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[머니+ 부동산Q&A] 주택 상속으로 인한 세금

<진재만 신한금융투자 세무사>
상속으로 1가구 2주택 됐다면
기존집 양도해야 비과세 특례

진재만, 주택 상속, 부동산Q&A

[머니+ 부동산Q&A] 주택 상속으로 인한 세금

Q. 아버지로부터 1주택을 상속받았습니다. 이 때문에 발생하는 세금 문제는 어떤 것이 있나요.

봉양목적 합가로 2주택땐

공동명의 등 상황 따라 달라



상속 취득세 3.16%지만

1가구1주택 되면 0.96%



종부세는 과세표준 오르고

주택수 따라 0.6~3.2% 중과



A. 간혹 예상치 못한 상속이 발생해 상심이 크신 가족분들에게 현실적인 세무상담을 드리는 것이 심적으로 부담스러울 때가 있습니다. 하지만 상속은 필연적으로 발생하며 이로 인해 각종 세금 문제에 직면하게 되므로 사전에 대비할 필요가 있습니다.

우선 주택을 상속받게 되면 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)가 발생합니다. 일반적인 매매를 통해 취득하는 주택은 취득가액 및 면적에 따라 각각 1.1%~3.5%의 취득세를 부담하지만, 상속을 통해 취득하는 경우 3.16%의 취득세를 부담합니다.

다만 ‘상속으로 인한 1가구 1주택 취득’의 경우에는 취득세를 감면받을 수 있는데요. 예를 들어 아버지가 사망하면서 아버지가 보유 중인 주택을 자녀(상속인)가 상속받았고, 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족이 모두 무주택자라면 0.96%의 취득세를 적용받을 수 있습니다.

상속주택으로 인해 주택 수가 증가하므로 임대소득세와 양도소득세에도 영향을 주게 됩니다. 임대소득세의 경우 상속주택에 대한 혜택이 없기에 지분별로 주택 수 합산 여부를 판단하여 임대소득세를 신고·납부하면 됩니다.

반면 양도소득세의 경우 ‘상속주택으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례’를 받을 수 있는데요. 기존에 1세대 1주택이었던 자가 상속으로 추가 1주택을 취득하는 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외하는 것입니다. 이는 기존에 갖고 있던 1주택에 대한 비과세 요건을 유지하게 하기 위해서입니다. 다만 유의해야 할 점은 기존주택을 먼저 양도하는 경우에만 상속주택이 주택 수에서 제외돼 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 또 상속 이후에 취득한 일반주택은 해당 규정을 적용받지 못합니다. 마지막으로 동일세대원 간의 상속인 경우에는 기존에 이미 1세대 2주택이었기 때문에 원칙적으로는 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 다만, 봉양 목적 합가로 인한 1세대 2주택인 상태에서 상속을 받는 경우에는 상황별로 과세 여부가 달라지므로 세무전문가를 통한 판단이 요구됩니다.

공동명의로 상속주택을 취득하는 경우에는 △상속지분이 가장 큰 상속인 △해당 주택에 거주하는 자 △최연장자 순으로 상속주택의 소유자가 결정됩니다. 따라서 상속주택 소수지분권자의 경우 비과세 특례를 적용받지 않아도 보유주택 수에서 제외되므로 기존 1주택에 대해서 비과세 요건을 인정받을 수 있습니다.

상속주택은 재산세 및 종합부동산세와 같은 보유세에도 영향을 주는데요. 재산세의 경우 상속주택의 공시가격(시가표준액)이 합산되므로 과세표준은 증가하나, 일반세율(0.5%~2.7%)에는 영향을 주지 않습니다. 하지만 종합부동산세의 경우 과세표준도 증가하지만, 주택 수에 따라 차등적인 세율이 적용되므로 중과세율(0.6%~3.2%)이 적용됩니다. 따라서 상속주택 소수지분권자의 경우 합산되는 공시가격(시가표준액)은 소액이나 조정대상지역의 주택 수 증가로 인해 중과세율을 적용받아 세금 부담이 급증할 수 있습니다. 개정된 종합부동산세 시행령에 따르면 올해부터는 지분율이 20% 이하이고, 지분 상당의 공시가격이 3억원 이하인 주택은 주택 수 계산 시 제외됩니다. 다만, 세율 적용을 위한 주택 수에서만 제외하는 것일 뿐, 지분만큼의 시가표준액은 합산되고, 1세대 1주택 세액공제도 받을 수 없습니다.

[머니+ 부동산Q&A] 주택 상속으로 인한 세금
진재만 신한금융투자 세무사.


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