가계부채 대책에서 분양권 전매제한 강화 등 핵심 규제가 빠지자 앞으로 신규 아파트 가치가 더욱 오를 것이라는 기대감에 분양권 웃돈이 치솟고 불법 전매도 증가하고 있다. 시중 은행 가계대출 금리가 사상 최저 수준인 상황에서 이 같은 주택시장 가수요를 억제하기 힘든 만큼 규제의 필요성이 제기되고 있다. 현재 수도권 민간 택지의 경우 계약 후 6개월인 전매제한 기간을 연장하는 등 분양권 규제 강화에 찬성하는 측은 분양권 전매라는 합법적 거래를 통해 시장이 왜곡되고 있는 만큼 투기적 수요를 잡을 유일한 수단인 전매 규제의 강도를 높여야 한다고 주장한다. 이에 반해 반대 측은 거래를 더 옥죌 경우 모처럼 살아나고 있는 주택 경기를 해칠 수 있고 주택 과열이 분양권 거래라기보다 1,000조원에 달하는 시중 유동자금에 원인이 있다고 반박하고 있다. 양측의 견해를 싣는다.
정부의 판단은 옳다. 국내 가계부채 총액이 1,257조원을 넘어 1,300조원을 넘보고 있다. 여기에 20년 만에 최대 규모라는 70만가구의 주택이 이미 착공됐다. 주거용으로 사용되는 오피스텔까지 감안하면 90만가구 정도의 주택이 이미 시장에 존재한다. 정부는 판단했다. 주택시장의 공급물량도 많다고 할 만큼 충분하고 가계부채 부담이 증대되고 있는 만큼 이제는 시장에 분명한 신호를 줘야 할 때다. 이에 정부는 다소 늦었지만 ‘8·25 가계부채 대책’을 발표했다. 현재 주택 공급과잉 우려와 가계부채 증가를 불식시키기 위해 택지 공급을 제한하겠다는 것이 요지다. 정부의 판단대로라면 이번 대책에 따라 시장은 어느 정도 안정돼야 한다. 정확히는 서울 강남의 일부 과열된 시장이 다소 진정되고 이를 기점으로 전체 시장이 안정 모드로 전환됐어야 한다. 그런데 시장은 정부의 판단을 비웃기라도 하는 듯 의도와는 반대로 움직이고 있다. 대책 발표 이후 분양시장은 청약을 받기 위해 더 긴 줄을 서고 있고 일부 지역의 일부 시장은 분양시장뿐 아니라 기존 매매시장의 호가가 지속적으로 상승하고 있다. 한마디로 진정 기미보다는 시장이 다시 불붙는 양상으로 치닫고 있다. 시장 현장에서 ‘기다려보자’거나 ‘이번이 사야 할 마지막 기회’라고 느끼는 소비자들의 증가 속도는 더 가파르다.
우려는 현실이 됐다. 갈 곳 없는 부동자금이 지속적으로 부동산시장에 몰리면서 작금의 기현상들을 양산하고 있다. 정부는 지난 ‘8·25 대책’으로 부동산시장이 가야할 곳, 방향을 가리키고 있는데 시장은 손가락 끝을 보고 있는 형국이다. 이런 조바심이 개인별 대출한도 규제 등 직접적인 규제에도 불구하고 특정 지역, 특정 상품으로의 쏠림현상을 부추기고 있다. 일부 작전세력 및 가수요자들의 이러한 쏠림현상이 보다 많은 일반 소비자들을 신규 분양시장으로 불러모아 잘못된 선택을 강요하고 있다. 업체들은 언제 조정될지 모르는 시장의 불안감 속에서 밀어내기 분양을 지속하고 있다. 문제의 핵심이 여기에 있다. 이유는 간단하다. 저금리다. 장기간의 저금리 기조 속에서 돈이 갈 곳은 부동산밖에 없다고 판단한 것이다.
이유를 시장에서 찾을 수 있다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 주택 거래량은 총 73만1,603건으로 이 중 28.3%인 20만6,890건이 분양권 거래였다고 밝혔다. 이것은 주택 거래량이 사상 최대를 기록했던 지난해 상반기의 24.5%보다 3.8%포인트 상승한 수치다. 지난해보다 주택 거래량은 감소했음에도 분양권 거래 비율이 늘어난 것은 무엇을 의미할까. 한 부동산 정보 업체의 설문조사에서 응답자의 37.9%가 분양권을 되팔아 차익을 남기기 위한 투자 목적으로 청약에 나선다고 답한 것은 시사하는 바 크다. 많은 사람들의 청약목적이 내 집 마련이기보다는 분양권 거래를 통한 전매 차익에 있음을 의미하는 것이기 때문이다. 현재와 같은 저금리 상황에서 청약 당첨으로 웬만한 사람 연봉 수준의 프리미엄을 웃돈으로 합법적으로 받을 수 있는데 이러한 유혹을 뿌리칠 사람이 어디에 있을까.
현재 시장은 실수요보다는 분양권 전매의 투기적 수요가 시장 분위기를 좌지우지하고 있다. 분양시장의 호조에 따라 일부 청약통장을 매집해 분양권 프리미엄을 만들고 있는 작전세력도 들끓고 있다. 모델하우스 주변에서 이들이 만드는 ‘묻지마 청약’ 분위기에 투기적 수요가 가세한 것이 현재 뜨는 시장의 공통점이다. 더 이상 분양권 전매제한 강화책을 미룰 이유가 없다. 이것은 규제가 아니라 시장을 정상화시키기 위해서라도 실시해야 한다. 왜곡되고 있는 현재의 시장 상황을 감안할 때 더 이상 나쁘게 만들지 못할 그나마 유일한 수단이 분양권 전매제한이다.
정부는 올 초부터 가계부채 급증을 막기 위해 부동산시장에 각종 겹규제들을 내놓았다. 지난 2월 수도권에 우선 적용된 여신심사 선진화 방안, 7월 중도금 대출 규제, 서울주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사 강화 등이 그것이다. 여기에 지난달 25일에는 공급조절을 골자로 하는 8·25 가계부채 관리방안을 내놓았고 집단대출 심사도 강화한다. 저금리 기조는 이런 규제를 뚫고 분양권 전매라는 합법적인 거래를 통해 시장을 왜곡시키고 있다. 그 거래의 사이클을 끊어 실수요자가 아닌 투기적 수요를 잡을 수 있는 수단이 바로 분양권 전매제한이기 때문이다.
미국의 금리 인상이 임박했다고 하는데 아직 미정이다. 미국의 금리 인상은 우리나라의 금리에도 영향을 미친다. 금리 인상은 주택 소비자들에게 이자 부담 증가로 작용해 효과적일 수 있다. 답은 시장에 있다. 미국의 금리 인상 전 현재의 ‘묻지마 청약’을 통한 투기적 수요를 막고 시장을 정상화시키기 위해서라도 이번만큼은 정부도 분양권 전매제한 강화 카드를 선택하는 것이 맞다. 부동산은 심리다. 시장을 왜곡시키는 한탕주의 투기 심리를 잡아야 한다. 부동산은 타이밍이다. 시장에 정확한 시그널을 다시 줘야 한다. 분양권 전매제한 강화를 그 신호탄으로 써야 하는 이유다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수·주택도시연구소장
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