[부동산 교실] 땅 살때 전원주택 건축 제한여부 알아보려면?

은퇴를 앞둔 A씨(53세)는 전원주택을 직접 본인의 손으로 짓고 싶어한다. 주말마다 경기도 일대 중개업소를 돌아다니며 원하는 토지를 알아보던 중 마음에 드는 땅이 있어 매입을 고려하고 있다. 중개업소에서는 토지이용계획 확인서상 전원주택을 건축하는 데 제한이 없으니 걱정하지 말라고 하는데 혹시라도 건축행위를 할 수 없는 건 아닌지 걱정이다. 토지에는 건축을 제한하는 규제가 많다. 토지를 매입하려는 A씨도 규제 내용을 미리 알아둬야 할 필요가 있다. 기본적으로 토지에 대한 정부 규제는 토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있다. 해당 토지의 용도지역ㆍ용도지구 등을 알 수 있는 것. 용도지역에 따라 그 토지에 지을 수 있는 건물의 종류나 용적률ㆍ건폐율 등이 달라진다. 용도지구는 용도지역에서 정한 건폐율, 용적률, 지을 수 있는 건물을 다시 규제한다. 그러나 토지이용계획 확인서상에 나오지 않는 연접개발제한 및 건축법상 제한사항 등 다양한 변수가 있기 때문에 건축 가능성 여부를 쉽게 판단하기 어렵다. 그러면 A씨는 건축 가능 여부의 불확실성을 안고 먼저 토지를 구입해야 하는 것일까. 꼭 그렇지만은 않다. 2006년 5월9일부터 시행된 건축법 제7조를 살펴보면 ‘건축허가 사전결정’제도라는 것이 있다. 토지를 매입하지 않더라도 토지소유자의 토지사용 승낙서를 받으면 건축허가 사전결정신청이 가능하다. 시ㆍ군ㆍ구청이 건축허가 전에 건축법 또는 다른 법령의 규정에 의해 건축물의 허용 여부를 확인해준다. 건축허가 사전결정의 장점은 인허가 비용 및 건물 설계비 등에 부담 없이 신속하게 건축행위 가능 여부를 확인할 수 있다는 것이다. 따라서 건축을 목적으로 하는 토지 실수요자라면 건축허가 사전결정 신청을 해서 건축 가능 여부를 확인하고 토지를 매입하는 것이 바람직하다. 건축허가 사전결정신청자는 사전결정 통지를 받은 날로부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며 이 기간 내에 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실된다.(건축법 제7조 제8항 참조)