임차인 H는 2012년 7월경부터 경기도 수원시 소재 상가점포를 임차해(보증금 3,000만원, 월차임 150만원) 칼국수 집을 운영했다. 이후 임대차계약은 2017년 7월경까지 연장됐다.
그러나 임대인은 계약만료 시점을 약 7개월 앞 둔 2016년 12월 경 임차인에게 “계약기간 5년을 채웠으니 이제 계약을 해지할 것이다.”고 하며, 조건 없이 명도 할 것을 통보했다.
임차인은 5년 전 임대인에게 지급했던 수 천 만원의 권리금과 그동안 임차인의 노력으로 더욱 높게 형성된 무형적가치(영업가치 등)를 모두 잃게 되는 상황에 처했다.
더구나, 최초 상가 임대차계약을 맺었을 당시 임대인 요구에 의해 ‘임차인은 계약 만기 시 시설비 및 권리금 등을 요구하지 않으며, 즉시 부동산을 임대인에게 양도한다.’는 계약조항을 추가한 바 있는데, 이러한 점도 자신에게 불리하게 작용될 것 만 같았다.
또한, 당시만 해도 5년을 채운 임차인에 대한 권리금보호 규정의 적용을 놓고, 하급심 판례가 서로 엇갈리는 상황이었다.
그러나 임차인은 상가변호사 닷컴의 자문을 통해 상가임대차법에 따라 ‘권리금 회수기회의 보호’를 주장하기로 했다. 또한 친지 중에서 신규임차인이 되려는 자를 구해 권리금 계약을 체결한 후, 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다.
그러나 임대인은 임차인의 요청을 무시하며 협조하지 않았다.
이에 임차인과 신규임차인 간 권리금 계약은 파기되었고, 임차인은 권리금 손해를 입게 됐다.
이후, 임대인은 임차인을 상대로 건물명도 소송을 제기했고, 임차인은 명도소송에 대한 반소로 권리금 손해배상청구 소송을 제기했다.
치열하고 긴 법적공방 끝에 2018년 4월경 수원지방법원 담당재판부는 최종 선고 전 조정기일을 열어 양측 간 조정을 중재했고, 결국 임차인 H가 5년 전 임대인에게 지급했던 권리금의 약 50% 정도를 반환받는 내용으로 양측 간 조정이 성립됐다.
임차인 H의 고문변호사로서 사건을 담당했던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “임대차계약서 상 ‘권리금을 주장할 수 없다’는 내용이 있다 하더라도, 법률적인 대처를 잘 한다면 무효라고 판단 받을 수 있다(강행규정 위반). 그러나 무조건 무효 판단을 받는다고 할 수는 없으므로, 적절한 법률적 대응이 필요하다.”고 했다. 덧붙여 “이번 사건의 경우, 임대인은 과거 임차인으로부터 권리금을 지급받았음에도 불구하고 임차인이 임대차기간 5년을 채우자 다시 상가를 빼앗아 이익을 취하려 했는데, 이러한 “권리금 약탈행위”에 대해서는 철저한 사전 준비, 적절한 법률적 판단을 통해 대응한다면 충분히 손해배상을 받을 수 있다.”고 강조했다.
‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)은 상가관련 법률을 전문으로 하는 로펌으로서 상가임대차, 권리금 및 명도소송, 경업금지, 분양계약 등 상가관련 법률 사건을 주로 다루고 있다.
/김동호 기자 dongho@sedaily.com
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