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Q= 현재 2채의 주택과 토지를 보유하고 있는데 주택 1채와 토지를 처분하려고 합니다. 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있나요?
A=장기 보유했던 주택을 매도하는 경우 보통 다주택자는 10~30%의 장기보유특별공제를 적용 받습니다. 하지만 1가구 1주택자로 인정되는 경우에는 24~80%의 비율을 적용 받을 수 있습니다. 다주택자가 1가구 1주택자로 인정되는 경우란 일정요건을 갖춘 상속주택이나 미분양 주택 등을 소유하고 있을 때입니다. 때문에 다주택자가 주택이나 토지를 매도할 경우 이런 혜택을 받을 수 있는 지 잘 살펴야 합니다.
이 경우를 제외한 일시적 2주택자인 경우에는 양도소득세 유예기간인 3년 내에 기존주택을 매도하는 경우인지를 따져봐야 합니다. 이 경우도 1주택 상태에서 매도하는 것으로 인정되기 때문입니다. 다만 매도주택의 매매금액이 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유한 경우이면 양도세가 비과세됩니다. 9억원 초과 주택인 경우에는 9억원 초과 부분에 대해서만 장기보유특별공제가 적용됩니다.
외국 거주자나 국내에 거주하지만 일정요건을 갖추지 못한 소득세법상 비거주자는 1주택 상태라도 10~30%의 장기보유특별공제가 적용됩니다. 다만 이 같은 경우에도 2009년 12월 31일 전에 매도한 경우는 24~80%의 장기보유특별공제가 적용됐던 기간이기 때문에 10~30%가 적용된 양도세를 납부했다면 세무서에 신청해 환급을 받을 수 있습니다. 신청대상은 2007년 1월 1일 이후부터 2009년 12월 31일까지의 양도분 입니다.
토지는 사업용 토지인지 비사업용 토지인지에 다라 장기보유특별공제 적용여부가 다릅니다. 비사업용 토지는 오랫동안 보유한 경우라도 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없고, 사업용 토지만 10~30%를 적용 받을 수 있습니다. 비사업용 토지란 부재지주 소유농지나, 토지 소재지에 거주하고 있지 않으면서 소유하고 있는 임야ㆍ나대지 등을 말합니다.
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