A. 이에 관해 우리 대법원 판례는 ‘보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차 계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당 받을 보증금에서 당연히 공제됨은 물론, 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당 받을 보증금에서 당연히 공제된다’고 판단했습니다.
이처럼 경매로 인하여 누구에게든 부당이득이 발생하는 것은 허용되지 않습니다. 경매가 개시된 후로도 그 주택에서 계속 거주하면서 월세를 지급하지 않았다면 임차인에게 차임(월세) 상당의 부당이득이 발생한 것이 분명합니다.
따라서 임차인은 연체차임 상당의 금액을 배당 받을 보증금에서 공제한 나머지를 배당 받을 수 있습니다. 이때, 채권자는 임차인의 연체차임과 아무런 관련이 없다고 할 수는 없습니다. 채권자가 경매절차에서 채권액 전부를 배당 받지 못했다면 채무자(임대인)의 다른 재산에 대해서도 채무변제를 강제할 수 있는데 임대인의 임차인에 대한 연체차임지급청구권도 임대인의 재산으로 볼 수 있습니다. 즉, 채권자는 임차인이 연체한 차임 상당액을 자기에게 지급하라고 청구할 수 있는 것입니다.
한편, 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 임차인이 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 않음을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있습니다. 또 경매법원이 임대인에게 배당요구 사실을 통지하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통해 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지가 임대인에게 도달되는 즉시 해지로 종료됩니다.
따라서 위와 같은 과정에 의해 임대차관계가 종료된 후 임차인이 그 주택을 비우고 다른 곳으로 이사했다면 이사 후부터는 차임지급의무가 없으므로 차임을 지급하지 않더라도 연체로 볼 수는 없습니다. 다만, 임차인이 경매절차에서 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 그 경매사건의 배당요구종기까지는 대항요건을 유지하고 있어야하기 때문에 임대차관계가 종료된 후라고 하더라도 아직 배당요구종기 전이라면 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기를 하고 전출해야 배당을 받을 수 있다는 점은 꼭 기억해두어야 합니다.
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