공공주도 통합 개발로 "한강을 시민에게"

개발익 25%이상 기부채납 받아 공공용지·기반시설 확보

아파트에 가로막힌 한강 일대 새 재건축 사업 모델 제시

연내 성수·여의도등 5곳 전략정비구역 개발방안 마련키로

공공주도 통합 개발로 "한강을 시민에게"

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윤홍우 기자 [e-mail]

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지난 1980년대 전두환 정권의 ‘한강종합개발’ 사업 이후 사상 최대 규모의 한강변 리모델링 사업이 추진된다. 서울시는 19일 ‘한강 공공성 회복 선언’을 통해 재건축 개발이익의 25% 이상을 기부채납 하는 조건으로 층수 인센티브를 받는 새로운 한강변 재건축 사업모델을 제시했다.

한강변 재건축 단지들을 통합 개발해 초고층 주거단지로 만드는 대신 기부채납 부지를 극대화해 아파트에 가로막힌 한강 일대를 시민들에게 돌려주겠다는 것이다. 그러나 이 경우 사실상 재건축 수익성이 개선되는 효과는 미미할 것으로 보여 각 조합들의 호응을 얼마나 이끌어낼 수 있을지는 미지수다. 또 앞으로 한강변이 서울 부동산 가격 상승의 ‘뇌관’이 될 수 있을 가능성도 제기된다.

◇한강변 최고 50층 재건축 가능해진다=시는 앞으로 한강변 재건축 사업의 경우 25% 이상의 기부채납을 받아 공공용지 및 기반시설을 확보하는 한편 층고를 최고 50층 안팎으로 높여주는 방식으로 통합개발을 유도하기로 했다.

시는 우선 한강변 재건축을 선도할 지역으로 성수ㆍ합정ㆍ이촌ㆍ압구정ㆍ여의도 등 5개 지역을 ‘전략정비구역’으로 선정, 올해 안에 도시관리계획을 수립해 통합 합동개발 방안 및 전략을 마련한다는 계획이다.

이날 시의 발표에 따라 이들 지역에서는 사실상 단지별 재건축은 힘들어졌고 공공이 주도하는 초고층 통합 재건축이 본격적으로 추진될 것으로 전망된다.

김효수 시 주택국장은 “개발 압력이 가장 높은 지역을 전략정비구역으로 지정했으며 주민들을 설득해 통합 개발을 유도하고 기부채납 부지를 한꺼번에 확보해 한강변에 공공문화시설 및 녹지 비율을 크게 높일 계획이다”고 말했다.

◇여의도 상업지역 용도변경 최대 수혜주=총 5개 지역의 ‘전략정비구역’ 가운데서 여의도 주거지역은 아예 상업지역으로 용도 변경돼 최대 수혜주가 될 것으로 전망된다.

서울시는 여의도 일대를 용산과 연계해 ‘국제금융중심권’으로 개발한다는 계획이다. 이에 따라 여의도공원 동측 여의도 아파트지구 55만㎡는 상업지역으로 용도 변경되며 대지면적 11만㎡, 연면적 66만㎡ 규모의 업무ㆍ상업ㆍ숙박시설이 한강 전면에 배치된다. 단 용도 상향이 되기 때문에 기부채납 비율은 40%로 높아질 예정이다.

24개 아파트 단지가 밀집된 압구정 아파트지구 115만㎡는 기부채납 비율 26~30%를 적용받아 3개 권역별로 초고층 통합 재건축이 추진된다. 기부채납된 부지에는 복합문화시설ㆍ공원ㆍ학교 등이 들어설 예정이다. 압구정지구는 2006년에도 통합 재건축이 추진됐으나 서울시의 한강변 통합 개발 계획으로 보류됐다.

다세대ㆍ다가구 밀집지인 성수지구 역시 25~28%가 공공시설로 기부채납되고 초고층 주거지로 탈바꿈한다. 최근 일부구역은 30% 기부채납을 하며 48층 재건축 허가를 받았다. 이와 함께 서빙고 아파트지구에 속해 있는 이촌지구도 기부채납 비율 25%를 적용받아 대규모 공원부지가 조성된다. 이 지역에서는 최근 렉스아파트가 건축 심의를 받은 데 이어 왕궁ㆍ한강맨숀ㆍ현대아파트 등이 재건축 대기 중이다. 합정지구 역시 당인리발전소 이전사업과 연계해 대대적인 정비가 이뤄질 것으로 전망된다.

◇민간에서 얼마나 호응할지는 의문=시는 5대 ‘전략정비구역’에서 통합적으로 초고층 재건축이 추진되고 기부채납되는 공공부지에서 개발이 이뤄질 경우 총생산 28조6,000억원, 부가가치 12조3,000억원, 고용창출 약 20만명의 경제적 효과가 있을 것으로 예상하고 있다.,

그러나 개별적으로 재건축 사업을 추진 중인 각 조합들이 통합 개발안에 얼마나 합의할지는 미지수다. 기부채납 비율이 현재의 2~3배가 넘어 막상 재건축 사업의 수익성은 크게 개선될 것으로 보이지 않기 때문이다. 이와 관련, 시의 한 관계자는 “주민들이 서울시의 개발안에 동의하지 않고 기존 계획에 맞춰 사업을 추진할 수 있겠지만 이번 구상안을 법정화하는 과정에서 적정이익을 보장하면서 공공성을 강화하는 방향으로 자치구 및 주민들을 설득할 예정”이라고 밝혔다.

이와 함께 향후 한강변 재건축 단지들이 서울의 최대 부촌으로 떠오를 것으로 전망되면서 부동산 가격 급등으로 이어질 것이라는 우려도 제기된다. 전문가들조차 ‘파격적’이라고 평가하는 서울시의 이번 높이 완화 조치가 자칫 부동산 시장을 자극할 소지가 높다는 것이다. 이에 따라 이번 발표와 함께 서울시장이 토지거래허가구역 지정 등 부동산 투기 방지 대책을 서둘러야 한다는 지적도 제기된다.

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