[이슈 분석] 광명역세권 복합단지, 민간출자사 참여 꺼려 표류

■ 대형 PF 개발사업 들여다보니

태영건설 추가협상 결과 주목

수익성 악화 은평 '알파로스'는 SH공사 사업 부지 쪼개 매각

부동산 경기 침체에 따른 사업성 악화로 표류 중인 은평뉴타운 알파로스(왼쪽)와 용산역세권 개발 조감도. /사진제공=SH공사·서울경제DB

한때 '황금알을 낳는 거위'로 불렸던 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업은 '미운 오리새끼'로 전락한 지 오래다.

7일 대한건설협회에 따르면 전국에서 민관 합동으로 추진 중인 부동산 PF 사업은 총 27개, 77조2,411억원에 달한다. 하지만 부동산 경기 침체와 출자자 간 이해관계가 엇갈려 사업이 정상적으로 추진되고 있는 곳은 극히 일부에 불과한 실정이다. 전체 27개 사업지 가운데 소송을 진행 중이거나 준비하는 곳과 사업 해제 절차를 진행하고 있는 곳이 각각 4곳에 이를 정도다.

그나마 사업이 순항하는 곳 역시 정부의 중재 절차가 없었다면 투자자들의 복마전으로 흘러 공전을 거듭했을 가능성이 크다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "경기 침체로 대부분의 사업이 지지부진한 상태지만 사업성만 있으면 대형 개발 사업은 지역 경제에 미치는 효과가 크다"며 "사업지별로 개발의 수요 예측을 전면 실시하는 작업을 진행하고 사업성이 입증된 곳은 규제 완화와 인센티브를 대거 제공하는 것도 필수적"이라고 말했다.

갑오년(甲午年) 새해를 맞아 대형 PF 개발 사업지 가운데 정상적으로 추진되고 있는 곳과 지연 또는 해제 절차를 밟고 있는 몇 곳의 현황과 전망을 짚어본다.

광명역세권과 용산국제업무지구, 은평뉴타운 알파로스 등이 기약 없이 표류 중인 대표적인 개발 사업들이다.

각 사업 주체들이 사업성 제고 방안, 분리 개발 등 해법을 모색하고 있지만 여전히 전망은 불투명한 실정이다.

광명역세권 복합단지 개발은 KTX 광명역세권지구에 주거 및 상업시설을 짓는 사업으로 지난 2006년부터 추진됐지만 현재 무산 위기에 놓였다. 부동산 경기 침체로 사업 전망이 어두워지자 개발 사업에 참여한 민간 출자사들이 토지 대금 및 납부 기한 등을 결정 짓는 협약 체결을 주저하고 있기 때문이다. 국토교통부는 2012년 9월 민간 컨소시엄의 부담 경감을 위해 토지 대금 납부 기한을 연장하는 등 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 조정 계획안을 확정했지만 민간 출자사들의 적극적인 참여를 유도하지 못하고 있다.

업계에서는 광명역세권 복합단지 사업의 막판 타결 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 이미 지난달 20일부로 사업 협약의 최종 기한이 지났지만 개발 사업 주관사인 태영건설이 추가 협상을 요구한 것으로 알려졌다. 한국토지주택공사(LH) 금융사업처의 한 관계자는 "현재 LH는 언제든 사업 협약을 해지할 수 있는 입장이지만 출자사들이 LH의 요구를 받아들일지 기다리고 있다"며 "막판 합의 가능성에 대해서는 아직 밝히기 어려운 상황"이라고 말했다. 태영건설은 협약 체결 결정에 신중한 자세를 취하고 있다. 사업 위험 부담이 커진 만큼 사업성을 꼼꼼히 따져보는 중이라는 설명이다.

단군 이래 최대 규모의 사업으로 불리던 용산 개발 사업이 좌초된 후 철도기지창과 서부이촌동의 분리 개발은 기정사실화돼가고 있다.



현재 코레일은 드림허브 프로젝트금융투자회사(PFV)로부터 회수하지 못한 부지를 되찾기 위해 소송 준비를 끝마친 상태다. 코레일 사장 교체 및 코레일 파업 등의 굵직한 사안 때문에 미뤄뒀던 토지 소유권 이전 소송을 이번주 내에 신청할 예정인 것으로 알려졌다. 장진복 코레일 대변인은 "2조4,167억원을 대한토지신탁에 납부하고 돌려받은 부지 10만650㎡ 이외에 돌려받지 못한 부지 25만5,851㎡에 대한 소유권을 주장할 것"이라며 "이미 지난해 법적인 검토를 끝마쳤기 때문에 접수만 하면 되는 상황"이라고 말했다.

코레일이 나머지 부지를 완전히 회수하더라도 철도기지창 부지의 독자 개발에 나설 가능성은 높지 않을 것으로 업계 관계자들은 내다보고 있다.

서부이촌동은 이미 서울시가 용산국제업무지구 도시개발구역 해제에 따른 후속 대책을 마련해 추진 중이다.

현장지원센터를 열고 주민 의견을 모아 노후 기반시설 정비 계획 등을 세우고 있다.

'알파로스'는 은평뉴타운 중심 상업지역 5만여㎡를 복합 엔터테인먼트 센터로 조성하려던 사업으로 부동산 경기 침체로 사업시행자가 토지대금을 납부하지 못하면서 지난해 7월 좌초됐다.

상업시설의 수요 예측이 빗나가면서 수익성이 악화돼 사업이 무산된 대표적인 사례다.

이후 SH공사는 알파로스 사업 부지를 쪼개서 매각하는 전략을 세웠다. 2개 블록으로 구성돼 있던 사업지를 모두 3곳으로 분할해 개발 사업자를 찾은 것. 당초 4만2,000㎡의 10블록을 10-1블록, 10-2블록으로 나눈 뒤 11블록과 연계한 특별계획구역으로 구상했다. 지난해 12월 3개 블록에 대한 분양 공고가 나왔고 그중 10-1블록을 롯데자산개발이 낙찰받았다.

나머지 2개 블록은 유찰됐으며 해당 부지에 대한 분양 공고를 다시 낼 예정인 것으로 알려졌다.