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SetSectionName(); 주택대출 '새 금리상품'으로 갈아타야 하나 금리상승 예상땐 변동성 적은 코픽스로 환승이 유리3·6·12개월 주기로 상품 판매상환능력 고려해 변동주기 골라야부채가 LTV·DTI상한 채웠다면상품 바꿔타기 어려울수도 있어 민병권기자 newsroom@sed.co.kr ImageView('','GisaImgNum_1','default','260');
서울 개포동의 아파트에 거주하는 대기업 간부 박모씨는 최근 들어 은행 대출금리에 관심이 부쩍 많아졌다. 두 명의 자녀 중 장남이 최근 중학교에 입학하면서 차남과 따로 쓸 공부방이 있는 집으로 이사를 가려 하는데 인근에서 더 넓은 크기의 집을 사려면 대출을 추가로 받아야 하기 때문이다. 그는 최근에 도입된 새 금리체계인 코픽스(COFIXㆍ자금조달비용지수)를 적용 받는 대출을 받아야 할지 고민 중이다. 박씨는 현재까지 코픽스 연동 대출을 내놓은 은행들이 자신의 주거래은행이 아니어서 새 대출을 받기 위해 단골은행을 바꿔야 할지, 또 기존의 대출도 이 기회에 코픽스 연동 대출로 갈아탈 지 여부를 고민 중이다. 최근 주요 은행들이 주로 양도성예금증서(CD) 금리에 연동된 기존의 주택담보대출상품 이외에 코픽스 연동 주택담보대출 상품을 출시하기 시작하면서 박씨와 같은 질문을 하는 대출 신청자들의 상담 문의가 주요 은행 창구에 이어지고 있다. 봄 이사철이 본격화되면 이 같은 상담 신청은 한층 늘어날 전망이다. 결국 이 같은 고민은 ▦어떤 대출의 원리금 상환부담이 더 안정적인가 ▦코픽스 연동 대출로 갈아 탈 때 불이익은 없을 것인가 등에 대한 질문의 답으로 귀결될 전망이다. ◇금리 상승기엔 CD금리보다는 코픽스가 유리=주요 은행의 마케팅 담당자들은 소비자들이 대출의 기준금리를 정할 때 단순히 ‘초기 금리가 얼마나 싸냐’보다는 ‘금리 변동성이 얼마나 적으냐’를 따져봐야 한다고 조언한다. 아무리 초기 대출금리가 낮은 수준이라도 이후 급격히 상승할 가능성이 있다면 결과적으로 이자부담이 더 커질 수 있기 때문이다. 이것은 코픽스 연동 대출과 CD연동 대출 가운데 하나를 선택할 때도 마찬가지다. 차입자는 현재의 CD금리와 코픽스만을 비교할 것이 아니라 두 기준금리의 향후 등락폭에 대한 전망을 면밀히 분석해야 예기치 못한 이자 폭탄을 피할 수 있다. 한 시중은행의 마케팅 담당자는 “아직 코픽스 대출 금리를 확정하지는 못했지만 솔직히 CD연동 대출 금리와 초반에는 큰 차이가 없을 것”이라며 “반면 앞으로 기준금리가 오르고 CD수급불안이 심화되면 두 기준금리간 차이가 크게 벌어질 수 있기 때문에 최소한 향후 1년간의 시중금리 변동추이을 내다보고 대출상품을 결정하는 게 좋다”고 조언했다. 금융권은 이 같은 변동성을 고려할 때 최소한 금융당국의 출구전략 실행이 예상되는 올해에는 코픽스 대출상품이 비교적 안정적일 수 있다고 전망한다. 코픽스가 반드시 CD금리보다 낮을 것이라고 장담할 수는 없지만 적어도 코픽스가 CD보다는 금리변동성이 적기 때문이다. 이것은 전적으로 CD 시장의 수급에 영향을 받는 CD대출금리와 달리 코픽스는 CD와 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 환매조건부채권, 금융채(후순위채와 전환사채는 제외), 표지어음매출 등 다양한 은행의 자금조달 상품의 금리를 종합해 가중평균을 낸 것이기 때문이다. 즉 CD금리가 급격히 올라도 코픽스는 정기예금이나 금융채 등 다른 조달상품의 금리가 상대적으로 안정적이거나 하락한다면 CD금리의 인상 충격을 완충해주는 효과를 낸다는 것이다. 따라서 금융당국의 출구전략이나 CD발행시장의 수급불안 등으로 CD금리가 급격히 오르면 CD연동 대출의 금리는 급등할 수 있지만 코픽스 연동대출 금리는 이보다 덜 가파르게 상승할 것이란 게 금융권의 분석이다. 다만 반대로 시중금리 하락기에는 코픽스는 CD금리보다 금리 인하폭이 적을 수 있으므로 이때에는 CD연동 대출을 고르는 게 유리하다. ◇‘12개월’ 변동주기의 ‘잔액기준’ 코픽스 골라라=코픽스 연동 대출을 선택하더라도 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다. 우선 코픽스 변동주기를 어떻게 정할 것인지를 고려해야 한다. 현재 기업은행은 각각 3개월, 6개월, 12개월 주기의 코픽스 연동대출 상품을 판매하고 있다. SC제일은행은 6개월, 12개월 주기 상품을 시판 중이다. 대체로 금리 변동주기가 짧을수록 해당 대출상품의 초기 금리는 싸다. 즉 12개월 주기보다는 6개월 주기 코픽스가, 6개월보다는 3개월 주기 상품의 초기 금리가 낮다는 이야기다. 반면 금리변동의 안정성은 금리변동 주기가 길어질수록 향상된다. 따라서 출구전략이 가시화된 시점에서 대출을 신청할 경우 자신의 원리금 상환능력을 고려해 다소의 금리 변동성을 감내할 수 있다면 변동주기가 짧은 코픽스 대출상품을 고르는 게 유리할 수 있다. 반면 자신의 재정상태를 보았을 때 원리금 상환 여유가 빡빡하다면 초기 이자부담은 다소 높더라도 금리 변동성이 적은 12개월 주기 상품을 고르는 게 좋다. 또 다른 고려 사항은 코픽스의 종류다. 코픽스는 매월 은행들이 새로 조달한 자금만을 기준으로 금리를 정하는 ‘신규수신액 기준 코픽스’와 매월의 총조달 잔액을 기준으로 금리를 산출하는 ‘잔액기준’이 있는데 잔액기준 코픽스가 변동성이 적다. 따라서 시중금리 인상이 예상된다면 잔액기분 코픽스 대출 상품을 고르는 게 유리할 수 있다. 결국 올해와 같이 금리 인상 압력이 높아지는 시기에는 12개월 변동주기의 잔액기준 코픽스 대출상품을 고려해볼만 하다는 결론을 내릴 수 있다. 반대로 급격한 금리 하락이 예상된다면 3개월 변동주기의 신규수신액 기준 코픽스를 눈 여겨 볼 만하다. ◇코픽스 대출로 환승시 불이익은(?)=기존의 CD연동 대출를 받았던 차입자가 코픽스 대출로 갈아탄다면 불이익은 없을까. 단순 비용만을 고려한다면 최소한 앞으로 6개월간은 불이익 걱정을 안 해도 된다. 주요 은행들은 앞으로 6개월간은 코픽스 대출로 환승하기 위해 기존의 대출을 해지하는 고객에 대해선 중도상환수수료 등의 각종 비용을 면제해주기로 했기 때문이다. 다만 비용 이외의 불이익을 당할 수는 있다. 예를 들어 기존 대출의 만기가 많이 남은 상황에서 신규 대출로 갈아탄다면 대출한도가 줄어들어 갑자기 원금 상환부담을 짊어질 우려가 있다. 이것은 지난해 하반기부터 정부가 부동산 투기를 막기 위해 수도권 등을 중심으로 담보인정비율(LTV)와 총부채상화비율(DTI) 규제를 선별적으로 강화한 탓이다. 따라서 현재 자신의 부채가 LTV나 DTI상한 등을 채웠다면 코픽스로의 환승이 어려울 수 있다는 점을 유의해야 한다. [이런일도… 부동산시장 뒤집어보기] 전체보기│ [실전재테크 지상상담 Q＆A] 전체보기 [궁금하세요? 부동산·재개발 Q＆A] 전체보기│ [알쏭달쏭 재개발투자 Q＆A] 전체보기 [증시 대박? 곽중보의 기술적 분석] 전체보기│ [전문가의 조언, 생생 재테크] 전체보기 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
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