[강북의 심장이 뛴다] <3> 균형발전 성공의 열쇠-뉴타운

'강남 못잖은' 1급주거지로 탈바꿈

추진중 25곳 대부분 강북권 '제2전성기' 기대

길음 3개구역 입주…2차도 착공 '사업 본궤도'

선택과 집중으로 성공사례 만든뒤 점차 늘려야

일본 타마 뉴타운 전경

‘뉴타운사업이 서울 강남ㆍ북 균형발전의 기관차역할을 할 것이다’

서울시가 지방자치 민선 4기 출범을 계기로 제시한 강북개발 청사진의 핵심은 뉴타운건설이다. 서울 강남ㆍ북 균형발전의 초석을 깔기 위해 강북지역에 공원과 녹지가 어우러지고 뛰어난 생활기반시설을 갖춘 뉴타운을 만들겠다는 것이다.

강북을 강남 못지 않는 주거지로 탈바꿈시키기 위한 뉴타운사업이 최근 탄력을 받고 있다. 앞으로 4년간 서울시를 책임지고 이끌 선장으로 선출된 오세훈 시장은 취임하자마자 선거공약으로 내세운 뉴타운 확대개발에 총력을 기울이고 있다. 오 시장은 지난 5ㆍ31 지방선거 때 서울에 뉴타운을 현재 25곳에서 그 2배인 50곳으로 늘려 개발하겠다고 약속했다.

또 뉴타운사업을 법적으로 뒷받침할 도심재정비촉진특별법이 지난 1일 시행돼 뉴타운사업은 날개를 단 셈이다. 현재 추진중인 뉴타운사업은 대부분 개발면적이 15만평 이상으로 이 특별법의 적용을 받는다.

특별법은 15만평 규모 이상의 광역 ‘재정비촉진지구’로 개발할 경우 용도지역 변경 허용, 용적률 인센티브, 층고제한 폐지, 중대형 아파트 건립비율 상향 조정 등 파격적인 혜택을 주겠다는 내용을 담고 있다.

이렇게 되면 강북지역에서도 40~50층의 초고층 주상복합과 중대형 아파트 밀집지역이 생겨날 수 있다. 건설교통부는 지방자치단체의 제안을 받아 오는 9월말 서울 강북의 2~3곳과 내년 상반기 지방 1~2곳을 시범사업지구로 선정, 일부 재정지원도 해줄 방침이다.

이에 따라 강북개발에 대한 기대감이 커져 강북지역을 보는 눈이 달라지고 있다. 그동안 답보상태에 머물러 있던 뉴타운 개발도 점차 활기를 찾아가고 있는 모습이다. 부동산시장이 침체에서 벗어나지 못하고 있는 가운데 뉴타운사업 예정지에 대한 투자문의가 끊이지 않고 있다. 벌써부터 ‘제2의 강북 전성기’가 오는게 아니냐는 성급한 전망까지 나오고 있다.

◇강북에 부는 뉴타운사업 열풍=서울시는 지난 2002년 시범사업지역인 은평ㆍ왕십리ㆍ길음 등 3곳을 시작으로 세차례에 걸쳐 뉴타운 25곳과 균형발전촉진지구 8곳을 지정하고 사업에 박차를 가하고 있다. 서울시는 오는 2012년까지 뉴타운사업을 통해 주택 15만가구를 새로 공급할 방침이다.

뉴타운사업은 이미 본궤도에 올랐다. 사업속도가 가장 빠른 길음뉴타운의 9개재개발구역중 3개 구역에 지은 아파트가 입주를 마쳤다. 105만평 규모로 개발되는 은평뉴타운에서는 이르면 9월부터 1ㆍ2지구에서 26~60평형 주택 1만가구가 분양될 예정이다. 2차 뉴타운 사업도 첫삽을 떴다. 가좌뉴타운이 2차 뉴타운 12곳 가운데 처음으로 최근 공사에 들어갔다.

서울시가 지정한 뉴타운 또는 균형발전촉진지구는 대부분 강북에 몰려 있다. 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 이른바 강남 3구에는 거여마천ㆍ천호 등 뉴타운 2곳과 천호성내 균형발전촉진지구 1곳 뿐이다. 서울시가 뉴타운사업 핵심목표를 강북개발에 두고 있음을 분명히 한 것이다.

그러나 현재 추진되고 있는 뉴타운사업은 여러가지 문제점도 안고 있다. 우선 도시 경쟁력 강화보다는 지나치게 주거환경 정비에 치중한다는 지적을 받고 있다. 2차 뉴타운 12곳중 10곳이 주거중심으로 개발된다. 주거중심 뉴타운이라 하더라도 길음뉴타운 사례에서 보듯이 사업지에 유명 브랜드 아파트가 들어선 반면 기반시설은 별로 나아진게 없다는 견해가 지배적이다.

50개 뉴타운이 동시다발적으로 이뤄질 경우 투기세력 유입에 따른 강북발(發) 부동산가격 불안을 야기할 가능성도 배제할 수 없다. 개발지구(촉진지구)와 보존지구(존치지구)가 공존하는 뉴타운에서는 두 지역 주민간 개발 형평성 논란이 불거질 우려가 있다.

◇“선택과 집중으로 성공사례 만들라”=서울시의 강한 의욕에도 불구하고 현재로선 뉴타운 사업을 낙관하기 어렵다. 당장 서울시가 오는 2012년까지 뉴타운사업에 투입하기로 한 약 56조원의 재원마련이 쉽지 않기 때문이다.

특별법은 중앙정부가 국민주택 기금을 지원하는 등 기반시설의 재원조달에 일정한 역할을 하도록 하고 있지만 현실적으로 수십개 뉴타운사업에 필요한 기반시설 설치비용을 지원하기가 만만찮다.

이에 따라 전문가들은 뉴타운사업에 ‘선택과 집중’이 필요하다고 주문한다. 먼저 2~3곳을 광역개발, 기반시설을 충분히 갖춰 성공사례를 만든 뒤 점차 개발사업지역을 늘려가도 늦지 않다는 얘기다.

또 중앙정부와 광역자치단체가 뉴타운개발을 통해 거둬들일 개발이익환수금ㆍ재산세ㆍ종합부동산세 등을 기반으로 국채나 지방채를 발행해 ‘도시재정비기금’을 조성해야 한다는 제안도 전문가들 사이에서 제기되고 있다.

허재완 중앙대 교수는 “성남시는 분당신도시를 만들 때 거의 투자를 하지 않았지만 분당에서 많은 세수실적을 올리고 있다”며 “질 높은 기반시설이 확충되면 사업지역의 재산가치가 늘어나고 늘어난 재산가치는 나중에 세수로 돌아오는 만큼 지방자치단체의 도시재정비 기금 조성에 적극적인 역할을 해야 한다”고 주장했다.

● 해외개발 사례 - '일본 타마 뉴타운' 녹지공간 최대한 유지…경사지 활용 주택건설 도쿄주택난 대응위해 65년부터 40년째 진행 4개市 900만평 규모…인구 30여만명 수용

일본의 타마(多摩) 뉴타운은 서울시의 대표적인 뉴타운사업 개발모델이다.

타마 뉴타운 개발은 도쿄(東京)의 주택난과 땅값 상승에 대응하기 위해 지난 65년부터 시작돼 30년이 지난 지금까지도 활발하게 진행중이다.

타마 뉴타운은 도쿄도의 행정권역에 속해 있는 타마, 하치오지(八王子), 이나기(稻城), 마치다(町田) 등 4개 시(市)의 일부를 사업대상으로 삼아 인구 30만명을 수용할 수 있도록 약 900만평 규모로 개발됐다.

전체 사업지는 모두 21개 주구(住區)로 나뉘어 개발됐고 각 주구단위를 기본으로 생활 기반시설이 분산배치됐다. 이 같은 주구는 3~4개를 집합단위로 한 개의 지구(地區)를 형성, 각 지구에는 지구센터와 병원, 공원 등이 자리잡았다. 사업지 중심인 타마중앙역 근처엔 뉴타운센터가 조성돼 대형상점, 문화시설, 관공서 등이 집합돼 있다.

또 개발 이전의 자연과 녹지공간을 가능한 한 그대로 유지하는 방향에서 공원을 배치하고 경사지를 활용하는 주택을 건설했다. 모든 공원과 서비스시설의 경우 보행자가 자동차와 교차하지 않고 이용할 수 있도록 보행자 전용도로를 구축하기도 했다.

타마 뉴타운 내 제15주구의 주거단지인 벨-콜린 미나미오사와(南大澤)는 주택단지개발에서 대표성을 인정받고 있다. 지난 78년부터 본격적으로 조성된 이곳은 자연지형을 적극적으로 활용해 녹지가 풍부한 주거환경으로 조성됐으며 문화적 유산을 보호하는 개발전략도 채택됐다.

여기에 한국의 대한주택공사와 한국토지공사의 역할과 기능을 가진 주택ㆍ도시정비공단이 지난 81년 설립된 뒤 축적했던 모든 설계기술과 기법을 총동원했다. 실제로 90년 4월 현재 총 1,050가구 주택에 취미실이 붙은 주택, 경사형 지붕을 활용한 주택 등 무려 233개의 서로 다른 주거형식을 보급했다.

박철수 서울시립대 교수는 "벨-콜린 미나미오사와 주거단지는 마치 공산품을 대량생산해내듯이 건설해 공급하던 표준형 설계 주택의 개념에서 벗어났다"며 "이는 일본이 새로운 수요자 요구에 적극적으로 대응하기 위해 노력해온 결과의 산물"이라고 평가했다.