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● 분양 전환 임대주택
판교·보금자리지구서 연이어 공급
초기 자금부담 적고 보유세도 없어
● 주거기능 강화 오피스텔
공급 뜸했던 강남권서 잇단 분양
주거 편의성 높여 실수요자 노려볼만
● 도시형 생활 주택
대부분 공급면적 20㎡ 내외 원룸형
규제완화로 분양 늘듯…수익률 양호 정부의 8ㆍ29 부동산대책 이후에도 수도권 분양시장이 좀처럼 활기를 찾지 못하면서 분양 시장의 틈새상품들이 수요자들의 관심을 끌고 있다. 부동산시장 전망이 불확실하자 건설업체들이 분양 전환 임대주택, 주거 기능을 강화한 오피스텔, 임대 수익이 높은 도시형 생활 주택 등 틈새 상품을 잇따라 내놓고 있기 때문이다. 분양 전환 임대주택은 일단 임대로 살아보다 나중에 시장 상황을 보아가며 분양을 받아도 된다는 것이 장점이고, 오피스텔이나 도시형 생활주택은 임대를 통한 부동산 재태크 수단으로 각광을 받고 있다. 이미영 스피드뱅크분양팀장은 "분양 전환 임대주택은 주변의 다른 아파트 시세를 꼼꼼히 살펴봐야 하고, 오피스텔이나 도시형 생활주택은 해당 지역의 임대 수요나 회전율을 반드시 확인해야 한다"고 말했다. . ◇판교와 보금자리지구에서 분양 전환 임대주택= 이달부터 판교와 3차 보금자리주택 지구에서는 분양 전환을 받을 수 임대주택이 연이어 공급된다. 분양 전환 임대 주택은 계약 후 입주 때까지 보증금만 마련하면 되기 때문에 초기자금 부담이 덜하다. 임대 기간 중에는 재산세 등 보유세도 없다. 민간 임대 가운데 가장 관심을 끄는 단지는 판교 신도시의 첫 주상복합 아파트다. 호반건설은 판교신도시에서 이달 20일께 고급 임대 아파트 호반서밋플레이스 178가구를 내놓을 예정이다. 전용 131~134㎡ 중대형으로 구성됐다. 임대료는 보증금 6억 9,300만원 선에 월세가 163만원으로 다소 높은 편이다. 5년(협의 시 2년 6개월) 후 분양 전환이 가능하며 분양 전환 가격은 기준층 기준으로 10억4,500만원이다. 같은 주택형의 판교 중대형 아파트의 주변 시세와 비교하면 크게 높지는 않은 가격이다. 오는 11월 3차 보금자리주택 지구에서는 10년ㆍ분납임대 주택 등 공공 임대가 대거 공급된다. 3차 보금자리주택지구는 서울 항동, 광명 시흥, 하남 감일, 인천 구월 등 4곳이며 총 1만여 가구의 사전예약이 이뤄질 예정인 가운데 30~40%는 10년ㆍ분납임대 등으로 채워진다. 10년 임대는 보증금을 내고 월 임대료를 내다가 10년(협의시 5년) 후 분양 전환되는 주택이다. 분양 전환 시 분양가는 감정평가를 통해 산출된다. 일반적으로 보증금과 월 임대료를 합친 금액이 주변 전세시세의 80% 수준이다. 분납 임대는 입주시점까지 분양가의 30%를 우선 납부하고, 입주 4년과 8년 차에 분양대금의 20%씩 추가 납부했다가 10년 뒤 재감정을 통해 감정가의 30%를 마지막 잔금 형태로 내고 소유권을 넘겨받는 주택이다. 역시 초기 자금 부담이 적고 중장기적인 자금 마련이 가능하다. ◇강남권 오피스텔도 관심= 최근 오피스텔 시장이 활황을 맞으면서 중소 건설사와 대형 건설사를 막론하고 오피스텔 공급도 늘고 있다. 특히 최근에는 그 동안 공급이 뜸했던 강남 지역 오피스텔이나 주거 편의성을 극대화한 오피스텔 등이 공급되면서 임대 수요를 노리는 투자자뿐 아니라 실거주 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 강남역 일대 오피스텔은 임차 수요가 많지만 그 동안 신규공급이 적었던 지역이라 큰 인기를 끌 것으로 보인다. 현대산업개발은 오는 14일 오피스텔'강남역 아이파크'의 모델하우스를 열고 분양에 나선다. 계약면적 48~59㎡형 288실로 구성되며 3.3㎡당 평균 분양가는 1,600만원 선에 형성될 것으로 보인다. 서희건설도 11~12일 '강남역 서희스타힐스'의 청약접수를 받는다. 계약면적 기준 50~69㎡형 234실 규모로 구성되며 분양가는 2억693만~3억1,046만원 선이다. 최근 분양되는 오피스텔은 주거 기능을 강화한 점이 특징이다. 임대 수요도 노릴 수 있지만 직접 들어가 살기에도 불편함이 없도록 만들었다. 서희건설의 강남역 서희스타힐스의 경우 32인치 벽걸이TV, 의류건조기 등의 가전은 물론 가구까지 완벽 구비된 '풀퍼니시드 시스템'을 도입했다. 다만 강남권 오피스텔은 분양가가 상당히 높은 편이어서 임대를 고려할 경우 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "오피스텔의 경우 분양가와 주변 월세 시세를 따져 연 평균 5~6% 임대 수익률을 낼 수 있는 상품을 고르는 것이 좋다"고 말했다. ◇도시형 생활주택도 공급 늘어나 = 분양가가 다소 높은 오피스텔에 비해 도시형 생활주택은 초기 자금이 더 적게 들어가고 수익률도 좋다는 장점이 있다. 다만 수도권에 공급되는 대부분의 도시형 생활주택은 원룸형이기 때문에 1~2인 가구가 아니면 실거주 입주에는 한계가 있다. 올해 상반기 서울 지역에서 최초로 분양됐던 한원건설의'아데나534'의 경우, 공급면적 25~26㎡형의 분양가는 1억 4900만원, 대출 가능 금액은 7,000만원 수준이었다. 보증금 1,000만원에 월 60만원의 임대료를 가정할 경우 연 5.7% 가량의 수익률이 나오는 것으로 파악됐다. 도시형 생활주택은 지난 7월 건축 규제가 완화됨에 따라 인허가 실적이 늘고 있어 이달부터 수도권에서 공급이 크게 늘어날 전망이다. 이달에는 동도건설은 강서구 화곡동에서 동도센트리움 도시형 생활주택 138가구를 분양한다. 관악구 봉천동에서도 한미파슨스가 마에스트로 도시형 생활주택 84가구를 공급할 예정이다. 공급면적이 대부분 20㎡형 내외의 원룸형으로 분양가는 1억~1억5000만원 선에 형성될 전망이다.
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