땅땅땅!… 단독주택 경매시장이 뜨겁다

매매보다 싸지… 임대수익 얻지… 단독·다가구 경매 수십명씩 몰려

■ 뜨거운 단독·단가구주택 경매시장

저층 상가 가능한 구조 많고 증·개축으로 원룸 등 변경땐

안정적 임대 수익도 올려 노후대비 상품으로 각광

주변 아파트 시세와 비교

적정한 낙찰가격 알아보고 진입로·주차장 등 직접 확인

권리관계 꼼꼼히 분석해야

지난달 수원지법 성남지원에서 진행된 한 단독주택 경매에서는 경기도 광주시 오포읍의 한 단독주택이 감정가(12억 2,000만원)의 75% 정도인 9억 1,000만원에 낙찰자가 가려졌다. 이 경매는 특히 2번이나 유찰되면서 감정가액이 낮아지자 22명이 경매에 참여하면서 경매 법정을 후끈 달아오르게 했다. 이 주택은 인근에 퍼블릭 골프장이 있는 등 주거 환경이 쾌적한데다 분당신도시 서현역까지 30분이 채 걸리지 않을 정도로 도심 인프라 이용이 쉽다는 점이 부각되면서 응찰자들의 뜨거운 관심을 불러일으켰다. 아파트 중심의 주거문화에서 벗어날 수 있는데다 노후대비 유력한 투자상품으로 활용할 수 있다는 장점이 떠오르면서 경매시장에서도 단독·다가구 주택에 대한 관심이 높아져 가고 있다. 아파트 등 다른 주택 경매 시장은 지난해 말 이후 다소 주춤한 상황이지만 단독·다가구 주택은 어느 때보다 '뜨거운' 시기를 보내는 모습이다.

13일 부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 수도권에서 진행된 단독·다가구 주택 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 81.7%까지 치솟으면서 2012년 3월(82.8%) 이후 최고치를 경신했다. 진행 건수 대비 낙찰된 사건을 나타내는 낙찰율도 48.0%로 최근 1년 동안 가장 높았으며, 경매 한 건당 3.5명이 입찰에 참여해 지난 1월보다 한 건당 0.5명이 더 늘었다.

최근 아파트 대체 상품으로 신혼부부와 젊은 층의 관심을 끌어모으는 연립·다세대 주택은 지난해와 엇비슷한 상황이 나타나고 있다. 낙찰가율은 77.3%를 기록해 지난해 평균(78.3%)보다 다소 떨어졌지만 경매 한 건당 응찰자는 5.2명으로 지난해 평균(5.0명)보다 경쟁률이 상승하는 모습이다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "아파트는 이미 낙찰가율이 높아 저가 매수를 노리는 투자자들에게 매력이 다소 떨어진 상태"라며 "임대수익 등 여러 이유로 아파트에서 단독·다가구 등으로 눈을 돌리는 수요자들이 증가하고 있다"고 말했다.

경매의 가장 큰 장점은 일반 매매보다 싼 값에 물건을 살 수 있다는 점이다. 경매물건의 감정가는 물건마다 차이는 있지만 대개 매매가격의 80~90% 선인데 경매에서 몇 차례 유찰하게 되면 최초 입찰가격이 실제 매매가격의 반값까지 떨어지는 경우도 적지 않다.

요즘 법원경매 시장에서 단독주택이 인기를 끄는 이유는 다양하다. 우선 본인이 거주할 수 있고, 리모델링 등을 통해 임대도 가능하다. 아울러 아파트 보다는 저렴한 값이 취득할 수 있다는 것도 장점이다.

◇낙찰가 인플레이션 적어…활용 방안 다양해 인기=단독·다가구 주택의 경우 지난해 과열 양상을 보였던 아파트 경매와는 달리 최근까지 비교적 낙찰가 '인플레이션'이 높지 않았다.

부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난해 수도권 아파트의 평균 낙찰가율은 91.6%에 달했지만, 단독·다가구 주택의 낙찰가율은 76.4%에 불과했다. 이는 다세대·연립주택(78.3%)에도 미치지 못하는 수준이다.

최근 경매시장에서 단독주택 인기가 높아지는 이유 중 하나가 일반 매매시장에서 사는 것보다 경매를 통해 단독주택을 취득하는 것이 훨씬 저렴하기 때문이다. 단독주택은 아파트와 비교하면 환금성이 떨어진다. 처음 살 때 시장에서 형성된 매매가보다 싸게 산다면 향후 실제 가격이 오르지 않더라도 시세차익을 거둘 수 있고 '급매' 형태로 시세보다 약간 싸게 내놓는다고 해도 손해를 볼 일이 없다.

실제 지난달 서울중앙지법에서 경매가 진행된 서울 관악구 신림동의 한 단독주택(건물면적 325㎡)은 26명이 몰리면서 감정가(8억 1,244만원)보다 7,000여 만원이 더 높은 8억 8,000만원에 주인이 가려졌다. 하지만 이 인근의 비슷한 면적의 단독·다가구 주택의 매매가격은 현재 인근 부동산중개업소에 10억원 안팎에 나오고 있다. 감정가격보다 8% 더 높게 낙찰받았지만, 여전히 실제 매매시장에서의 가격보다는 싸게 취득한 셈이다.

신림동 B 공인 관계자는 "단독주택은 물건마다 가격 차이가 많이 나기 때문에 물건을 세밀하게 따져봐야 겠지만, 인근 지역은 3.3㎡당 1,000만원 안팎에서 거래되고 있다"며 "비슷한 물건을 경매에서 3.3㎡당 900만원 가량에 낙찰을 받았다면 비교적 저렴하게 산 것"이라고 설명했다.

아울러 단독·다가구 주택이 노후 생활을 준비하는데 어떤 재테크 상품보다도 안정적인 수익을 가져다줄 수 있을 것이라는 기대도 단독·다가구 주택으로 사람을 몰리게 하는 이유 중 하나다.

경매에 나오는 도심 단독·다가구 주택 중에서는 저층에 상가를 둘 수 있는 구조로 지어진 건물이 적지 않은데다 일부는 집을 허물고 새로 짓거나 증·개축을 통해 도시형생활주택이나 원룸 등으로 변경해 안정적인 임대 수익을 얻을 수도 있다.

◇정보 부족한 단독주택 경매…더 꼼꼼히 봐야=하지만 무조건 싸다고 공격적으로 경매에 참여하는 것은 금물이다. 단독·다가구주택 경매는 일반 아파트 경매보다 투자자들이 훨씬 더 큰 노력과 주의를 기울여야 한다. 이는 시장에서 얻을 수 있는 정보가 아파트보다 단독·다가구 주택이 훨씬 더 부족하기 때문이다.



예컨대 단독주택의 경우 아파트와 달리 실거래가격이 없는 경우가 많아 낙찰가격을 적어내기가 쉽지 않다. 단독·다가구 주택은 거래가 잘 이뤄지지 않기 때문이다. 이런 때는 주변의 아파트 가격과 주택 가격을 비교해 가격 비중을 기준으로 낙찰가를 예상하면 된다.

예컨대 주변 아파트 대비 해당 지역 단독주택 가격이 보통 75% 수준이라면 낙찰가 역시 75%를 기준으로 정하면 무리가 없다.

단독·다가구 주택을 경매로 구입하기 위해서는 우선 주택 주변의 도로 등을 확인해 차량 진입이 가능한지, 주차가 쉬운지 등을 파악해 둬야 한다. 아울러 앞으로 증·개축 등을 진행하기 위해서는 준공연도와 구조 등을 건축물대장을 통해 파악해 둬야 하고 불법 건축물이 없는지도 미리 알아둬야 한다.

이와 함께 단독·다가구 주택 경매에서는 권리관계 분석을 더욱 꼼꼼히 진행해야 한다.

아파트는 세입자가 없거나 한 세대인 경우가 많지만 단독·다가구 주택은 세입자가 여려 명이고 저당권이나 유치권 등의 권리관계가 얽혀 있는 경우도 많기 때문이다. 이를 확인하기 위해서는 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보면서 직접 해당 주택을 방문하는 노력도 함께 기울여야 한다.

지지옥션 관계자는 "가짜 임차인이 권리신고를 하는 등 단독·다가구 주택 경매 시에는 뜻하지 않는 난관에 부딪힐 때가 많다"며 "무엇보다 현장 답사를 통해 사실 관계를 정확하게 확인할 필요가 있다"고 말했다. /박성호기자

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매매시장서도 단독·다가구주택 인기

서울 2월 거래량 1202건… 작년보다 80여건 많아 가격도 꾸준한 상승세
영종하늘도시·김포한강 등 단독주택 용지 분양도 관심
경쟁률 최고 277대1까지

박성호 기자 [e-mail]

일반 매매시장에서도 단독·다가구 주택에 대한 투자자들의 관심은 뜨겁다.

11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울지역 단독·다가구 주택 거래량은 1,202건으로 지난해 같은 달(1,126가구)보다 80여 건 많았다. 지난해 9월부터 올해 2월까지 6개월 동안 거래된 서울 단독주택은 1만 828가구로 전년 동기 7,605가구보다 42.3% 증가했다.

단독·다가구 주택 거래가 늘면서 가격도 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

KB국민은행에 따르면 서울지역 단독주택 매매가격 지수는 지난해 3월 97.4에서 올해 2월 100.2로 2.8포인트 상승했다. 실제 강남구 논현동에서 지난해 초 매매됐던 한 다가구 주택(연면적 659㎡)은 거래가격이 30억 5,000만원 정도였지만 올해 초 매매됐던 이보다 연면적이 적은 다가구 주택이 31억원이 넘는 가격에 거래되기도 했다.

강남구 논현동 A 공인 관계자는 "지난해 말보다는 다소 주춤하기는 하지만 여전히 단독·다가구 주택에 대한 문의는 적지 않다"며 "전셋값 상승으로 신혼부부 수요까지 조금씩 가세한 상황이라 당분간 단독주택 수요는 줄어들 것 같지는 않다"고 예상했다.

일반 매매시장 뿐만 아니다.

직접 투자자가 단독주택을 지을 수 있는 택지지구 내 단독주택용지 분양도 여전히 인기를 끌고 있다. 지난해 11월 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 공급한 영종하늘도시 주거전용 단독주택용지 208필지 입찰 경쟁률은 평균 10대1, 최고 277대1을 기록했다. 김포한강신도시 점포겸용 단독주택용지 118필지 입찰에도 1만 1,861명이 몰려 10여 개 필지는 평균 100대1의 경쟁률을 넘기기도 했다.

특히 올해는 인기가 많은 점포겸용 단독택지 공급량이 크게 줄면서 인기는 더 높아질 것으로 예상된다.

올해 LH는 전국 총 2,931필지(129만㎡)를 공급할 예정으로 이중 점포겸용 단독택지는 892필지, 주거전용 단독주택용지는 1,057필지, 블록형 단독택지도 310필지가 공급된다. 당장 이번 달 공급되는 부산 명지지구 점포겸용 단독택지(99필지)에 대한 관심이 높은 상황이며 7월 인천 청라지구 주거전용 단독택지(285필지)와 10월 동탄2신도시 주거전용 단독택지(261필지)가 투자자들의 인기를 끌 것으로 기대된다.

LH 관계자는 "공급량이 줄어 희소성 가치가 부각될 것으로 기대하고 있다"며 "택지지구 단독주택용지는 일반인도 쉽게 건축할 수 있고 도심 내에서 전원생활과 임대수익을 거둘 수 있어 좋은 투자 대안이 될 것"이라고 말했다.