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정부의 9ㆍ10 경기활성화대책으로 단기 거래회복과 미분양 해소에 대한 기대감이 커지면서 정확한 시행 시기와 취득세ㆍ양도소득세 감면 대상 주택에 대한 수요자들의 궁금증도 커지고 있다. 하지만 제도 시행을 위한 법 개정이 이뤄져야 하는데다 소급적용 여부에 대해서도 정확한 기준이 아직 확정되지 않아 혼선이 우려된다.
이번 대책에 따른 취득ㆍ양도세 감면 대상 주택의 범위와 감면 절차 등을 문답으로 풀어본다.
-지금 계약하는 미분양주택도 양도세 감면 혜택이 적용되나.
▦정부는 일단 시행시기를 법 개정안이 국회 상임위원회에 상정되는 시기로 잡고 있다. 늦어도 오는 30일이면 상임위를 통과할 것이라는 게 정부 측 예상이다. 하지만 이는 어디까지나 예상일뿐 구체적 기준일은 확정된 것이 아니다. 일각에서는 대책 발표일인 10일 이후 계약분에 대해서도 양도세 감면 혜택을 주는 방안이 거론되고 있지만 이 역시 확정된 정부 방침은 아니다. 현재로서는 최소한 적용대상 기준일이 확정된 후 계약을 체결하는 것이 안전하다.
-'미분양 주택'의 기준은 무엇인가.
▦업체가 분양공고에 따른 청약일정을 모두 마무리 지은 후에도 팔리지 않은 주택이다. 즉 청약신청을 받고 당첨자를 결정한 후 공고상 정해진 계약일 이후에도 미계약 상태로 남아있는 물량이다.
-제도 시행 기준일 이후에 분양했지만 미분양된 경우에도 양도세 감면 혜택이 주어지나.
▦혜택이 주어지지 않는다. 12일 국회에 상정되는 '조세특례제한법 개정안'에 따르면 미분양주택의 취득자에 대한 양도세 과세특례는 9월30일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택에 한정하고 있다. 여기서 '9월30일'은 상임위원회 통과 예상 날짜로 수정될 수 있다. 제도의 취지가 기존 미분양 해소에 있는 만큼 이후 새로 발생한 미분양은 대상이 아니다.
-제도 시행 기준일 현재 미분양 상태면 모두 양도세가 5년간 면제된다는 뜻인가.
▦아니다. 정식으로 미분양분으로 신고된 물량에 한해 면제된다. 양도세 면제 혜택을 받기 위해서는 건설사가 법 시행 이후 시ㆍ군ㆍ구에 미분양 대상 아파트 목록을 공개해야 하고 공개된 목록에 포함되지 않은 주택은 양도세 면제 혜택을 받지 못한다.
-양도세 감면을 받기 위한 절차는.
▦과거의 경우 해당 업체에 가서 구매 의사가 있는 미분양 물량을 확인한 후 물건지 소재시ㆍ군ㆍ구청의 미분양 목록을 열람한 후 계약을 하고 시ㆍ군ㆍ구청에서 양도세 감면대상 확인서를 받아 제출하는 방식을 적용했다. 아직 관련 절차가 확정되지 않았고 또 하위법령에서 제정될 예정이지만 이번 역시 비슷한 절차를 거칠 것으로 보인다
-최근 화성 동탄2신도시에서 발생한 미계약 물량도 양도세 혜택 적용대상이 되나.
▦물론이다. 최근 분양한 동탄2신도시 분양물량은 모두 이달 19일까지 당첨자 계약까지 마무리 짓는다. 이후에도 남아 있는 물량은 제도 시행 이전부터 미분양 상태로 인정되기 때문에 양도세 감면 대상에 포함된다.
-취득세 감면을 받기 위해서는 연내에 잔금을 전액 납부해야 하나.
▦아니다. 올해 말까지 매매가의 95% 이상을 잔금으로 납부하면 나머지 5%는 법 시행일 이후에 내더라도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 참고로 취득세 감면 대상 주택의 '취득'시점은 잔금 납부일과 등기일 중 먼저 도래하는 날짜다. 제도 시행 후 등기를 했더라도 그 이전에 잔금을 납부하면 자칫 감면 혜택을 받지 못할 수 있으므로 유의해야 한다.
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