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Q=부모님이 경기도 성남에서 36년째 살고 계십니다. 워낙 오래되고 낡은 집이라 새 집을 지어드리려고 하는데, 개발제한구역과 군사시설보호구역으로 묶여 있어 집을 새로 지을 수 없다고 합니다. 부모님께 새 집을 지어드릴 방법과, 개발제한구역과 군사보호구역의 투자가치는 어느 정도인지 궁금합니다. (40대 회사원 M씨)
A=토지의 용도구역이 개발제한구역과 군사보호구역으로 지정되어 있으면 건축행위가 크게 제한 받을 뿐만 아니라 이로 인해 투자가치도 현저하게 떨어집니다.
우선 개발제한구역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 자연환경을 보전하기 위해 개발을 제한할 필요가 있는 지역을 말합니다. 흔히 그린벨트라고 부릅니다. 개발제한구역 안에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 토지의 형질변경, 토지분할, 수목의 채취 등을 할 수 없습니다. 이처럼 철저하게 건축행위가 제한되기 때문에 재산권 행사에 많은 제약을 받고, 때문에 주변지역에 비해 땅값이 많이 쌉니다.
하지만 시·군·구청장의 허가를 받는 경우에는 건축물의 증·개축에 대해서는 허용되고 있습니다. 따라서 건물의 신축보다는 법 테두리 안에서 리모델링을 하는 것이 바람직해 보입니다(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조 참조).
군사시설보호구역은 군사시설보호 및 군사작전에 필요하거나, 민간인의 안전을 보호하기 위한 지역입니다. 우리나라의 군부대와 인접한 지역은 대부분 군사시설보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 지역 안에서는 건축물의 규모나 용도 등이 제한되고 있어 일반적으로 땅값이 저렴한 편입니다.
하지만 개발제한구역처럼 건축행위가 완전히 제한되는 것은 아닙니다. 개발제한구역과는 달리 관할 군부대의 허가만 받으면 건축행위는 가능합니다.
당연한 얘기지만 개발제한구역과 군사시설보호구역으로 지정된 지역의 경우에는 아무리 주변환경이 좋고, 도로에 접해 있는 땅이라도 투자가치는 떨어집니다. 다만 최근 들어서는 군사시설보호구역이 해제되고 있는 추세로 투자가치의 판단 여부는 좀더 지켜보는 것이 바람직해 보입니다.
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