[금융재테크] 주택담보대출상품 어떤게 좋을까

변동금리 갈아타기 고려… 신규대출은 혼합형도 괜찮아

금리상승 가능성 커 장기대출 고정금리가 유리

상품 바꿀땐 중도상환 수수료 따져보고 결정을

(#1)40대 직장인 김 모씨는 요즘 고민이 크다.

4년 전에 변동금리로 받은 주택담보대출 때문이다. 원리금과 대출 이자를 같이 갚아가고 있지만 여전히 대출 원금은 1억원 넘게 남았다. 시중금리가 올라갈 기미를 보이면서 고정금리로 갈아탈지 여부를 며칠째 생각 중이다. 김 씨는 "지금 금리 추세가 낮아 고정금리로 바꾸는 것도 괜찮을 듯 한데 경기 침체가 금새 풀릴 거 같지도 않아 갈아타려니 고민된다"고 말했다.

(#2)최근 주택을 구입한 30대 중반 이 모씨는 15년 만기 고정금리 상품을 선택했다.

앞으로 금리가 올라갈 가능성이 크다는 조언에 따른 것이었다. 하지만 변동금리와 고정금리가 섞인 혼합형 상품이 있다는 것을 알고는 선택을 잘못한 거 같아 찝찝한 기분을 지우기 어렵다. 이 씨는 "금리가 올라간다고 하지만 우리 사회가 저성장에 진입했다고 생각할 때 금리가 다시 내려갈 가능성이 큰 거 아니냐"며 "대출 상품을 잘 못 고른 거 같아 걱정"이라고 한숨지었다.

한 마디로 금리 격변기다. 미국발 출구전략 논의를 빌미로 시장 금리가 요동치면서 주택담보대출자들이 선택의 기로에 섰다. 이미 변동금리로 대출을 받은 기존 고객들은 고정금리 상품으로 갈아탈 지를 놓고 고민 중이고, 신규 대출자들은 고정금리로 대출을 받을지, 변동금리로 받을 지, 아니면 혼합형으로 할 지 갸우뚱한다. 그만큼 향후 시장금리를 좌우하는 경기 전망이 쉽지 않다는 뜻이다.

전문가들은 금리 전망, 대출기간, 중도상환수수료 지불 여부, 자금력 등을 꼼꼼히 따져 자신에게 가장 알맞은 대출 상품을 선택할 것을 조언한다. 한 시중은행 관계자는 "시장금리 상승으로 대출 금리가 오르고 있는 만큼 대출 계획을 전반적으로 다시 점검할 필요가 있다"

며 "현재 금리 수준이 낮다는 점을 감안하면 장기로 대출을 받는 경우 고정금리를 선택하는 것이 괜찮지만, 이도 못 미덥다면 고정금리와 변동금리 혼합형도 대안"이라고 말했다.

◇기존 변동금리 대출자라면 갈아타기 고려할 만=현재 금리 수준만 놓고 보면 여전히 변동금리가 낮다. KB국민은행의 경우 대표적인 고정금리 상품인 적격대출의 금리는 4.3~4.4%수준이다. 최근 국고채 3년물의 금리 상승으로 두 달새 0.5%남짓 올랐다.

반면 6개월마다 금리가 바뀌는 코픽스 연동 대출상품의 경우 현재 금리 수준이 3.22~4.6%정도다. 카드 사용이 많거나, 급여이체 등으로 우대금리를 받으면 최저 3.22%까지 금리를 깎아주는 셈이다. 웬만한 고객이라면 일부 우대금리를 받는 만큼 고정금리상품보다는 변동금리상품의 금리가 현재로서는 더 싸다.

문제는 앞으로 금리가 올라갈 가능성이 더 크다는 점이다. 경기 침체가 여전해 상승 속도는 완만할 수 있지만 출구전략이 본격화되면 대출 금리도 올라갈 수밖에 없다.

국민은행 관계자는 "고정금리가 현재로서는 더 싸지만 금리 수준이 바닥이라는 점과 앞으로 상승 가능성이 높다는 점을 고려하면 단기 대출자의 경우는 변동금리가, 장기로 대출할 경우는 고정금리가 유리하다"며 "하지만 이런 구분도 고객마다 각기 다른 상환시기와 비용부담 등으로 일률적인 적용은 어렵다"고 말했다.



◇갈아탈 때 수수료 따져봐야=상품을 갈아탈 때 고려해야 할 것이 바로 중도상환수수료 여부다. 만약 대출을 받은 지 3년이 지났다면 기존 대출을 다 갚아도 상환 수수료가 없는 만큼 새롭게 대출을 고정금리로 받으면 된다.

문제는 중도상환수수료가 발생하게 되는 고객이다. 대출을 받은 지 3년이 안 된 고객이라면 기존 대출을 상환할 때 수수료가 있다.

은행들은 통상 슬라이딩 방식을 적용해 중도상환수수료를 매긴다.

국민, 신한은행 등은 일별 슬라이딩 방식을 적용한다. 대출을 받고 바로 갚으면 대출원금의 1.4%(국민은행)를 수수료로 부과하고 다음날 갚으면 조금 더 싼 금리로 수수료를 부과하는 식이다. 다른 은행들도 비슷한데, 통상 1년 이내 갚을 경우 가장 비싼 수수료를 매기고, 2년 이내 갚으면 그보단 싼 수수료를 매기는 방식을 적용하는 곳도 있다. 은행마다 중도상환수수료 공식이 다른 만큼 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

◇신규 대출자라면 혼합형도 대안=새롭게 대출을 받아야 하는 고객이라면 금리 전망에 따라 각각 다른 선택을 할 수 있다. 다만 일반적으로 보면 당분간은 출구전략에 따라 시중의 금리가 올라갈 개연성이 높다. 그러나 금리 상승기 이후 전망은 쉽지 않은 게 사실이다.

저금리가 기조적으로 정착할 것으로 본다면 다시 금리가 내릴 가능성에 베팅하면 되고, 달리 본다면 고정금리 상품을 택하면 된다.

이와 관련 은행에서 잘 나가는 상품은 혼합형 상품이다. 혼합형상품이란 고정금리와 변동금리가 뒤섞여 설계된 상품을 말한다.

대략 보면 고정금리 기간에 따라 3년형과 5년형이 있다. 3년형은 고정금리를 3년간 유지하다가 그 이후부터 변동금리를 적용하는 것이고, 5년형은 5년간 고정금리로 가다 변동금리로 전환된다. 금리 전망이 불투명하지만 단기적으로 오를 가능성이 크다는 점에 착안해 많은 이들이 선택하고 있다. 통상 대출받은 지 3년이 지나면 수수료 없이 다른 상품으로 갈아탈 수 있다는 점에서 혼합형이 금리 리스크를 덜 수 있는 상품이라는 게 일반적인 평가다.