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정부가 1ㆍ31 부동산대책을 통해 밝힌 50만가구의 비축용 장기임대주택 로드맵이 곳곳에서 문제점을 낳고 있다. 영세민을 대상으로 한 10~20평대 소형 아파트 위주의 공공 부문 역할을 30평대 아파트로 넓히고 공급에만 치우쳤던 정책방향을 ‘비축’으로까지 확대했다는 점에서는 긍정적 평가를 받고 있지만 정부 내부에서조차 비축용 임대주택의 개념이 확실히 규정되지 않은데다 정책의 현실성을 둘러싼 논란도 확대되고 있다. ‘비축용 장기임대주택’을 둘러싼 5가지 핵심 쟁점을 짚어본다. ◇개념조차 모호한 ‘비축용’ 임대=지난 1ㆍ31 대책 직후 부처간 서로 다른 목소리로 ‘비축용 장기임대’의 개념부터 혼선을 빚고 있다. 임대기간 10년 이내에는 매각하지 않는다는 건설교통부와 달리 재정경제부는 “집값이 불안하면 언제든 매각할 수 있다”며 정반대의 입장이다. 임대기간이 지난 후 매각대상을 누구로 할 것인지도 논란거리. 기존 임차인에게 우선권을 주면 단순 분양전환 아파트와의 차별성이 없어지고 우선권을 주지 않는다면 수요가 위축될 수밖에 없다. ◇공공임대보다 저렴한 비축용 임대=중형 아파트인 비축용 임대가 영세민을 대상으로 한 공공임대보다 임대가격을 30% 낮게 설정한 것도 논란거리다. 펀드를 통해 건설 재원을 마련하려다 보니 수익률을 먼저 정한 뒤 임대조건을 여기에 맞춘 데서 비롯된 문제다. 임대료 수준을 좌우하는 입주자 우선 매입권 여부나 지역별 땅값 차이 등을 전혀 반영하지 않고 있는 셈이다. 주택공사의 한 관계자는 “비축용 임대의 입주자에게도 매입우선권을 준다면 제시된 임대조건은 너무 저렴한 수준”이라고 말했다. ◇집값 올라야 수요도 있다=정부는 공공펀드를 조성해 짓는 비축용 임대아파트 30평형의 평균 건설원가를 1억8,000만원, 임대조건은 보증금 2,500만원에 월 임대료 52만원, 10년 후 매각금액은 2억5,000만원으로 예상했다. 건설산업전략연구소에 따르면 보증금 2,500만원과 월 임대료(52만원)를 10년간 은행에 예치했을 때의 기회비용 1억611만원과 정부예상 분양가 2억5,000만원을 더하면 총 분양전환시 3억3,111만원은 돼야 손익분기점을 넘어서게 된다고 설명했다. 현재 경기ㆍ인천 지역의 32~33평형대 아파트 평균가격 2억7,000만원과 비교하면 10년 동안 23%는 올라야 한다는 것이다. 정부의 예측만큼 집값이 오르지 않거나 오히려 떨어진다면 입주자들은 손해를 보고 펀드에 보장하는 수익률만큼 재정부담도 늘어난다. ◇너무 낙관적인 수요 예측=비축용 장기임대ㆍ국민임대 등 정부가 10년간 260만가구에 이르는 막대한 임대물량을 추가 공급하기로 한 것은 지나치게 낙관적으로 수요를 예측했다는 문제제기도 잇따르고 있다. 통계청에 따르면 향후 10년간 신규 수요층인 20~30대는 지속적으로 감소하는 반면 교체수요가 많은 40대는 증가할 것으로 예상되고 있다. 오석태 씨티은행 이코노미스트는 “30대 중후반이 10년 후 얼마나 임대수요로 흡수될 수 있을지가 (정책 효율성의) 관건”이라고 말했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장도 “주수요층인 20~30대 인구가 감소하고 있는데 임대물량을 무조건 늘리는 것만이 능사인지 의문”이라고 지적했다. ◇택지 확보 안되면 무용지물=임대주택이 신규 주택수요에 초점을 맞추고 있는 만큼 입지여건은 ‘비축용 장기임대주택’의 성패를 결정할 핵심 요인이다. 문제는 정부가 제시한 그린벨트 해제지역이나 공공기관 이전대상 부지 등으로는 이 같은 조건을 충족시키는 택지를 연간 200만평이나 확보하기가 어렵다는 것이다. 건교부의 한 관계자는 “기존 그린벨트 해제대상지역은 대부분 국민임대단지 등으로 소진된 상태”라며 “요지에 저렴한 땅값으로 비축용 장기임대를 공급하려면 그린벨트를 추가 해제해야 하는데 현실적으로 쉽지는 않은 문제”라고 말했다.
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