토지규제 풀린다는데… 어떤 땅 사면 좋을까?
■ 전문가가 말하는 땅 고르는 법
전재호 기자 jeon@sed.co.kr
『 이명박 정부의 초대 교육과학부 장관으로 내정됐던 어윤대 전 고려대 총장이 부인의 땅 투기 의혹으로 막판에 다른 사람으로 교체됐다.
위장 전입을 해 땅을 산 것은 잘못이지만 재테크 측면에서만 볼 때 땅을 산 것 자체는 좋은 선택이었다. 어 전 총장 부인이 샀던 땅의 가격은 90년부터 지난해 까지 최고 13배 이상 올랐기 때문이다. 반면 같은 기간 코스피지수는 2배 남짓 올랐고 은행에 넣어뒀다면 원금의 3배 가량(연 이자 7% 기준) 오르는 데 그쳤다.
한 외국계 증권사 대표는 주식 투자를 절대 하지 않는 대신 땅만 사들인다고 했다. 이유를 물으니 "수익률이 좋기 때문"이라며 "주식 투자로 100% 수익을 내긴 힘들지만 땅은 한번 오르면 단기간에 200~300% 수익을 내는 경우가 많기 때문"이라고 답했다. 이처럼 높은 수익률 때문에 땅 투자는 환금성이 어렵고 투자 원금 회수기간이 길다는 단점에도 불구하고 부자들의 많은 관심을 받고 있다.
이명박 정부가 들어서면서 땅 투자에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 참여정부에서 행복도시, 기업도시, 혁신도시처럼 지역간 균형개발을 위한 프로젝트가 있었다면 이명박 정부에선 경부운하가 예정돼 있다. 또 주택택지 및 공장용지 확보를 위해 농지와 산지에 대한 규제완화 방침도 밝힌 바 있다.
부자들은 어떤 기준으로 땅을 고르는지, 어떤 땅이 좋은 땅인지를 소개한다. 』
● "기업체들 들어오기 좋은곳이 명당"
지자체 홈피·인구통계 자료등 활용해 정보 수집
규제여부·인근 개발호재·교통도 꼼꼼히 따져야
지난 2003년과 2004년 전국 토지 시장은 한바탕 크게 움직였다. 정부가 2003년 4월 신행정수도건설추진기획단ㆍ지원단을 발족하면서 행정중심복합도시(행복도시)의 시작을 알렸고 그 해 6월엔 국가균형발전을 위한 공공기관 지방이전 방침을, 10월엔 전국경제인연합회가 기업도시개발을 제안해 기업도시가 추진되면서 해당 지역의 땅값은 천정부지로 치솟았다. 당시 ㎡당 수 천원에 불과하던 땅은 2~3년 후에 몇 제곱으로 급등했다.
기업도시, 혁신도시, 행복도시처럼 정부가 어떤 정책을 추진하는지 미리 알고 땅을 사두면 실패할 확률은 거의 ‘0’다. 그러나 일반 사람들이 이를 알기란 사실상 불가능. 일반 투자자들은 직접 땅을 사기 보단 주위 아는 사람들의 추천으로 땅을 사는 경우가 많은데 전문가들은 땅을 어떻게 고르고, 어떤 땅을 좋은 땅으로 생각하는지를 알면 직접 땅을 고르는 데도 도움이 된다.
◇기업 들어오기 좋은 곳이 명당=지난해 고객을 대신해 7,000억~8,000억원 가량의 부동산을 매매해준 신한은행의 고준석 부동산재테크 팀장은 좋은 땅의 기준을 “기업이 들어오기 좋은 곳”이라고 말한다. 땅값은 수요가 많으면 오를 수 밖에 없는데 수요가 많으려면 사람이 많아야 하고 사람이 모이려면 기업이 들어서야 하기 때문이라고 했다.
고 팀장은 땅을 고를 때 ▦토지거래허가구역, 그린벨트 등 규제가 없는지 ▦인근에 개발호재가 있는지 ▦교통 여건은 편리한지 등의 순서로 진행한다. 가령 수도권은 규제가 많으니 제외하고 참여정부에 혁신도시, 기업도시 등의 호재가 많았던 충청도 지역에서 교통이 편리한 음성, 진천 등을 고르는 식이다.
그러나 감만 갖고 접근하는 것은 위험하다고 조언했다. 고 팀장은 “최고의 땅은 기업들이 사업하기 좋고 규제가 없는 곳”이라며 “개발 호재가 있어도 건물을 지을 수 없는 곳은 사면 안된다”고 했다. 단순한 기대감만으로 접근하지 말고 토지 선정 기준을 명확히 해야 한다는 말이다. 1차적으로 부지를 선정하면 서류상 문제가 없는지를 확인하고 마지막으로 현장 탐사를 통해 현장과 서류가 맞는지를 검증한다.
김학권 세중코리아 대표는 “좋은 땅의 기준은 사람마다 다르지만 서울로의 접근성이 1시간 이내인 곳에서 해당 지자체가 도시계획을 잡아놓은 곳 위주로 살펴보고 있다”고 말했다. 좋은 땅의 제 1조건은 사람이 많이 드나드는 곳인데 그러기 위해선 지방보다는 수도권이 낫다는 생각 때문이다.
◇지자체 홈페이지 및 인구통계를 활용하라=소위 땅 전문가라고 알려진 이들은 땅에 대한 정보를 어디서 얻을까.
안명숙 우리은행 부동산사업단 팀장은 “토지는 이용에 문제가 없고 개발이 예정돼 있는 곳을 중점적으로 보는데 해당 지자체나 사업시행 주체의 홈페이지를 주로 참고한다”고 말했다. 김학권 대표도 “각 지자체마다 도시계획을 잡아 놓은 곳이 많기 때문에 이를 활용하는 것이 좋다”며 “특히 수도권은 최소 10년 후의 개발계획까지 세워놓은 곳이 많아 단계적으로 투자가 가능하다”고 했다. 개발 계획의 세부 내용은 바뀔 수 있지만 기본적인 틀은 그대로 유지될 가능성이 높기 때문이다.
지자체의 개발 계획을 참고할 경우 해당 지역보다는 인근 지역에 관심을 가지라고 김 대표는 조언했다. 택지지구나 신도시로 개발될 경우엔 보상과 함께 기존 토지에 대한 권리도 함께 주어지지만 지자체가 자체적으로 하는 사업의 경우엔 감정가격을 기준으로 보상만 해주기 때문이다. 김 대표는 “감정가가 시세를 많이 반영한다고 하지만 자칫 시세보다 낮은 가격만 보상 받을 수도 있다”며 “개발 계획에 수용되는 곳 보다는 주변 토지를 살펴봐야 한다”고 했다.
김 대표는 또 개발 계획 중에서는 도로 계획을 가장 중요하게 볼 필요가 있다고 강조했다. 수도권이라 하더라도 개발이 덜 된 지역은 도로가 구불구불한 경우가 많아 직선 도로를 새로 만들 가능성이 높기 때문이다. 김 대표는 “도로를 직선화할 경우 새 도로 인근 토지는 각광을 받게되지만 구도로 주변은 버려진 땅이 될 수 있다”며 “현재 도로 인근의 땅을 갖고 있더라도 계속 관심을 갖고 지켜봐야 한다”고 조언했다.
진명기 JMK플래닝 대표는 인구 증감통계 자료와 산업활동 동향을 자주 살펴보라고 권하기도 했다. 지자체는 토지계획을 수립하면서 예상 수용인구 등을 구상하지만 정부와의 협의과정에서 수시로 조정이 되기 때문이다. 인구가 줄면 시가화 예정지역 등의 축소가 불가피해진다.
• 토지규제 풀린다는데… 어떤 땅이 좋을까?
• 단독주택용지 고르는 법
• 인천거주 신혼부부 내집마련 어떻게…
• 부자 장관 따라하기
• 외환은행 '꿈나무 부자적금'
• 해외송금 '특급서비스' 10분만에 이체 'OK'
• "적립식 외화예금이 딱이네"
• "이명박 정부 수혜주를 잡아라"
• [IPO 유망기업] 제이씨엔터테인먼트
• ELW 투자요령(3)-박스권 돌파시
• [머니 조크] 죽은 자를 위한 돈
• "유망 택지지구 잔여분 노려라"
• "택지지구 처녀분양도 알짜"
• 서울 서초·양천 제외 8주연속 상승
• 하월곡동 아파트 79㎡ 2억9,000만원 外
• '맹지'도 잘활용하면 좋은 투자처 된다
• [서경 펀드닥터] 주식형 3주째 상승세
• 청년실업난 해외취업으로 뚫는다
• "국내+중국 연수 6개월, 나를 위한 투자죠"
• 자기야 '가구 아웃렛'서 집단장 준비할까?
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
