은마 등 면적 30% 늘어 중층 재건축 탄력

■ 최대 수혜 강남은

세 감면에 장기저리 대출 가능 면적 줄여 일반분양 늘릴수도

권도엽 국토해양부 장관이 10일 과천 국토해양부 브리핑룸에서 ‘주택거래 정상화 및 서민,중산층 주거안정 지원 방안’을 발표하고 있다. /김동호기자

5ㆍ10 부동산 대책의 최대 수혜지역은 서울 강남이다.

이미 대책 발표 전 예고됐던 강남3구 주택투기지역ㆍ주택거래신고지역 해제는 물론 1대1 재건축에 대한 면적 증가 완화 규정까지 포함됐기 때문이다. 강남권 재건축 추진단지 중 상당수가 1대1 재건축을 추진 중인 중층아파트라는 점을 감안하면 이 조치의 최대 수혜지역은 역시 강남권이 될 것으로 전망된다. 여기에 보금자리론 대출 대상 주택 가격이 3억원에서 6억원으로 확대되면서 강남권의 소형 주택도 장기저리대출의 혜택을 볼 수 있게 됐다.

이는 전반적인 금융규제 완화와 취득세 인하가 현실적으로 쉽지 않은 상화에서 국지적ㆍ미시적 방안을 통해 위축된 거래를 늘려보려는 고육지책으로 보인다. 집값의 바로미터인 강남을 움직여서라도 시장에 군불을 지펴보겠다는 것이다.

하지만 거래침체의 핵심원인이 경기침체여서 이번 대책이 자칫 거래를 살리지 못한 채 강남에만 특혜를 준다는 비판도 제기된다.

◇10년 만에 다 풀린 강남 규제=이번 대책은 지난 2000년대 초반부터 단계적으로 도입됐던 강남 규제에 대한 해제의 완결판으로 평가된다. 강남3구에 대한 주택투기지역은 2003년 지정된 지 9년 만에 풀린 것으로 이번 해제로 전국에서 단 한곳도 투기지역으로 남아 있지 않게 됐다. 거래신고지역 해제 역시 지정 7~8년 만이다.

투기지역에서 해제되면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 서울 여타지역과 같이 적용(40%→50%)된다. 3주택자에 대한 양도세 가산세율(10%포인트)도 적용되지 않고 생애최초구매자금도 지원 받을 수 있다.

임대사업자는 임대사업용 주택을 구매할 때 취득세 감면 혜택을 받는다. 60㎡(이하 전용면적) 이하의 경우에는 취득세가 면제되고 60~85㎡는 25%를 감면 받는다. 주거용 오피스텔 임대사업에 따른 세제 혜택도 가능해진다.

◇강남권 중층 재건축 탄력 받을까=세제와 거래규제 외에 이번 대책에서 눈여겨볼 부분은 1대1 재건축 규제 완화다. 강남권 중층 재건축단지의 경우 소형 주택 의무비율 규제를 피하기 위해 1대1 재건축을 추진해왔다. 하지만 이 방식을 택할 경우 지금까지는 기존 아파트보다 최대 10%까지밖에 면적을 늘릴 수 없었다. 정부는 앞으로 면적 증가율을 20~30%로 늘려줄 방침이다. 면적이 늘어나면 그만큼 사업성도 개선된다.

대표적인 단지는 강남구 대치동의 은마아파트다. 총 4,424가구로 강남 중층 재건축의 대명사로 소형 건립을 피하기 위해 이 방식으로 재건축을 추진 중이다. 이 밖에 청담동 삼익, 잠원동 한신2차, 반포동 경남 등 강남권 상당수 중층 단지가 1대1 재건축을 추진하고 있다.

1대1 재건축시 기존 아파트보다 면적을 줄이는 것도 허용된다. 중대형으로 이뤄진 중층 재건축단지의 경우 면적을 줄이는 대신 그만큼 일반분양분을 늘려 수익성을 높이는 게 가능해진다는 의미다.

박상우 국토해양부 주택정책실장은 "이번 제도 개선으로 중대형 아파트를 재건축할 경우 조합원 부담이 줄어 일부 중층단지는 재건축 추진이 빨라 질 것"이라고 내다봤다.

김포한강·동탄2 등 6만여 가구 혜택■분양권 전매제한 완화되면
5ㆍ10 부동산 대책으로 수도권 공공택지와 개발제한구역(그린벨트) 해제지구의 분양권 전매제한이 대폭 완화되면서 약 5만2,000가구가 혜택을 받을 것으로 예상된다. 여기에다 서울 강남 보금자리주택지구와 동탄2신도시 등에서 연내 추가 분양물량이 쏟아질 예정이어서 이번 조치로 수혜를 볼 단지는 더욱 늘어날 것으로 보인다.

분양권 전매제한기간 완화는 일반 공공택지(85㎡ 이하)와 그린벨트 해제 공공택지(85㎡ 이하)에 적용된다. 85㎡ 이하 일반 공공택지의 경우 기존 3년에서 1년으로 전매제한기간이 짧아졌다. 이에 따라 김포한강신도시ㆍ파주운정신도시ㆍ광교신도시ㆍ산세교신도시ㆍ용인서천지구ㆍ송도경제자유구역 등의 지역이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 특히 오는 6월에 6개 단지 5,519가구가 공급되는 화성 동탄2신도시의 경우 5개 단지가 모두 85㎡ 이하 중소형으로 구성돼 이번 대책의 가장 큰 수혜지역이 될 것으로 전망된다. 전체 수혜 예상 가구 수는 3만5,000가구에 달한다.

그린벨트 해제지구의 85㎡ 이하 민영주택의 경우 인근 시세 70% 미만은 분양권 전매제한기간이 7년에서 5년으로 단축되고 인근 시세 70~85%의 경우는 현행 5년에서 3년으로 줄었다. 인근 시세가 85% 이상인 그린벨트 해제지구는 5년에서 2년으로 3년이나 단축됐다. 이에 따라 고양 삼송지구, 성남 여수지구, 의정부 민락2지구, 인천 서창지구 등지의 9,116가구가 수혜를 입게 됐다.

분양가가 인근보다 30~50%가량 저렴해 형평성 차원에서 제외될 것으로 예상됐던 보금자리주택도 전매제한이 완화됐다. 인근 시세의 70% 미만으로 분양된 강남 세곡지구, 서초 우면지구 등은 전매제한기간이 10년에서 8년으로 줄었다. 인근 시세의 70% 이상인 하남 미사지구, 의왕 포일지구, 의정부 민락지구, 고양 원흥지구 등은 7년에서 시세에 따라 4~6년으로 단축됐다. 기존에 분양된 지구를 포함해 11개 지구 1만6,939가구가 혜택을 입을 것으로 분석됐다. 보금자리주택 거주의무기간도 종전 5년에서 시세를 기준으로 1~5년이 차등적용된다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 "일반 공공택지 85㎡의 경우 3년에서 1년으로 줄어 입주 전에도 거래가 가능하게 됐다"며 "2기 신도시를 중심으로 거래가 활발해질 것"이라고 전망했다.

분양가 상한제 사실상 무력화■ 상한선 늘려 상승 용인
정부가 지난해 총 6차례에 걸쳐 내놓은 부동산 활성화 대책 중 가장 굵직한 것은 12ㆍ7 대책을 꼽을 수 있다. 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 부과 중지 등의 민감한 규제 완화책이 담겨 있었기 때문이다. 그러나 이 같은 조치들은 법 개정이 필요한 사항으로 18대 국회에서 제대로 된 논의조차 이뤄지지 않았다.

정부는 이번 5ㆍ10 대책을 발표하면서 ▦다주택자 양도세 중과 폐지 ▦재건축 초과이익 부담금 2년간 부과 중지 ▦분양가상한제 폐지 등과 같이 기존에 발표했지만 법 개정이 이뤄지지 않은 조치들도 다시 추진하겠다고 천명했다. 이와 관련, 권도엽 국토해양부 장관은 "19대 국회에서 조속히 입법화되도록 정부 입법 절차를 밟아가겠다"고 강조했다.

그러나 19대 국회에서도 통과 전망은 그다지 밝지 않다. 우선 대선을 앞두고 '부자감세' 논란이 큰 다주택자 양도세 중과 폐지와 재건축 규제 완화 등을 밀어붙이기에는 여당인 새누리당의 정치적 부담이 너무 크다. 강남3구를 투기지역에서 푸는 이번 대책만 해도 정부 내에서 4ㆍ11 총선 전에 발표하는 것을 신중히 검토했지만 결국 정무적인 판단에 따라 선거가 끝나고도 한 달이나 지난 시점에 나왔다. 실효성이 크지 않은 강남3구 투기지역 해제도 쉽지 않은 마당에 다주택자 규제 완화 방안이 국회에서 여야 합의로 통과된다는 것은 기대 난망이라는 게 대체적인 관측이다.

이에 따라 정부는 법 개정 없이 우회적인 방법으로 사실상 규제를 완화하는 임시방편을 택했다. 대표적인 것이 분양가상한제다. 법 개정이 불가능하자 분양가상한선을 늘려주는 방식으로 분양가 상승을 용인하고 있다. 국토부는 지난달 분양가 책정항목 중에 택지비 인정범위를 넓혀 분양가상한선을 올려줬다. 이번 5ㆍ10 대책에서도 국토부는 분양가상한제 항목을 전면 재검토해 현실화하겠다는 방침을 밝혔다. 현재 3.3㎡당 425만원인 기본형 건축비를 상향 조정하고 가산비도 인정 범위를 넓힐 방침이다. 이에 따라 법 개정이 이뤄지기 전에도 분양가상한선이 또다시 올라 새로 공급되는 아파트의 분양가는 더 오를 것으로 전망된다.