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부동산정책·제도
9억 넘는 아파트 공시가 21% 폭등… 보유세 폭탄 또 터졌다

'전국 공동주택 예정 공시가격'

서울 14.75%↑13년래 최고

9억 이상 9만가구 늘어 30만

종부세 편입대상 41.8% 증가





올해 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격이 전년에 비해 14.75%나 급등했다. 13년 만에 최대치로 지난해(14.01%)를 뛰어넘는 상승률이다. 1주택자 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 9억원 이상 아파트도 지난해보다 9만가구 이상 급증했다. 이에 따라 올해 세 부담 상한까지 보유세를 내야 하는 가구가 속출할 것으로 예상된다.

국토교통부는 18일 전국 공동주택의 예정 공시가격을 발표했다. 올해 전국 공동주택 공시가격 상승률은 지난해보다 0.76%포인트 오른 5.99%를 기록했다. 서울과 대전은 전국 평균 상승률의 2배를 넘었다. 서울은 평균 14.75% 오른 가운데 강남구(25.57%)·서초구(22.57%)·송파구(18.45%)·양천구(18.36%) 등 고가아파트 밀집 지역에서 20% 안팎의 높은 상승률을 나타냈다. 대전은 비규제지역임에도 불구하고 공시가격 상승률이 14.06%를 기록하며 전국 2위에 자리했다. 대전 유성구 등에서 최근 집값이 크게 오르며 높은 상승률을 나타낸 것이다.

특히 고가주택 보유자의 경우 보유세 부담이 40% 이상 늘어난 가구가 속출할 것으로 보인다. 9억원 이상 아파트에 대한 공시가격 상승률은 21.15%로 9억원 미만(1.97%)의 10배가 넘는다. 지난해 전국에서 종부세 대상이 되는 9억원 이상 아파트는 21만8,124가구였는데 올해는 30만9,361가구로 41.8% 늘었다.

전문가들은 보유세 부담이 커진데다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 실물경제 위축으로 서울 강남권을 중심으로 집값이 하락 추세를 보일 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “글로벌 경기침체 우려에 이어 보유세 부담마저 커졌다”며 “앞으로 부동산 시장이 약세를 나타낼 가능성이 크다”고 내다봤다. 한편 국토부는 19일부터 열람에 들어가 소유자 의견 청취 및 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 다음달 29일 공동주택 공시가격을 결정·공시할 예정이다. /강동효기자 kdhyo@sedaily.com

<‘래대팰’ 전용면적 84㎡ 한채만 있어도 보유세 621만 → 907만원 ‘날벼락’>

[또 터진 보유세 폭탄]

개포주공1·아리팍 등 보유세 40% 이상 늘어

은마 두채 보유 땐 5,366만 → 6,144만원으로

고가·다주택자 ‘稅부담 상한가구’도 속출할 듯





# 서울 강남구 대치동의 ‘래미안대치팰리스’ 전용면적 84.99㎡는 공시가격이 전년 15억원에서 올해는 40%가량 오른 21억원이다. 해당 주택 소유주의 보유세(재산세와 종합부동산세 포함) 부담도 껑충 뛴다. 지난해에는 621만원을 부담했는데 올해는 46%가량 상승한 907만원을 내야 할 것으로 보인다.

정부가 올해 고가주택의 공시가격 현실화율을 최대 80%까지 올리면서 서울 강남권 주요 개별 단지의 공시가격이 최대 40% 이상 급등한 것으로 나타났다. 이에 따라 고가주택 보유자는 보유주택이 한 채뿐이라도 세 부담이 상당할 것으로 전망된다. 공시가격 상승으로 주택 보유자들의 건강보험료도 연쇄적으로 늘어날 것으로 보인다. 한 전문가는 “공시가격은 재산세 등 각종 조세와 복지 수급 및 부담금 부과 등 60여가지의 행정 기초자료로 활용된다”며 “이번 공시가격 인상은 여러 분야에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다”고 우려했다.

◇종부세 대상 9만가구 늘어…세 부담 상한 가구 속출할 듯=1주택자 종부세 부과 대상인 공시가격 9억원 초과 아파트는 지난해 21만8,124가구에서 올해 30만9,361가구로 41.8% 증가했다. 서울에서만 7만7,600여가구가 늘었다. 공시가격이 급등하면서 세 부담이 상한까지 도달하는 가구도 속출할 것으로 예상된다. 보유세 부담 상한은 1주택자 150%, 조정대상지역 2주택자 200%, 3주택 이상 보유자 300% 등이다.

서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 보유세 부담 변동률을 살펴본 결과 서울 강남구 래미안대치팰리스, 은마아파트, 개포주공 1단지, 서초구 아크로리버파크 등 보유세 부담이 40% 이상 늘어나는 단지가 상당수였다. 시뮬레이션은 1주택 기준으로 이뤄졌다.

단지별로 보면 서울 마포구 아현동의 래미안푸르지오 전용면적 84.39㎡는 올해부터 1주택자 종부세 부과 대상이 됐다. 지난해에는 공시가격이 8억6,400만원을 기록해 종부세 대상이 아니었지만 올해는 공시가격이 10억8,400만원까지 상승했다. 이에 따라 보유세는 지난해 231만원에서 올해 330만원으로 42% 늘어날 것으로 전망된다.

강남구 은마아파트 84.43㎡는 공시가격이 지난해 11억5,200만원이었는데 올해 15억9,000만원으로 껑충 뛰었다. 이에 따라 보유세 부담이 지난해 419만원에서 올해 610만원으로 45.39% 증가할 것으로 예상된다. 서초구 아크로리버파크 84.95㎡ 역시 보유세 상승률이 46.53%에 달할 것으로 추정됐다. 이 단지는 지난해 공시가격이 19억400만원이었는데 올해는 25억7,400만원까지 상승했다. 보유세는 지난해 922만원에서 올해 1,351만원까지 늘어날 것으로 예상됐다. 강남구 개포주공 1단지 50.64㎡의 경우 공시가격이 지난해 11억4,400만원에서 올해 15억9,600만원까지 오른다. 보유세는 332만원에서 479만원까지 상승할 것으로 보인다.

2주택자 등 다주택 보유자는 세금 충격파가 더 크다. 대치동 은마아파트와 래미안대치팰리스 2채를 보유할 경우 개정 세법 이전에는 보유세가 5,366만원이었는데 세법 변경 적용 시 6,144만원으로 증가한다. 은마, 래미안대치팰리스, 개포주공 1단지 등 3주택을 보유할 경우 개정 세법 이전에는 보유세가 8,624만원이었는데 변경 세법 적용 시 9,747만원으로 1,000만원 이상 늘어난다.

◇현실화율 차등 적용…서울 강남 등 집중 타깃돼=올해 공동주택 공시가격과 관련해 서울 강남 등 고가주택이 크게 오른 것은 정부가 현실화율을 차등 적용했기 때문이다. 국토교통부는 지난해 말 부동산 가격공시 개선 방안을 발표하면서 공동주택과 관련해 현실화율을 차등 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 따라 시세 9억원 미만 공동주택은 시세변동률만 반영하기로 했고 9억~15억원 주택은 70%, 15억~30억원 주택은 75%의 현실화율을 적용하기로 했다. 이에 따라 9억원 이상 아파트는 공시가격 상승률이 21.15%인 데 비해 9억원 미만 아파트는 1.97%에 그쳤다. 특히 시세 30억원 이상 주택은 공시가격 상승률이 27.39%에 달했다.

올해 공동주택 공시가격을 기준으로 하면 공시가격 현실화율은 기존 68.1%에서 69%까지 올랐다. 현실화율은 시세 대비 공시가격 비율을 말하는데 정부는 고가 아파트에 대한 현실화율이 대폭 증가해 형평성 문제가 상당수 해소됐다고 평가하고 있다. 다만 올해 단독주택 공시가격 상승률이 낮았던 만큼 공동주택과의 형평성 문제가 새로 불거질 수 있다. 올 초 발표한 전국 표준단독주택의 평균 상승률은 4.47%로 지난해(9.13%)의 절반에도 못 미쳤다. 서울 역시 지난해 17.75% 오른 데 비해 올해는 6.82% 상승하는 데 그쳤다. 김영한 국토교통부 토지정책관은 이와 관련해 “단독주택과 유형별로 차이가 난다는 지적에 대해서는 하반기에 내놓을 공시가격 로드맵에 반영해 균형성을 높일 수 있도록 할 예정”이라고 설명했다. /강동효·진동영기자 kdhyo@sedaily.com
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건설부동산부 강동효 기자 kdhyo@sedaily.com
영화 '내부자들'처럼 거대악을 무너뜨리는건 내부고발자입니다. 그대들의 용기를 응원합니다.
서울경제 부동산부에서 일합니다
내부고발자들, 드루와 드루와 모히또 한잔 사줄테니.
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