정부가 신혼희망타운 10만가구 공급 계획과 함께 처음으로 내놓은 전용 모기지 상품에도 관심이 쏠리고 있다. 정부는 목돈이 부족한 신혼부부들을 위한 금융지원와 함께 시세차익에 대해 환수도 할 수 있는 ‘신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지’를 출시한다. 이 대출상품은 최대 30년간 1.3%의 파격적으로 낮은 고정금리로 집값의 70%까지 대출해주지만 주택 처분 시 차익의 10~50%는 정부와 공유해야 한다.
당초 정부는 과도한 시세차익이 예상되는 강남권 등의 ‘로또 신혼희망타운’ 입주자로부터 차익을 환수하는 방안으로 수익공유형 모기지 의무 대출도 검토했으나 결국 선택사항으로 남겨뒀다. 그러면서 실제로 이 대출상품이 신혼희망타운 입주자들로부터 외면을 받을 것이라는 전망이 나오고 있다.
◇로또아파트 수익공유를 누가 선택하겠나=수익공유형 모기지 상품이 나온 것은 이번이 처음이 아니다. 6일 주택도시보증공사에 따르면 지난 2013년 출시된 수익공유형 모기지 상품의 대출 건수는 지난 5년간 5,842건으로 집계됐다. 연평균 1,000여건에 불과한 실적이다. 대출금액도 5년간 8,082억원에 그쳤다.
이 상품은 생애최초 또는 5년 이상 무주택자이면서 연소득 6,000만원 이하를 대상으로 한 20년 상환 1.5%의 저리 상품이지만 대출자들로부터 인기가 영 없었다. 이유는 집값 상승에 대한 기대 때문이다. 수익이 났을 경우 연 3.5% 선의 수익을 공유해야 한다. 만약 10년간 대출을 했다면 차익의 30%가 넘게 내놔야 한다.
시중은행의 한 관계자는 “지난 몇 년간 아파트 가격이 상승흐름을 탄데다 아파트를 구입하는 이들은 대부분 차익에 대한 기대가 크기 때문에 수익공유형 모기지는 인기가 없다”고 설명했다. 특히 상품이 출시된 초기인 2014년만 해도 주택 시장이 침체기여서 대출이 연간 4,698건 이뤄졌지만 이후 주택 시장이 상승세를 타면서 2015년 1,052건, 2016년 82건, 2017년 28건으로 형편없이 쪼그라들었다. 올해 들어서는 고작 9건만 이뤄졌다.
신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지 역시 입주자들로부터 별 인기를 끌지 못할 것으로 보인다. 시중은행 관계자는 “시세보다 20~30% 싸게 공급해 수천만원에서 수억원대의 시세차익이 기대되는 상황에서 누가 수익공유형 모기지를 선택할지 의문”이라고 지적했다.
◇15년 후 매각·두 자녀 가정 아니면 크게 불리 =신혼희망타운 전용 대출상품의 수익공유 비율은 10~50% 선(집값의 70% 대출 시)이다. 예컨대 초기에 집값의 70%를 대출하고 10년 이내 매각해 1억원의 수익을 남겼다면 5,000만원의 수익은 환수된다. 다만 자녀가 있거나 주택보유기간이 길면 이 비율이 떨어진다. 자녀가 둘이고 10년 내 매각하면 수익을 30%만 반납하면 된다. 자녀가 둘이고 15년 후에 매각하면 차익의 10%만 공유하면 된다. 자녀 계획이 확실하지 않고 매각 시점도 미정인 상황에서 자칫 이 대출을 받았다가 시세차익 규모에 따라 수천만원 이상의 수익을 환수당할 수도 있다.
국토교통부의 한 관계자는 “신혼희망타운 전용 모기지는 자녀 둘 이상, 15년 이상 장기 보유자들에게 유리한 상품으로 10년 이내 시세차익을 보고 매각하려는 신혼희망타운 입주자들에게는 불리하다”고 말했다.
차라리 자금 여력이 있으면 디딤돌대출을 받는 게 낫다는 게 금융권 관계자들의 설명이다. 디딤돌대출도 집값의 70%까지 2.5~2.6%(신혼부부 및 생애최초 내집마련 우대금리 적용) 선에 20년짜리 대출이 가능하다. 다만 대출 한도가 2억원이라는 점이 약점이다.
은행권의 한 관계자는 “강남권에서 나오는 신혼희망타운의 수분양자는 수익공유형 모지기 외에 부모 지원 등과 같은 다른 방법을 찾아낼 것”이라고 내다봤다.
/이혜진기자 hasim@sedaily.com
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