분양가 평당 800만원 실현 쉽지않고 주변집값 상승 부채질 할수도<br>판교때도 택지보상비등 부담에 결국 분양가 올려<br>"서울서 너무 멀어 강남 가치만 더 높일것" 주장도
“평당 800만원대(전용면적 25.7평 이하)의 아파트를 공급해 반드시 집값 안정을 이루겠다.” 정부가 동탄 2신도시의 입지를 발표하면서 국민들에게 공언했던 내용이다. 현재 입주한 동탄 신도시 시세보다 무려 30%나 싼 분양가다. 그러나 판교 신도시를 경험했던 국민들은 이를 믿지 않는 분위기다. 판교 발표 당시 정부는 평당 800만원대를 약속했지만 토지 수용가 등이 늘어나면서 결국 평당 1,180만원으로 분양됐기 때문이다. 다시 정부의 말을 믿어야 할지, 아니면 시장의 흐름을 체크하는 것이 더 현명한지 결국 국민들이 혼란에 빠지는 형국이다.
부동산 전문가들은 동탄 2신도시의 입지가 다소 미흡한 점은 있지만 800만원대의 아파트가 조기 공급되면 수도권 거주자의 내 집 마련의 기회가 늘어나고 집값은 안정될 것이라고 입을 모은다. 전제는 평당 800만원대라는 정부의 약속이 지켜졌을 때다.
하지만 현재의 땅값과 앞으로의 지가 상승률, 도로 등 기반시설 설치비용 등을 감안하면 쉽지 않을 것이라는 게 대부분의 지적이다. 최근 동탄 1신도시에서 분양하고 있는 주상복합아파트 메타폴리스의 평균 평당 분양가가 1,410만원이어서 과연 3년 후에 절반 가격의 분양가가 가능할지 의구심이 든다는 것이다.
전문가와 국민들이 건교부에 신뢰를 보내지 못하는 또 다른 이유는 판교 신도시의 학습효과로 미래 상황을 확신할 수 없기 때문이다. 판교 개발 초기만 해도 건교부는 평당 800만원대에 아파트를 공급하겠다고 했지만 실제 분양가는 이를 크게 웃돌았다. 판교의 분양가가 올라간 가장 큰 이유는 택지 보상비가 많이 들었기 때문이다.
아파트 분양가는 택지비와 건축비에 가산비용을 추가해 결정되는데 택지비를 제외하고는 매년 큰 폭의 변동이 없다. 판교의 경우도 분양가에서 택지비(531만~748만원)가 차지한 비중이 65%에 이른다. 땅값 보상비는 평당 112만원이었다. 반면 동탄 1신도시는 평당 28만원 선에 불과해 판교보다 저렴한 분양가로 공급될 수 있었던 것.
그러나 동탄이 속한 화성시의 땅값은 지난 2001년부터 올해 4월까지 58%나 상승했다. 보상비를 산정하는 기준이 되는 공시지가는 같은 기간 350%나 뛰었다. 매년 물가 상승률 정도로만 땅값이 올라도 택지 보상에 들어가는 금액은 지금 계산보다 크게 늘어난다. 여기에 광역교통망 설치에 따른 비용까지 반영되면 분양가는 더욱 올라갈 수밖에 없다.
건교부가 판교 신도시를 개발하면서 약속한 ‘평당 800만원대’의 분양가는 물거품이 됐지만 그 후유증은 생각보다 컸다. 지난해 3월 판교 아파트가 평당 1,180만원선에 공급되면서 주변의 분당과 용인, 서울 강남권 집값이 크게 뛰었던 것. 정부는 이렇게 오른 주변 가격을 감안해 다시 중대형 분양가를 평당 1,800만원선(채권입찰가격 포함)에 매겼고, 이는 다시 인근 집값 상승을 부채질하는 악순환을 가져왔다. 신도시로 부동산 시장을 안정시키겠다고 했지만 오히려 주변 집값만 들쑤신 꼴이 됐다.
만약 정부가 동탄 2신도시를 평당 800만원대에 분양하지 못한다면 비슷한 결과를 초래할 수도 있다. 대형 건설업체의 한 관계자는 “당장 집값 안정의 기대심리를 높이기 위해 분양가를 예고하고 있지만 실현 여부가 불투명하다”며 “판교의 전례에도 볼 수 있듯이 신중하지 못한 발언은 시장의 혼란만 가져올 수 있다”고 말했다.
게다가 동탄 2신도시가 당초 예상과 달리 강남 대체 기능을 발휘하지 못할 것으로 예상되면서 오히려 강남의 내재가치만 상승할 것이라는 주장도 제기되고 있다. 희소성만이 부각돼 강남 집값이 더 오를 수 있다는 것. 실제 신도시 발표 이후 강남권은 재건축 단지를 중심으로 호가가 오르면서 집값이 상승세로 돌아섰다. 대치동 K공인의 한 관계자는 “역시나 강남을 대체할 만한 곳이 없다는 반응으로 집주인들이 조금씩 가격을 높여 부르고 있다”며 “풍부한 수요층으로 인해 강남의 가치는 지금보다 상승할 것”으로 내다봤다.
동탄주변 골프장 회원권값 급등
리베라CC 1주일새 2,500만원이나 올라
동탄 2신도시의 한가운데에 위치하면서도 예정지에서 제외돼 특혜 논란이 일고 있는 리베라CC의 회원권 호가가 일주일 새 33%나 급등했다. 또 인근 한원CCㆍ기흥CCㆍ골드CCㆍ프라자CC 등의 회원권 값도 10~20% 상승한 것으로 나타났다.
10일 에이스골프회원권거래소에 따르면 리베라CC의 일반회원권 가격은 지난 8일 현재 1억원 수준으로 신도시 발표 이전에 비해 2,500만원가량 상승했다. 불과 일주일 새 33%나 급등한 것이다.
리베라CC의 회원권 가격은 지난해 말 7,900만원선에서 올 5월 초에는 7,100만원까지 떨어졌으나 신도시 발표설이 나오면서 소폭 상승세로 돌아선 뒤 신도시로 발표되자 급등하는 양상이다. 다만 이 같은 가격은 호가일 뿐 신도시 발표 후 거래가 끊겨 정상가격으로 보기에는 다소 무리가 있다.
또 동탄 2신도시 예정지의 남쪽에 위치하고 있는 한원CC의 일반회원권 가격도 일주일 전 8,000만원대였으나 9,500만원으로 올랐으며 신도시 예정지 동쪽의 기흥CC도 3억1,000만원에서 3억4,000만원으로 올랐다.
한 회원권거래소 관계자는 "리베라CC의 회원권 가격 급등은 신도시 발표가 주된 원인인 것으로 보인다"며 "가격상승에 대한 기대감이 커지면서 매물은 줄고 있다"고 말했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
