10월 현재 시세가 9억4,000만원 수준인 서울 관악구 관악드림타운 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자 A씨. 올해엔 88만 5,430원의 보유세를 부담했지만 27일 정부가 공개한 공시가격 현실화율 시나리오에 따르면 10년 뒤인 2030년에는 348만 5,000원 수준으로 보유세가 네 배 가까이 오를 전망이다.
정부의 공시가격 현실화율 조정 방침에 따르면 1주택자의 보유세(재산세·종합부동산세)는 고가, 중저가 할 것 없이 대폭 증가할 전망이다. 정부가 중저가 1주택자의 재산세 부담을 줄이기 위한 대책 마련에 나선다고 하지만, 집값 상승이 제한적인 상황에서도 세금 부담이 늘어나는 상황이 불가피한 만큼 국민들의 불만도 높아질 것으로 보인다.
<집값 연 2%만 올라도…중저가 세부담 2.5배>
28일 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 확인한 정부의 공시가격 현실화 시나리오에 따른 1주택자 보유세 부담 예상 추이를 보면 중저가 단지를 포함한 서울 대부분 아파트 보유자들의 세금 부담이 두, 세 배 씩 증가하는 것으로 나타났다. 국토연구원이 27일 공청회에서 밝힌 현실화 시나리오 중 채택이 유력한 현실화율 90% 안에 따른 시뮬레이션이다. 만59세, 5년 미만 보유로 세액공제 혜택을 받지 않으면서 주택 가격은 매년 2% 상승하는 조건을 가정했다.
시뮬레이션 결과 현재 실거래가 6억원 수준인 노원구 중계동 무지개아파트 전용 59㎡ 1주택자의 경우 올해에는 보유세로 44만4,000원을 부담하면 됐지만, 공시가격 현실화율이 90%가 되는 2030년에는 2.5배 수준인 113만4,000원으로 늘어나게 된다. 올해보다 69만원을 더 내야 한다. 10년간 연 2% 상승을 감안하면 이때 이 아파트 가격은 7억3,000만원 수준이다.
2027년부터 현실화율 90%에 도달하게 되는 9억~15억원 사이의 아파트들은 이보다 높은 3~4배의 보유세 부담을 경험하게 될 전망이다. 현재 시세가 10억5,000만원 수준인 서울 마포구 도화현대홈타운 전용 84㎡는 올해 종부세 없이 재산세만 128만5,000원을 내면 됐지만 현실화율 90%가 되는 2027년에는 종부세 70만9,000원을 포함해 391만2,000원을 내야 한다. 2030년에는 443만6,000원까지 오른다. 늘어나는 보유세는 315만1,000원이다.
현재 시세가 14억3,000만원인 서울 성동구 텐즈힐 전용 84㎡는 같은 기간 보유세가 255만2,000원에서 871만6,000원으로 역시 세 배 이상 뛴다. 이 아파트는 연 2%씩만 집값이 올라도 3년 뒤에는 현실화율 증가폭이 더 가파른 15억원 구간에 진입하게 될 전망이다.
<마래푸 324만→1,314만…네 배 급등>
15억원을 넘는 초고가 아파트 단지들은 보유세가 네 배 이상 뛰는 경우가 속출할 전망이다. 고가 단지를 보유한 자산가라고는 하지만, 대부분 보유세가 1년에 1,000만원을 넘게 되는 만큼 은퇴한 1주택자 등 보유 현금이 부족한 국민들은 상당한 세금 부담을 겪게 될 것으로 보인다.
현재 15억5,000만원 수준에서 거래되는 서울 광진구 광장극동 2차 전용 84㎡를 보유한 1주택자를 보자. 올해 168만4,000원을 보유세로 낸 이 집주인은 2030년에는 자릿수가 바뀐 1,068만3,000원을 내야 한다. 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(시세 17억원)의 경우 324만9,000원에서 1,314만2,000원까지 치솟는다. 10년 만에 보유세가 네 배(989만3,000원)나 급등한다는 계산이다.
서울 용산구 한가람아파트 전용 84㎡는 현재 시세 18억4,000만원 수준으로 올해 보유세 406만2,000원을 부담하고 있지만 2030년에는 1,543만7,000원으로 3.8배(1,137만5,000원)의 세금 부담이 늘어나게 될 전망이다.
<조세 저항 나타날 듯…정부 “중저가 세부담 완화하겠다”>
정부는 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 조만간 중저가 1주택자들의 재산세 감면 대책을 마련하겠다는 방침이다. 여기에 실제로는 장기보유특별공제 등 각종 완화 방안들이 마련돼 있고 비교적 장기간에 걸친 현실화를 추진하는 만큼 실제 국민들이 체감하는 세금 부담은 시뮬레이션 결과보다 적을 것으로 예상하고 있다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 28일 부동산시장점검 관계장관회의에서 “부동산공시법에 근거한 공시가격 현실화 로드맵이 곧 발표될 예정인 바, 이와 연계하여 정부는 중저가 1주택을 보유한 서민들의 재산세 세부담이 늘어나지 않도록 할 계획”이라며 “조만간 당정회의 논의를 거쳐 당과 관계부처에서 발표할 것”이라고 밝혔다.
다만 전문가들은 이 같은 보완책이 마련되더라도 현실화율 조정에 따른 세 부담 증가는 필연적인 만큼 국민들의 조세 저항은 나타날 수밖에 없다고 보고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 적용 시기를 길게 잡으면서 ‘완급 조절’을 하려는 것 같지만 이미 공시가격이 많이 오르고 있어 내년 보유세는 ‘폭탄’ 수준일 것이고 전반적으로 시기를 늦춘 것은 큰 의미가 없다”며 “1주택자의 부담이 커지는 것은 여전한 상황”이라고 지적했다. /진동영기자 jin@sedaily.com
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