특히 지난 2010년 이후 과잉공급의 우려가 적음에도 불구하고 주택시장이 침체를 벗어나지 못하고 있는 것은 주택의 유통이나 소비를 저해하는 공급제도에 문제가 있기 때문이라는 설명이다. 대량공급 중심 시대에 만들어진 획일화된 공동주택 중심의 주택생산 시스템과 분배 위주의 주택공급제도를 개선하는 것이 새로운 시장 창출의 돌파구가 될 수도 있다는 지적도 나온다.
주택공급제도 개선은 주택공급을 위한 세부적 기준과 절차 등을 담고 있는 '주택공급에 관한 규칙(주택공급규칙)'을 뜯어고치는 것이 핵심이다.
일단 특례조항이 너무 많고 우선 또는 특별공급 대상이 지나치게 다양해 주택소비자들을 헷갈리게 만드는 주택공급규칙을 단순화할 필요가 있다. 역대 정부가 주택시장의 여건이나 정책 기조에 따라 내용을 추가 삽입하면서 주택공급제도가 너무 복잡하고 난삽해졌다. 일반인은 물론 전문가들 조차도 법ㆍ제도를 제대로 이해하기 힘들다. 분양을 앞두고 일간지에 게재되는 분양공고문은 '난수표'나 다름없다.
무엇보다 무주택 개인 분양 중심인 주택공급 기준의 변화가 요구되고 있다. 현행 주택공급제도는 무주택자에게 저렴한 가격의 신축 주택을 우선공급하는 것을 목적으로 만들어졌다. '1가구 1주택'이라는 공급원칙이 유지되고 있다. 투기 억제를 위해서다. 유주택자는 신규 주택공급시장에 원천적으로 접근이 제한되고 다주택자는 징벌적 과세를 통해 주택 구입에서 불이익을 받아왔다. 구매력이 있는 이들이 주택시장으로 유입되지 못하면서 미분양 아파트가 양산, 적체되고 있다. 이 때문에 유주택자나 기업(법인)의 주거용 부동산 소유를 억제하기보다는 적극 활용할 필요가 있다는 주장도 나온다.
정부가 4ㆍ1부동산종합대책에서 전용 85㎡ 초과 중대형 주택에 대해서는 청약가점제를 폐지하고 유주택자에게도 1순위 청약 자격을 부여한 것은 이 같은 시장상황에 따른 정책 기조의 변화로 해석된다.
김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "과거에는 신축 주택을 무주택자가 먼저 구입하도록 해주자는 사회적 합의가 있었지만 이제는 주택 총량이 늘어났고 무주택자가 반드시 새 집을 살 필요도 없어졌다"면서 "유주택자의 민영주택 청약 기회를 확대하고 이들의 재고주택을 임대주택으로 활용하면 전월세난 해소에도 도움이 될 것"이라고 말했다.
거래시장에서 다주택자의 주택 취득을 억제하는 과도한 양도소득세 개편도 시급하다는 지적이다. 이 역시 주택 부족과 집값 급등을 막기 위한 투기 억제책인 만큼 시장 변화에 맞게 재정비해야 한다는 것이다.
업계 관계자는 "상당수 준공 주택이 적절한 매수자를 찾지 못해 공가(空家) 상태로 방치돼 있다"며 "다주택자를 시장으로 끌어들이면 이들 주택 중 상당수가 시장에 임차매물로 나와 전세난 해소에도 도움이 될 것"이라고 말했다. 다주택자를 과거와 같은 투기세력이 아닌 건전한 주택공급자로 인정하는 인식의 전환이 필요하다는 것이다.
주택청약제도 개선에 대한 필요성도 커지고 있다. 청약통장 가입자가 1,600만명에 육박하고 800만명에 달하는 1순위 가입자도 일부 유망단지 외에는 주택청약에 나서지 않으면서 제도 자체가 유명무실해졌기 때문이다. 업계에서는 청약제도를 공공주택과 일정가액 이하의 민영주택에만 적용하거나 중장기적으로 청약제도 적용 대상을 축소할 필요가 있다고 주장한다.
중견 시행사의 한 관계자는 "앞으로 주택시장은 다품종 소량생산이 주된 방식으로 자리잡고 새로운 유형의 주택이 많이 생겨날 것으로 예상된다"면서 "주택법 적용을 받지 않고 건축법으로 지을 수 있는 공동주택 가구 수를 현재 20가구 미만에서 100~300가구로 확대해 중소 규모의 주택상품공급을 뒷받침할 필요가 있다"고 말했다.
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