참여정부가 5년 동안 집값을 잡겠다고 내놓은 대책만 30여차례에 이른다. 하지만 경제정의실천시민연합 조사 결과에서 보듯 역대 정부 가운데 서울 아파트값이 가장 많이 올랐다. 현 정부 역시 비슷하다. 지금까지 23차례 대책을 내놓았지만 서울과 수도권 등 주요 지역의 매매가는 물론 전세가마저 급등하는 양상이 나타나고 있다. 현 정부 대책도 수요 억제와 징벌 과세를 핵심으로 하는 참여정부와 비슷하다. 전문가들은 이에 대해 반시장적 정책이 ‘규제의 역설’을 만들어내고 있다고 분석한다.
◇강남·비강남 아파트값 격차 28년간 100배 증가=경실련은 김영삼 정부 때인 지난 1993년부터 문재인 정부인 올해까지 28년 동안 서울 소재 34개 대규모 아파트 단지 8만가구의 시세 변화를 분석했다. KB부동산·네이버부동산 등이 시세 분석자료로 이용됐으며 25평을 기준으로 강남4구 18개 단지, 비강남권 16개 단지가 분석 대상이다.
우선 서울 아파트값 상승률로 봤을 때 노무현 정부가 94% 올라 최고치를 기록했다. 김대중 정부(73%), 문재인 정부(53%)가 뒤를 이었다. 이명박 정부 때 서울 아파트값은 오히려 13% 감소했다. 강남과 비강남 간 아파트값 격차도 커진 것으로 나타났다. 경실련은 강남과 비강남 차이를 분석한 결과 김영삼 정부 때 강남과 비강남의 격차는 900만원에 불과했지만 문재인 정부 때는 9억2,000만원의 차이가 발생해 100배 이상의 격차가 발생했다고 전했다.
경실련은 “문재인 정부 3년간 비강남권 아파트값은 5억3,000만원에서 8억원으로 53% 올랐고 강남권은 11억4,000만원에서 17억3,000만원으로 52% 상승했다”고 설명했다. 이렇다 보니 유주택자와 무주택자 간 양극화는 더욱 커졌다. 경실련은 또 문재인 정부 들어 서울 아파트값이 52% 올랐다는 발표에 국토교통부가 14.2% 상승했다는 해명자료를 낸 것에 대해 구체적인 통계근거를 요청했지만 국토부는 ‘근거를 공개할 수 없다’고 답변했다고 주장했다.
◇실패한 정책 답습하는 정부=참여정부와 문재인 정부가 같은 흐름을 보이는 것은 분석도, 대책도 같이하기 때문이다. 일련의 현 정부 대책을 두고 ‘참여정부의 데자뷔를 보는 것 같다’는 평가가 나오고 있다.
집권 초반부터 ‘부동산과의 전쟁’을 선언했던 참여정부는 보유세와 거래세를 모두 높였다. 현 정부의 부동산정책 핵심으로 꼽히는 대출규제도 참여정부 때 처음 등장했다. 이런 고강도 규제는 현 정부에서 고스란히 답습되고 있다. 다주택자 양도세 중과 폭은 3주택 이상자 72%, 2주택자 62%로 높아졌고 종부세 세율 상한도 3.2%에서 6.0%로 풀쩍 뛰었다. 대출규제 역시 9억원 초과 주택은 20%, 15억원 초과 주택은 ‘금지’로 바짝 죄었다. 참여정부는 뒤늦게 정권 말기인 2007년에야 총 260만가구의 장기임대주택 추가 공급 등 공급 확대에 나섰지만 집값 잡기에는 실패했다.
이명박 정부 때 집값이 하락한 이유는 주요 입지에서 공급을 대거 늘린 것이 주효했다. 무엇보다 2009년부터 2018년까지 수도권 100만가구(30만가구는 그린벨트)를 포함해 총 150만가구를 공급한다는 야심 찬 프로젝트가 핵심이었다. 이 가운데에는 강남권 그린벨트에서 공급되는 보금자리주택도 있다.
전문가들은 양질의 입지에서 공급을 늘리고 수요 억제 위주 정책을 풀지 않는 한 집값 안정을 이룰 수 없다고 말한다. 조세저항 등 부작용만 키우고 매매가도, 전세가도 다 놓칠 수 있다는 지적이다. 심교언 건국대 교수는 “잦은 규제로 내성이 생겼기 때문에 정부가 고강도 규제를 내놓을수록 시장은 반발한다”며 “오히려 경제학의 기본 원리인 수요와 공급을 고려한 대책이 필요하다”고 말했다. 서진형 대한부동산학회장은 “세금 중과 등 수요 억제로 집값을 잡은 사례는 없다”며 “주택공급 확대 등 정책 전환이 필요한 시점”이라고 말했다.
/권혁준·심기문기자 awlkwon@sedaily.com
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