Q. 저는 중화동에 4층 규모의 상가를 가지고 있는데 주로 미국에서 생활하다 보니 임대관리에 무관심할 수 밖에 없었습니다. 그런데 지난 달 말 3층 임차인이 영업이 잘 안된다는 이유로 이번 달 말에 계약해지를 하겠다고 내용증명을 보내 왔는 데 법적으로 유효한 것인지요. 2010년 3월에 최초 임대차 계약을 체결했습니다. 보증금은 5,000만원으로 월 임대료는 200만원 입니다.
A. 주택이나 상가의 임대차 계약에서 임대차 기간이 만료되고 갱신계약을 진행하는 방법은 크게 두 가지 입니다.
먼저 임대인과 임차인 간 상호 약정에 의한 갱신계약이 가능하고, 임대차기간이 만료됐음에도 불구하고 계약해지와 관련된 특별한 의사표시가 없는 경우에 현재의 임대차 관계를 존속시키는 묵시적 갱신 계약 또한 이뤄질 수 있습니다.
위의 사례는 ‘상가건물임대차보호법’의 대통령령으로 정하는 서울지역 보증금액 4억원 이하 상가입니다. 임대인이 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 이전에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 월 차임 조정 등 조건의 변경에 대해 통지하지 않고 임대차계약이 존속되고 있으므로 묵시적갱신으로 해석될 수 있습니다.
따라서 묵시적 갱신 계약기간은 2016년 3월부터 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 존속기간이 1년 연장된 것입니다. 다만 묵시적 갱신기간을 1년으로 적용하다 보면 오히려 임차인에게 불리한 경우가 생길 수가 있으므로 갱신기간 중 임차인은 언제든지 임대인에게 임대차 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 다시 말해서 임차인의 계약해지에 대한 의사표시는 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생하여 계약이 해지됩니다.
결국, ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조 ‘계약갱신 요구 등’에 의거하여 상기 임대차 계약의 해지 가능시점은 임차인의 계약해지 통보를 받고 3개월이 경과 되는 9월까지는 유효하므로 임차인의 일방적인 입장을 반드시 받아들일 필요는 없을 것입니다.
김능수 신한은행 부동산팀장
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