[부동산 Q&A] 무허가·미등기 건물도 주택임대차 보호대상

Q:저는 아직 등기가 되어 있지 않으나 건축을 완공하고 사용 승인을 받은 신축주택을 임차하려 합니다. 미등기 주택의 임차인도 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는지요.

A:미등기 건물도 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. 주택임대차보호법은 등기된 건물만을 보호하는 것이 아니기 때문에 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 허가를 받고 건축을 하였으나 아직 등기를 하지 못한 건물에 대하여 임대차 계약을 체결하더라도 보호를 받을 수 있습니다.

그러므로 주민등록을 옮기고 입주한 다음 확정일자를 받아두면 주택임대차 보호법상의 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다. 다만 임차권 등기명령제도는 등기를 전제로 하는 제도이므로 이용할 수 없으며 기타 미등기 건물이기 때문에 무허가 건물의 철거 등 불이익을 받을 수 있음에 유의하셔야 합니다.

Q:저는 상가용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 시원치 않아 주거용으로 개조하여 사용하고 있습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요

A:주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 주택임대차 보호법의 적용을 받기 위하여는 계약 당시부터 임차건물이 주거용이어야 하기 때문입니다. 그러나 임대차 계약 이후 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 그 때부터 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있을 것입니다.(대법원 1986.1.21, 선고 85다카 1367판결 참조)

<문의:서울시 주택임대차상담실 [phone]~1>