[뉴타운 출구전략 1년] 실태조사 거쳐 사업 본궤도까지 2년 걸려… "반쪽짜리 출구"

재정비촉진계획 마련에만 1년 걸려 공사비 부담 커

주민 반대 심한 지역 대안 없어… 매몰 비용도 부족

도입된 지 1년을 맞은 서울시 뉴타운 출구전략이 일부 순기능에도 불구하고 추진이 결정될 재건축·재개발사업의 사업성을 떨어뜨릴 수 있다는 지적이 나오고 있다. 총 15개 구역중 최근 5개 구역이 실태 조사를 추가 신청한 성북구 장위뉴타운 전경. /사진=성북구청

"실태조사가 진행되지 않은 뉴타운 지구 내 구역은 인허가 절차가 예정대로 진행이 되겠지만 구역해제되는 곳이 확정되면 그 결과를 반영해 지구의 종합적인 재정비촉진계획을 다시 검토해야 합니다. 촉진계획을 다시 세우는 데만 1년 가까운 시간이 걸리는 것을 감안하면 사업을 진행하고 있는 구역의 사업성은 더욱 낮아질 수밖에 없습니다." (성북구청 주거정비과 관계자)

뉴타운 사업이 시작된 지 10년째 접어들던 지난해 1월 서울시는 출구전략을 전격 발표했다. 1년여가 지나 최근 실태조사를 통해 첫 해제구역이 나오면서 출구전략이 본격화되고 있지만 업계 일각에서는 동시에 기능상의 한계도 드러내고 있다는 지적이다.

뉴타운의 거품을 제거한 순기능에도 불구하고 '사업 해제'에 치우친 나머지 같은 뉴타운 지구 내에 해제구역과 비해제구역이 뒤섞이면서 향후 사업에 큰 차질이 빚어질 것으로 전망되기 때문이다.

8일 관련업계에 따르면 사업시행인가 인허가 절차가 진행 중인 서울시 성북구 장위뉴타운의 장위 5구역이 최근 실태조사를 신청했다. 이로써 장위뉴타운 총 15개 구역 중 10개 구역에서 실태조사가 진행될 예정이다.

성북구청 주거정비과 관계자는 "실태조사 대상지에는 사업시행인가 인허가절차를 밟고 있는 구역도 있는데 인허가가 나더라도 향후 결과에 따라 재정비촉진계획을 다시 짜야 한다"며 "실태조사를 신청하지 않은 구역조차도 같은 뉴타운 내 구역의 해제 결과에 따리 촉진계획을 다시 세울 수밖에 없다"고 말했다.

◇사업 진행 구역 2년 뒤에나 사업 본궤도=문제는 이렇게 진행될 경우 사업기간이 길게는 2년가량 더 소요될 수 있다는 점이다.

실태조사를 통한 조합설립인가 등의 취소를 법제화한 '도시 및 주거환경정비법 개정안' 16조2항의 일몰시한은 2014년 1월31일이다. 여기에 구역 해제로 인한 뉴타운 지구의 기반계획시설 등을 다시 세울 필요가 있을 경우 해당 자치구는 재정비촉진계획 변경 수립 용역에 착수해야 한다. 재정비촉진계획 변경안을 마련하고 주민공람을 거쳐 결정고시를 내리기까지는 짧아야 1년여의 시간이 걸린다. 사업을 계속 진행하는 구역도 일러야 2015년이 돼야 본궤도에 오를 수 있는 것이다.

실제로 지난해 1월 구역해제 여부에 대한 주민설문조사를 시작한 경기도 구리시 인창ㆍ수택뉴타운의 경우 지난해 말 총 12개 구역 중 6개 구역을 촉진구역에서 해제하는 등의 내용을 담은 재정비촉진계획 변경안의 주민공람절차에 착수했다. 경기도청은 내년 3월쯤 결정고시가 난 뒤 사업이 본궤도에 오를 것으로 전망하고 있다.



◇출구전략, '미래'가 없다=기간이 2년여 더 늘어날 경우 부동산 경기 침체로 낮아진 사업성은 더욱 떨어질 수밖에 없다. 재개발ㆍ재건축 사업은 조합설립 때 대략의 공사비 등을 산정해 시공사와 계약을 맺는다. 통상 공사비는 착공시점을 기준으로 산정되는데 착공시기를 지나게 되면 소비자물가지수 상승률을 적용해서 공사비가 더 상승한다.

지난 5년 연평균 소비자물가상승률 3.34%를 적용하면 2년 동안 공사비가 6.68%가 늘어날 수 있다는 단순 계산이 나온다. 공사비가 1,000억원인 소규모 사업장이라고 해도 공사비가 66억원가량 늘게 되는 셈이다.

11월 서울시가 발표한 추진주체가 있는 구역 실태조사 추진대상 70곳에 포함된 뉴타운 구역은 총 42곳에 달한다. 이 가운데 조합이 설립돼 사업시행인가를 준비 중인 구역은 27곳, 사업시행인가를 받은 구역은 4곳이다.

이렇다 보니 서울시의 뉴타운 정책이 '출구전략'에만 방점이 찍혀 있는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울시가 대안정비사업 모델로 제시하는 소규모 재개발로 전환하더라도 그에 따라 기본계획을 다시 다 짜야 하는데 그동안 주민들의 재산권 문제, 금융비용 등의 문제가 발생할 수 있다"며 "정책이 반대 주민이 많은 구역의 해제에만 방점이 찍혀 있어 선행 롤모델 정립, 법제화, 사업 진행 구역의 주민피해 문제 등에는 미진한 것이 사실"이라고 말했다.

◇'출구'도 아직=주민 반대가 심한 구역의 '출구'가 아직 마련되지 않았다는 것도 문제다. 올해 서울시가 추진위 단계 뉴타운ㆍ재개발 정비구역 매몰비용을 책정한 예산은 39억원에 불과하다. 서울시 추산 전체 매몰비용인 149억7,600만원의 26%에 불과한 수준이다. 일단 시는 현재 실태조사가 진행 중인 추진위 단계 23곳의 60%가 연내에 구역이 해제돼도 올 예산으로 매몰비용을 지원하는 것에 문제가 없다는 입장이다.

특히 조합 단계는 중앙정부가 매몰비용 분담에 난색을 표하고 있어 예산조차 책정하지 못한 상황이다.