"부동산 공동투자 하려면 이렇게 해라"

"투자기간·수익률부터 합의를"

투자자 많을수록 분쟁소지 커…뜻맞는 투자자 2~5명이 적당

명의 미등기땐 근저당 설정을…오피스텔·콘도투자는 신중해야"

주부 K씨(42)는 평소 상가건물 투자에 관심이 많았다. 문제는 자금. K씨는 친구 2명을 설득해 평소 눈 여겨 보던 5층짜리 근린상가를 8억5,000만원에 공동명의로 매입했다. K씨등 3명이 투자한 금액은 1억5,000만~2억원이었으며 모자란 금액은 K씨 명의로 대출을 받아 충당했다.

3명의 공동투자자들은 대출이자를 빼고도 매달 5%에 가까운 투자수익을 올리고 있다.

K씨는 “상가는 너무 비싸 혼자서는 엄두도 못 냈는데 여럿이 모이니 의외로 쉽게 투자할 수 있게 됐다”고 말했다.

최근 K씨처럼 소액을 모아 유망한 상가나 토지ㆍ주택 등에 투자하는 ‘공동투자’가 재테크 방법으로 인기를 얻고 있다. 공동투자는 나홀로 투자 시 엄두를 내지 못하는 고가의 유망 부동산 상품에 투자가 가능하고, 리스크도 그만큼 줄일 수 있는 장점이 있다. 또 투자한 부동산을 공동 명의로 등기할 경우 보유ㆍ양도세를 줄이는 절세 효과도 있다.

공동투자를 위해 가장 중요한 것은 무엇보다 ‘뜻이 맞는’ 투자자를 모으는 일이다. 공동투자가 실패로 돌아가는 가장 큰 이유는 투자자들끼리의 불협화음이다. 일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨 적절한 매도 타이밍을 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있다.

이 때문에 공동투자를 하기 전 투자대상 선정과 투자 기간, 목표 수익률 등에 대해 충분한 합의를 거친 후 공동투자를 하는 것이 필수적이라고 조언하고 있다. 공동투자자의 숫자도 2~5명 정도로 구성하는 것이 좋으며, 투자자 수가 늘수록 분쟁의 소지가 증가할 수 있음을 감안해야 한다.

공동투자를 할 때 가장 신경이 쓰이는 부분은 ‘명의’다. 공동투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기를 할 경우 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있지만, 이 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 이를 막을 수 없다는 한계가 있다. 따라서 등기부상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직하다.

공동투자자들이 공동 명의로 등기를 하는 것은 보다 일반적인 방법이다. 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하다.

다만 지분별 등기를 할 경우 일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 할 때 투자자들 간에 분쟁이 발생할 수 있다.

이 같은 분쟁을 보완할 수 있는 방법도 있다. 바로 ‘구분 공동투자’다. 예컨대 AㆍBㆍC 3명이 3층짜리 건물에 공동투자하면서 1층은 A, 2층은 B, 3층은 C 소유로 나눠 등기하는 방식이다.

투자 대상은 기간을 고려해 선택하는 것이 바람직하다.

신한은행 고준석PB팀장은 “투자 수익을 실현하고 싶은 시점을 따져 대상을 선정하라”고 말한다. 즉 5년 이하의 초보 단기투자자들은 상가가 바람직하다. 투자 수익을 당장 실현하는 것을 선호하는 편이기 때문이다.

5년 이상을 고려한 중장기 투자자들에게는 재건축 아파트나 토지가 적합하다. 단기간에 수익을 실현할 수는 없지만 향후 재개발이나 토지개발이 이뤄지면 고수익을 올릴 수 있다. 단 장기 투자때는 투자자들의 자금 여력이 충분해야만 하다.

전문가들은 오피스텔이나 모텔 등의 숙박시설, 콘도 회원권 등에 공동투자할 때는 신중해야 한다고 지적하고 있다. 오피스텔은 심각한 공급 초과를 겪고 있어 웬만한 입지가 아니면 높은 수익률을 기대하기 힘들다. 모텔 등도 투자하기 전에 입지와 객실회전률 등을 잘 따져봐야 한다. 콘도 역시 펜션에 대한 선호도가 증가하면서 예전 만큼의 수익성은 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

● 세금은 어떻게
아파트지분도 주택 간주…양도세 중과

공동투자에서 가장 주의해야 할 점은 세금이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산 연구소장은 "공동투자는 나홀로 투자보다는 세금 부담이 낮지만 최근 세금 규정이 강화되면서 주의를 해야 한다"고 말했다.

공동투자의 경우 취득단계에서는 별다른 절세효과가 없다. 주택ㆍ상가ㆍ토지에 관계없이 일단 해당 부동산에 대한 세액을 결정한 후 지분비율에 따라 나눠서 부과하기 때문이다.

다만 재산세나 종합부동산세 등 보유세, 처분 때 내는 양도소득세는 개인투자 때와 다소 차이가 있다.

공동투자 상품이 주택이라면 종부세는 '세대별' 과세여서 동일 배우자ㆍ자녀 등 동일 세대원과 공동 투자할 때에는 절세효과가 없지만 별도 세대원과 공동투자를 할 땐 세금이 줄어든다. 처분 때는 일부 지분만 가진 주택도 주택 수에 포함시키기 때문에 양도소득세가 중과세될 수 있다. 1주택자가 아파트에 공동투자 한 뒤 처분하면 2주택자 양도세 중과세율(50%)이 적용될 수 있다는 얘기다.

상가는 재산세나 종부세 모두 개인별 합산과세를 하므로 공동투자를 하면 세금을 줄일 수 있다. 처분단계에선 양도차익이 분산돼 양도세 절감효과가 발생한다. 보유기간이 2년 이상인 경우 9~36%의 누진세율이 적용돼 세금부담을 낮출 수 있고 개인별 기본공제(250만원)를 받을 수 있다. 보유기간 2년 미만인 경우 개인별 기본공제만 가능하다. 다만 상가주택을 공동 투자하는 경우 주택 수 산정에 포함돼 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 점에 주의해야 한다.

토지 역시 재산세가 개인별로 과세되기 때문에 같은 땅이라도 배우자나 자녀와 공동 명의로 투자하면 세금을 줄일 수 있다. 단 종부세는 세대별 합산 과세라는 점에 유의해야 한다.

한편 사업용 토지는 팔 때 세금 부담이 적다. 농지는 '재촌자경(在村自耕ㆍ직접 살면서 농사를 짓는 것)요건, 임야는 '재촌', 목장용지는 '재촌 및 목축업 영위' 등 사업용 인정 요건이 각각 다르다는 점에 유의해야 한다. 나대지 등 비사업용 토지의 경우 개인별 기본공제만 공제 받는다.

참고로 공동 투자한 농지에 대해 양도세 중과 제외 요건인 '재촌 자경'으로 인정 받으려면 투자자 모두 재촌 자경해야 한다. 임야라면 모두 재촌을 해야 한다. 그리고 한 사람이 대표해 재촌자경 요건을 갖춘 경우라도 재촌 자경하지 않은 사람에 대한 지분은 양도세 중과 규정에 걸린다. 예외적으로 세대당 1000㎡ 미만의 주말ㆍ체험농지는 직접 거주하지 않더라도 농사만 지으면 재촌자경으로 인정돼 중과를 피할 수 있다.