서울 등 수도권 집값을 잡기 위해 정부가 주택공급 확대 방침을 밝히기는 했지만 효과는 미지수라는 반응이 나오고 있다. 양적인 측면에서 보면 30개 지구, 30만가구는 적잖은 규모지만 얼마나 입지여건이 좋은 지역에 택지를 확보할 수 있을지가 관건이기 때문이다.
28일 부동산 전문가들은 국토교통부가 전날 내놓은 수도권 택지공급 확대 방안과 관련해 우선 서울시내 택지 확보가 가장 중요하다고 입을 모았다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “주택공급 효과를 극대화하기 위해서는 수요자들이 원하는 곳인 서울 내 주택공급을 늘려야 한다”고 강조했다. 서울 수요를 흡수할 수 있는 지역이어야 한다는 것이다. 국토부의 택지공급이 수도권 외곽에 몰릴 경우 역효과가 크다는 지적이다. 한 전문가는 “수도권 외곽에 택지공급이 이뤄지면 서울 집값 안정에도 큰 도움을 못 줄뿐더러 해당 지역은 주택공급 물량 증가에 따른 홍역을 앓을 수 있다”고 지적했다.
서울 안에서 일정 규모 이상의 주택지를 확보하려면 그린벨트 해제를 통한 공급이 가장 효과적인데 서울시가 이에 대해 반대하고 있다는 점도 문제다. 진희선 서울시 2부시장은 최근 “그린벨트는 미래세대를 위한 것으로 현재로서는 해제를 검토할 단계가 아니다”라고 선을 그은 바 있다. 서울시의 또 다른 고위관계자도 “주택공급이 가능한 도심 내 대상지를 찾는 작업을 진행 중”이라며 “그린벨트 해제 논의는 그 이후에나 진행될 수 있을 것”이라고 말했다. 아직 국토부와 서울시가 그린벨트 해제 관련 논의를 시작조차 하지 않은 상황인데 택지 확보에 목마른 국토부와 그린벨트를 지키려는 서울시의 입장 대립이 계속될 가능성이 크다.
또 수도권에서 서울 주택 수요를 흡수할 수 있을 정도의 요지에 규모 있는 택지를 확보해야 하는 것도 난제다. 기존에 공개됐던 14곳 6만2,000가구 외에 앞으로 30곳에서 30만가구를 추가로 확보하려면 지구당 평균 1만가구 규모가 돼야 한다. 서울 강남권에서 가깝고 교통이 편리한 성남·하남 지역 등에서 이 같은 규모의 부지를 찾기가 쉽지 않다는 게 전문가들의 지적이다.
양지영 R&C연구소장은 “만약 국토부가 추석 전에 공개하기로 한 일부 후보지들이 시장의 기대에 미치지 못할 수준의 입지라면 오히려 공급 카드의 실효성에 의구심이 제기되면서 현재 불붙은 주택 매수심리를 잡기에 역부족일 수 있다”고 말했다.
마지막으로 멈춰선 서울 재건축·재개발도 국토부가 직면한 공급 딜레마다. 소비자들이 가장 선호하는 서울시내 요지의 아파트는 대부분 정비사업을 통해 공급되지만 정부가 각종 규제로 재건축·재개발 사업을 틀어막은 상태다. 서울의 주택공급은 재건축·재개발 의존도가 80%에 이른다. 서울 내 중요한 ‘주택공급 파이프라인’이 막힌 셈이다.
국토부는 재건축초과이익환수제 시행을 앞두고 재건축 단지들이 사업에 속도를 내면서 오히려 정비사업 물량이 향후 몇 년간 늘어날 수 있다고 보고 있다. 서울시에 따르면 현재 착공한 서울시내 재건축·재개발 사업은 104개 단지 8만4,000여가구(기존 세대수 기준)다. 정비사업을 통해 20% 안팎의 가구 수가 늘어나는 점을 감안하면 향후 2년간 정비사업으로 약 10만가구 이상의 아파트가 준공될 것으로 추산된다.
국토부는 향후 5년간 서울에서 입주 예정 아파트가 연간 3만9,000가구가 될 것으로 보고 있다. 그러나 올 들어 정비사업이 각종 규제로 지지부진한 상황이어서 기존에 사업승인신청 단지 물량이 마무리되면 3년 이후에는 ‘공급절벽’이 나타날 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울시의 그린벨트 해제 반대, 서울과 인접한 경기도 내 대규모 택지 확보, 그리고 꽉 막힌 서울시내 정비사업을 통한 주택공급 등의 문제를 풀어야 공급 부족에 목마른 시장을 해갈할 수 있다”고 지적했다. /이혜진·박경훈기자 hasim@sedaily.com
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