELS의 쿠폰금리가 기존 6~7%대에서 현재 4%대로 낮아졌다”며 “리스크대비 수익률을 고려하면 투자 매력이 떨어져 고객들에게 잘 권하지 않는다”고 말했다. 미국 주식 직구 열풍을 이끈 아마존, 구글, 애플, MS 등 대형 IT주에 대한 신규 투자 열기도 예전만 못하다는 게 일선 PB들의 설명이다. 이승환 미래에셋증권 목동 WM 매니저는 “투자자들이 미국의 대형 테크주는 주가가 너무 올라 이제는 AT&T, 넥스테라(NextEra), 포르쉐와 같이 시가배당률 4~5% 수준의 하방이 지지되는 종목으로 눈길을 돌리고 있다”고 전했다. 다만 기존에 보유중인 대형 IT는 급하게 처분하기보다는 아예 자녀들에게 물려줄 정도의 장기투자 대상으로 여기는 투자자가 많다고 이 매니저는 전했다. ◇저금리 기조는 지속…리츠·고배당 등 인컴형 자산 관심 가져야 =투자자들 사이에서 국내외 리츠에 대한 관심이 이미 뜨겁지만 리츠는 앞으로도 유망하다는 게 PB들의 설명이다. 다만 미국 리츠는 주가가 너무 올라 한국과 일본 리츠가 상대적으로 낫다는 평가가 나온다. 이승환 매니저는 “리츠 주가는 증시 변동에 덜 민감하고, 예금이자 이상의 배당을 정기적으로 주는 장점이 크다”며 “앞으로 나오는 리츠 공모에 참여하고, 기존 상장 리츠도 주가가 떨어질 때마다 조금씩 사모아서 자산 포트폴리오의 한 축을 구성하길 권한다”고 말했다. 오랫동안 부진했던 국내 증시에 대한 관심도 우량 고배당주를 중심으로 가져볼 만하다고 PB들은 조언했다. 이제 3% 이상의 시가 배당률이 나오는 주식이나 공모펀드를 쉽게 찾을 수 있다. 조수정 팀장은 “1~2개월 전부터 삼성전자 등 대형주 투자를 타진하는 고객들이 늘고 있다”며 “주가가 워낙 많이 떨어져 시가 배당률이 올라갔고 내년 실적 개선이 예상되는 업종 대표주에 대한 관심을 서서히 늘릴 시점”이라고 설명했다. 채권투자는 유지하되 단기채나 이머징 국채쪽으로 포트폴리오 교체가 필요하다는 조언이 나온다. 남경욱 삼성증권SNI강남파이낸스센터 영업지점장은 “구조적인 저성장 시대다. 3년 후에도 저금리 시대가 이어질 것”이라며 “채권은 무조건 포트폴리오에 편입시켜야 한다. 다만 합성 포트폴리오를 짜서 수익률을 높일 필요가 있다”고 조언했다. 예컨대 수익률 4% 안팎인 달러화 표시 이머징 국채나 미국 우량 회사채와 현금성 자산에 가까운 미국 단기채를 섞는 식이다. 이같이 분배하면 언제든지 유동성을 확보할 수 있으면서도 일정 수준 이상의 수익률을 올릴 수 있다. ◇ 방향성 투자는 위험…위험자산과 안전자산 ‘양다리’ 걸쳐야=무역분쟁 해결 조짐은 있지만 내년 글로벌 경제에 대한 불확실성은 여전히 크다. 때문에 안전자산과 위험자산에 걸친 ‘양다리 포트폴리오’를 꾸릴 필요가 있다고 전문가들을 입을 모았다. 김범준 삼성증권 수석연구위원은 “글로벌 자산시장의 방향성이 상승과 하락, 양쪽으로 열려 있다”며 “안전 또는 위험자산 한쪽으로 베팅했다가 낭패를 볼 수 있기 때문에 배당이나 이자수익이 나오는 중위험 인컴 자산을 중심으로 균형 잡힌 포트폴리오를 짜야 한다”고 말했다. 이런 점에서 금 투자도 유효하다는 의견도 나왔다. 마이너스 금리인 선진국 국공채의 안전자산으로서의 대체재로의 매력은 여전하기 때문이다. 남경욱 지점장은 “글로벌 IB들, 중앙은행들도 금에 투자하고 있다”며 “저금리 기조가 당분간 바뀌지 않을 텐데 안전자산의 좋은 대안이 바로 금”이라고 강조했다. 환변동 위험이나 매매차익에 대한 세금 부담 없이 한국거래소에서 손쉽게 거래할 수 있는 KRX 99.99K와 같은 상품을 눈여겨 볼 필요가 있다는 설명이다. /이혜진기자 hasim@@sedaily.com
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