"투기지역 지정기준 시도별 집값 상승률로"

현행 '전국평균' 지역별 수급특성 반영 못해

집값 상승률도 4단계 구분 규제 차등화 필요

1주택 양도세 감면·고가주택 기준 9억으로

한국건설산업연구원이 ‘8ㆍ31 부동산종합대책’ 발표 1년을 맞아 내놓은 연구 결과를 보면 8ㆍ31 대책의 집값 안정 효과는 제한적이었던 반면 지방 주택경기와 수도권 주택 수급구조에는 오히려 부정적 영향을 미쳤음을 알 수 있다.

연구원은 이 같은 상황을 타개하기 위해 ▦주택규제의 지역별 차등화 ▦1주택 장기 보유자 세금 감면 ▦재건축 규제 완화라는 3대 정책과제를 제시했다.

◇지방 주택시장 위축세 심각=지난 7월 현재 전국 집값은 지난해 말보다 4.1% 올랐지만 부산(-0.7%)ㆍ경북(-0.5%) 등 일부 시도 지역에서는 가격 하락세가 확산되고 있다. 지방의 미분양 주택도 2004년 말 수준인 5만3,000가구에 근접하는 등 급증세를 타고 있지만 신규공급은 오히려 더 늘어날 전망이다.

이 같은 이율배반적 현상은 결국 지방 건설업체들의 줄도산을 부르는 등 최악의 경착륙으로 이어질 수 있다는 우려마저 제기되는 형편이다.

연구원은 이에 따라 현재의 획일적인 투기지역 지정 제도에 대한 전면 재검토를 요구했다. 전국 평균 집값 상승률보다 30% 이상 급등한 지역을 투기지역으로 지정할 게 아니라 지역별 수급 특성을 반영할 수 있도록 시도별 평균 집값 상승률을 기준으로 하고 상승률 30%라는 수치도 상향 조정해야 한다는 것이다.

가격 상승률을 4단계로 구분해 단계별 적용규제를 차등화하는 방안도 제시됐다. 상승률 100%가 넘는 지역은 1단계(예상)로 지정해 분양권 전매제한을 적용하고 2단계(주의)인 150% 상승지역에는 1단계 조치에 금융대출 제한까지 더하는 식이다. 200% 이상 오르는 3단계(단속)에는 세제강화, 주택거래신고제 등이 더해지고 50% 이상 급락하는 4단계(촉진)에서는 세제 감면 등의 혜택을 줄 수 있다.

이와 함께 집값 상승률이 물가 상승률보다 낮은 서울 금천구와 부산 수영구, 대전 중ㆍ서ㆍ유성ㆍ대덕구, 경기 구리ㆍ평택ㆍ오산ㆍ안산ㆍ안성시, 충북 충주시와 청원군, 충남 천안ㆍ공주ㆍ아산시와 연기군, 경남 창원시를 투기지역에서 해제할 것을 건의했다.

◇1주택 장기 보유자 양도세 감면 필요=95년 3억원에 매입해 현재 17억원인 서울 강남의 46평형 아파트의 경우 다른 집으로 옮기려면 양도세 2억5,000만원과 기타비용 6,000만원 등 3억1,000만원이 소요된다. 집값은 17억원이지만 실제 자산가치는 3억여원 감소한 14억원이라는 뜻이다.

1주택 장기 보유자에 대한 과도한 양도세 부담이 거래부진과 집값 상승의 원인이 되는 만큼 양도세 비과세 배제기준인 고가주택의 기준을 현행 실거래가 6억원에서 9억원 이상으로 상향 조정해야 한다는 게 연구원의 주장이다. 6억원은 99년 설정된 기준으로 현재 가치로 환산하면 아파트의 경우 10억6,000만원에 해당된다.

이와 함께 현재 4단계로 구분되는 장기 보유 특별공제기간을 5단계로 세분화하고 1주택 장기 보유 공제율을 상향 조정하는 방안도 제시됐다.

◇재건축 일괄매수 후 분양 방식 허용 주장=연구원은 기반시설부담금과 개발부담금 등의 규제가 재건축사업의 본질적 기능을 훼손할 뿐 아니라 지나친 재산권 제약으로 법적 공방의 여지가 있다고 지적했다. 이를 해결하려면 민간 시행자에게 토지수용권을 부여하고 주민은 재건축되는 공동주택의 우선분양권을 가지며 정부는 민간 시행자에게서 개발이익을 환수하는 모델을 도입할 필요가 있다는 주장이다.

이렇게 되면 정부 입장에서는 개발부담금 등의 위헌논란을 해소하고 적정 개발이익도 환수할 수 있게 된다. 주민들은 현행 재건축 방식처럼 우선 분양권을 얻을 뿐 아니라 재건축 추진도 활기를 띨 수 있다는 장점이 있다.