Q. 최근 주택소비심리가 반등했다는 뉴스들이 계속해서 나오는데요, 이런 심리 변화가 어떻게 수치로 나타날 수 있나요. 또한 최근의 심리 변화는 어떠한 형태로 주택시장에 영향을 미칠 수 있나요.
임차가구 거주·40대 미만
“집값 오를 것” 기대감 반영
100P보다 높으면 긍정 전망
개선됐지만 100P 밑돌아
시장 회복 낙관은 어려워
A. 다양한 경제 지표들 중에서 경제활동의 주체가 되는 ‘소비자’에 의하여 생성되는 통계 자료가 있는데 이 지표가 바로 소비자동향지수(CSI)입니다. 소비자동향지수는 소비자의 경제상황에 대한 인식과 향후 소비지출 전망치를 ‘설문조사’를 통해 수집한 후 지수화 한 것입니다. 그 값이 100포인트(p)보다 크면 경기 전망에 대한 긍정적인 인식이 높다는 것을 의미하며 100p보다 낮으면 부정적 인식이 더 높다는 것을 의미합니다. 최근 언론에서 소비심리 반등의 근거로 활용하는 지표가 ‘한국은행 소비자동향지수’ 중 ‘주택가격전망’입니다.
이러한 소비심리지수가 실제 시장에 영향을 미치는 것은 ‘행동경제학적’ 관점에서 설명될 수 있습니다. 즉 개별 소비자들이 다 합리적인 의사 결정을 내릴 것 같지만, 실제로는 감정에 의한 비합리적 선택이 이루어지는 경향이 있다는 것입니다. 즉 수요자의 ‘심리’가 경제 변화에 영향을 미칠 수 있다는 것입니다.
주택가격전망지수를 통해 살펴본 최근 주택시장의 소비자 심리는 ‘9·13대책’을 전후로 크게 변화했습니다.
세부적으로 보면 2018년 7월 98p까지 하락했던 주택가격전망지수는 급격한 가격상승 기대로 2018년 9월 128p까지 상승했습니다. 그러나 9·13대책이 시행된 이후 가격 상승에 대한 기대가 급격히 감소하면서 주택가격전망지수가 빠르게 하락했습니다. 지수 하락세는 6개월 동안 이어져 2019년 3월에는 통계 발표 이후 최저수준인 83p까지 하락하게 됩니다. 그러나 이렇게 급격하게 하락했던 지수가 4월 들어 다시 상승세로 전환하면서 4월에는 3월 대비 4p 상승한 87p를 기록했고, 5월에는 4월보다 6p나 상승한 93p를 기록하게 됩니다.
서울의 경우에는 이러한 지수의 반등이 한 달 빠른 2019년 3월에 나타났으며, 6월에도 94p까지 상승하는 모습입니다. 이러한 지수의 변화에 따라 9·13대책 이후 하락세를 지속하던 소비심리가 2019년 4월을 전후로 반등하고 있다는 분석이 나타나게 된 것입니다.
그런데 최근 주택가격전망지수에 특이한 변화가 발생하고 있습니다.
그 중 첫 번째는 임차가구의 가격상승에 대한 기대가 자가 가구의 상승에 대한 기대보다 높다는 점입니다. 일반적으로 보유 자산의 가격 상승기대로 임차 가구에 비해 자가 가구의 가격 지수가 높게 나타나는데, 9·13대책 이후 확대된 보유세 부담 확대 등의 요인으로 자가 가구의 주택가격 전망이 임차가구에 비해 보수적인 모습을 보였습니다.
두 번째 특징으로는 ‘40대 미만’ 젊은 실수요층의 가격전망에 대한 기대가 다른 연령대에 비해 크게 증가했다는 점입니다. 일반적으로 연령대가 높을수록 부동산 자산을 통한 소득 의존도가 높아 가격상승의 기대가 높게 나타납니다. 하지만 2019년 2월 이후 ‘40대 미만’의 주택가격전망지수가 가장 높게 나타났으며, 5월에는 ‘40대 미만’에서 유일하게 100p를 기록해 가격 상승 전망과 하락 전망이 동일한 것으로 나타났습니다.
이러한 특징들을 종합하면, 최근 주택가격 하락에 대한 기대에도 불구하고 임차주택에 거주하거나 연령이 낮은 실수요층의 주택 심리가 빠르게 회복되고 있습니다. 하지만 여전히 종합 지표는 100p보다 낮은 수준으로 부정적인 시장 전망이 우세하고 전반적인 시장 규제가 지속 되고 있다는 점에서, 실수요자 심리 반등이 실제 시장의 회복으로 이어질지 지켜볼 필요가 있습니다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
