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부동산기획·연재
[부동산Q&A] 미국 부동산 시장 달군 아이바잉(iBuying)이란?

■윤수민 우리은행 부동산연구실 책임연구원

중개사 없이 온라인 주택거래 회사

주소 남기면 24시간 이내 가격 제안

사람 아닌 기술로 감정평가

쉽고 빠르게 주택거래 가능

시세 대비 낮은 가격은 단점

오픈도어·오퍼패드 등 유명

전자계약 플랫폼 활성화 땐

韓 관련시장 성장 가능성도

Q. 지난해 미국 주택시장의 가장 큰 이슈가 주택을 즉시 사고파는 ‘아이바잉(iBuying)’이라고 들었습니다. 아이바잉은 정말로 주택을 주식처럼 사고 팔 수 있는 방식인가요. 우리나라 부동산시장에서도 아이바잉이 도입될 가능성이 있을까요.





A. 아이바잉은 온라인으로 부동산을 즉석 구매하는 방식으로 공인중개사를 통하지 않고 집을 사고 파는 방식입니다. 쉽게 말해 전통적인 부동산 거래는 ‘집을 팔려고 하는 사람’과 ‘집을 사려고 하는 사람’ 있고 이를 연결하는 ‘공인중개사’가 있습니다. 반면 아이바잉에는 ‘집을 팔려는 사람’과 ‘집을 사는 회사’만 또는 반대의 경우 ‘집을 파는 회사’와 ‘집을 사는 사람’만 있습니다. 판매자는 잠재적인 매수인에게 집을 보여줄 필요도 없고, 별도의 수리를 할 필요도 없으며, 본인이 원하는 시간이면 언제든 거래를 할 수 있습니다.

우선 집을 팔려고 하는 사람이 홈페이지에 매물을 등록하기만 하면 아이바잉 회사는 24시간 이내에 주택을 구입 하고자 하는 가격을 제시합니다. 집을 팔고자 하는 사람은 회사의 제시 가격이 마음에 들면 계약을 맺고, 가격이 마음에 들지 않으면 다른 회사를 선택하거나 기존의 방식처럼 공인중개사를 찾아가면 됩니다. 이렇게 말 그대로 클릭 한 번으로 내 집을 사고 파는 것이 가능해지는 것입니다.



아이바잉의 대표적인 회사로 ‘오픈도어(open door)’나 ‘오퍼패드(Offerpad)’를 예로 들 수 있습니다. 이런 회사들은 자신들의 홈페이지나 어플리케이션에 고객이 주소만 남기면 해당 주택의 가격을 자체적으로 책정합니다. 집의 상태나 옵션사항은 별도의 설문조사를 통해 기록합니다.

이때 회사는 각자 보유한 기술을 활용해 해당 주택의 가격을 산정합니다. 오픈도어의 경우 ‘콤파스(comps)’ 라고 불리는 비교 대상이 되는 주택을 선정합니다. 이후 ‘comps’의 특성과 신청자의 주택의 특성을 비교, 인근 지역의 가격 변화나 공실 등을 감안해 24시간 이내에 최종 가격을 제시합니다. 이러한 가격 제안은 일련의 모든 과정이 사람이 아닌 기술을 통해서 이루어지기 때문에 빠른 시간 내로 이뤄집니다. 쉽게 말해 주택의 감정평가를 사람이 아닌 기술이 대신 하는 것입니다. 회사는 이렇게 구입한 주택을 개량하거나 수리한 후 되파는 형태로 수익을 발생시킵니다. 물론 이러한 절차도 모두 온라인에서 진행됩니다.



미국 주택 시장 거래량을 분석한 결과 지난해 특정 주에서 아이바잉을 통해 거래된 주택의 비중이 전체 거래량의 5%를 넘어섰으며 매년 약 25%씩 성장하는 것으로 조사되었습니다. 주택의 매매 거래에 걸리는 시간도 전통적인 거래 방식을 통하면 평균 58일이 걸리지만 아이바잉을 통하면 아무리 길어도 열흘 이내에 종결되는 것으로 나타났습니다. 쉽고 빠르게 주택을 거래할 수 있다는 장점도 있지만 편리함의 대가로 시세보다 낮은 가격이 책정되는 문제가 있습니다. 가격이 너무 비싸거나 너무 싼 주택은 아이바잉을 통한 거래가 어렵다는 단점도 가지고 있습니다.

그렇다면 우리나라에서는 아이바잉의 도입 가능성이 얼마나 될까요. 아이러니하게도 우리나라는 아이바잉이 아니더라도 주택을 빠르게 사고파는 경향이 있으며, 주택가격이 상승하는 지역에서는 이런 현상이 더욱 강하게 나타납니다. 이는 주된 주거형태가 미국은 표준화되지 않은 단독주택인 반면 우리나라는 표준화가 잘 된 아파트이기 때문입니다. 특히 실제 거주 목적이 아닌 투자 목적의 거래인 경우 아파트의 내부 상태와는 상관없이 시세에 따라 가격이 결정되는 성향이 강하게 나타납니다. 그래서 표면적으로 볼 때 아이바잉이 우리나라에서 활성화되기는 쉽지 않은 환경입니다.

그럼에도 불구하고 국내 부동산시장 특성에 맞는 아이바잉 시장이 성장할 가능성이 매우 크다고 판단됩니다. 왜냐하면 국내 부동산 시장에서도 부동산 거래부터 등기부터 모든 과정이 전산에서 해결되는 플랫폼을 구축하기 위한 변화가 지속되고 있기 때문입니다. 부동산에 관한 정보가 플랫폼을 통해 쉽고 빠르게 처리된다면 지금까지 부동산 거래를 힘들게 만들었던 대출이나 계약 그리고 등기까지 모두 한번에 처리할 수 있습니다. 실제로 최근 부동산 전자계약이 활성화 되고 부동산 직거래 비중도 증가하는 등 시장 여건은 점점 좋아지는 상황입니다. 이러한 변화들이 쌓인다면 정말 멀지 않은 미래에는 주택을 주식처럼 사고 파는 날도 오지 않을까 생각됩니다.
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건설부동산부 권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
한 번 더 알아보고, 한 번 더 물어보고
한 번 더 발품 팔아, 한 줄이라도 더 쓰겠습니다"
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2020.06.03 10:03:33시 기준