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사회사회일반
[Q&A]수십만 서민 등친 땅 지분 쪼개기···사기 수법과 대처법은 [기획부동산의 덫]
항공사진에 표시한 경기도 성남시 금토동 산73번지./자료=네이버지도




지도에 표시한 경기도 성남시 금토동 산73번지./자료=네이버지도


서울경제는 지난달 24일부터 ‘기획부동산의 덫’ 기획 기사를 내보냈습니다. 개발 가능성이 희박한 임야를 지분으로 쪼개 파는 기획부동산을 다뤘습니다. 이같은 기획부동산은 지난 3년여간 경기도에서만 2조4,000억원어치를 파는 등 피해자를 양산하고 있습니다.

저희는 기획부동산 피해 실태를 조사하기 위해 경기도 성남시 금토동 산 73번지 매수자들에게 우편을 보내 취재 협조를 구했습니다. 금토동 산73번지는 기획부동산 법인 33곳이 4,800여명에게 쪼개판 임야입니다. 청계산 이수봉과 국사봉까지 맞닿아 있는 개발제한구역으로 ‘개발이 절대로 불가능하다’는 게 성남시청 입장입니다.

저희는 우편을 보고 연락을 해온 53명에게 심층 설문과 인터뷰를 진행했습니다. 이후 심층 조사 결과와 함께 임야 지분 판매 기획부동산 실태와 대책을 상·중·하로 이어진 기획 기사에 담았습니다.

저희 시리즈 기사 17개에 달린 7,000여개 댓글에는 임야 지분 기획부동산이 이렇게까지 심각한지 몰랐다는 반응이 많았습니다. 수십만명으로 추산되는 기획부동산 피해자들이 그동안 눈에 잘 띄지 않은 때문입니다. 피해자들이 주로 서민층이어서 사기를 당한 지도 여전히 모르고, 알았다 해도 목소리를 잘 내지 못하는 게 그 이유로 추정됩니다.

그간 보도한 내용을 바탕으로 임야 지분 기획부동산의 실태와 수법, 대책과 개인별 대처법을 Q&A 형태로 총정리해봤습니다.




Q. 임야 지분 판매 기획부동산이 뭔가요?

A. 기획부동산은 보통 허위·과장 광고로 부동산을 팔아 부당한 이득을 취하는 회사들을 가리킵니다. 최근 몇 년 사이에는 소액 땅 투자에 좋은 경매 물건이 있다며 임야를 지분으로 쪼개 파는 기획부동산이 급성장한 상황입니다.

Q. 얼마나 많이 판 건가요?

A. 경기도가 찾아낸 기획부동산의 지분 매매 거래는 지난 3년간 2조4,000억원입니다. 2019년은 1조원을 넘기기도 했습니다. 기획부동산은 경기도 땅을 상대적으로 많이 파는 것으로 보입니다. 경기도에는 인구수도, 개발 호재도 많기 때문입니다. 기획부동산이 땅을 팔 때는 주변의 개발 호재가 필요하니까요.

다만 기획부동산은 호재를 갖다 붙일 수 있는 땅이면 어디든 팝니다. 거대 기획부동산의 경우 지점이 전국 각지에 있으며 조직력을 동원해 얼마든지 팔 수 있기 때문입니다. 예컨대 세종시의 경우 기획부동산이 손댄 소유자 100명 이상의 토지가 46개 발견됐습니다. 땅 주인만 7,423명입니다.





Q. 어떻게 파나요?

A. 전문가들은 지분 판매 기획부동산이 ‘다단계 취업 사기’ 방식으로 직원과 그 지인의 재산을 착취한다고 보고 있습니다. 기획부동산 수뇌부는 전국 각지에 수십개의 지점을 설치하고 일당 7만원 등을 내세워 직원을 채용합니다. 일당 7만원을 받고 싶은 저소득층이 기획부동산에 들어가게 되는 것이지요. 이분들은 땅 지식이 부족해 수뇌부를 땅 전문가로 믿고 속을 수 있는 분들입니다.

수뇌부는 개발 가능성이 희박한 땅을 싸게 구해와 직원들에게 팔게 하고 직원 본인도 사게 합니다. 즉 땅 지식이 부족한 사람들을 일당으로 유인해 그 관계를 이용, 착취하는 것입니다. 땅이 팔리면 수뇌부들은 2~4%가량을 인센티브로 꼬박꼬박 받아갑니다. 또 수뇌부는 직원들의 계좌를 빌려서 차명으로 추가적인 급여를 수령하기도 합니다.

기획부동산 케이비 계열의 부천 소재 지점에서 올린 판매직원 모집 광고./출처=벼룩시장


Q. 지분 파는 건 다 사기인가요?

A. 지분을 파는 행위가 불법은 아닙니다. 그러나 기획부동산은 개발 가능성이 희박한 땅을 주변의 개발 계획과 연결해 설명하거나, 취소되었거나 확정되지 않은 개발 계획을 확정된 것처럼 제시하는 경우가 많습니다. 이러한 과장·허위 광고는 사기죄 소지가 있습니다.

특히 자신들이 파는 물건이 경매 물건이라는 말부터가 거짓말인 경우가 있었습니다. 일반 매매로 구한 땅을 경공매로 싸게 구했다고 거짓말하는 것입니다. 경매 물건이니 싸고 합리적인 가격일 것이란 인상을 주어 현혹하는 것입니다.

또 임야 지분 판매 기획부동산은 한 땅의 지분을 수십~수천명에게 파는 데 이 역시 문제가 있습니다. 땅을 이용하거나 개발하려면 소유자 전체의 동의가 필요하기 때문입니다. 즉 통째로 누군가가 사가기 전에는 현금화가 어렵습니다. 심지어 소유자들에게 연락할 방법도 마땅치 않습니다.

이 땅을 누군가가 되사갈 리가 없다는 점을 감안하면 매수자들은 이 땅에 대한 세금을 평생 지불하고 사후에는 자기 자손에게 지분을 물려줘야 하는 처지에 놓이게 됩니다. 자손이 상속 포기를 하지 않는 이상은요.

밸류맵이 파이썬(Python)을 이용해 경기도에서 임야 지분을 판 기획부동산 법인 100개의 관계망을 분석한 결과. 연결된 법인이 많을 수록 동그라미가 커지며 중심에도 가까워진다. 우리경매와 코리아경매가 큰 그룹 2개를 이뤘으며 바르다건설은 중간그룹을, 법원경매가 소그룹을 형성했다./자료=밸류맵


Q. 대표적인 피해 사례는요?

A. 저희가 심층 조사를 진행한 경기도 성남시 금토동 산 73번지입니다. 이 땅은 해발 540m에 위치한 청계산 이수봉과 국사봉부터 아래로 해발 200m까지 뻗어 있습니다. 면적은 여의도 절반 가량입니다.

기획부동산들은 이 땅의 지분을 4,800여명에게 팔았습니다. 먼저 2019년 7월 3개의 기획부동산 법인이 153억원에 공동 계약했습니다. 이후 다른 법인들에 쪼개 주어 총 33개 법인이 개인에게 팔아 넘겼습니다. 판매액은 매입가의 6.5배였습니다. 3.3㎡당 3만6,600원에 사들여 24만원에 판 것이죠. 최근까지 판매율은 98%, 판매액은 총 960억원입니다. 매입가를 제외하면 820억원을 남긴 것이죠.

▶관련 기사 <경기 땅만 2.4조 판 기획부동산…'다단계 취업 사기'>(클릭)

서울경제신문은 기획부동산에서 지분을 매수한 사람들에 대한 표본조사로 경기도 성남시 금토동 산73번지를 선택했다. 기획부동산 33곳이 한 임야를 쪼개 4,800명에게 974억 원어치를 판매한 역대급 사건이기 때문이다. 본지는 지난해 상반기 부동산등기부등본의 매수자 정보를 데이터베이스화하는 작업을 시작했다. 지난해 8월 20일에는 전체의 5분의 1인 매수자 961명의 주소지로 우편 발송 업체를 통해 조사 협조 요청 편지를 보냈다. 이후 답신이 온 매수자들에 대해 신원을 확인한 뒤 전화로 심층 설문, 인터뷰를 진행했다. 대상자는 총 53명(응답률 5.5%)이다.


Q. 금토동 땅은 정녕 개발될 수 없나요?

A. 물론 청계산을 밀어버리고 세종특별자치시 같은 도시를 만든다면 개발이 가능할 것입니다. 그런데 청계산 정상인 망경대는 616m죠. 그럴 가능성은 요원해보입니다.

성남시는 단호합니다. 절대로 개발이 불가능하다는 것입니다. 개발제한구역인 이 땅은 환경평가등급 1등급에 해당해 개발제한구역을 풀 수 없는 곳입니다. 경사도도 극심해 조례에서 개발을 금지해놓은 경사도 12도를 훌쩍 넘습니다. 성남시는 이 땅과 관련한 고소 사건 등을 수사하는 검찰, 경찰에도 여러 차례 ‘개발이 불가한 땅’이라고 통보했다고 합니다.

기획부동산이 4,800여명에게 쪼개 팔아 970억원의 매출을 올린 경기도 성남시 금토동 산73번지의 토지이용계획확인서. 이 땅의 개별공시지가는 1㎡당 2만1,700원인데 기획부동산은 7만원가량에 쪼개 팔았다. 또 개발제한구역, 공익용산지 등이 지역·지구가 적용된 것이 눈에 띈다. 공익용 산지는 공공의 목적으로 사용하는 산지라는 의미로 거의 100% 개발이 불가능하다는 평가다. /자료=국토교통부 토지이용규제정보서비스


Q. 그럼 사람들은 이 땅을 왜 산 건가요?

A. 기획부동산이 이 땅을 팔 때 설명한 내용은 가관입니다. 저희가 매수자들에게 물어본 결과 기획부동산이 설명한 향후 개발 방식과 기대 수익률은 천차만별이었습니다. 이미 아파트를 지을 사람이 있다거나 건설사가 학교를 지을 거라는 거짓말도 들은 매수자도 있었습니다. 개발이 불가능한 땅에 대해 그럴 듯한 설명을 하려다 보니 각종 호재와 전망을 되는대로 꾸며낸 것으로 풀이됩니다.

이같은 말을 믿고 땅을 덜컥 사버린 것이죠. 피해자는 1차적으로는 직원, 2차적으로는 직원의 지인으로 파악됩니다. 저희가 금토동 산73번지 매수자 53명에게 물어보니 직원이 26%였고 나머지는 거의 직원의 지인과 가족, 친척이었습니다. 모르는 전화를 받거나 광고를 보고 찾아갔다는 사람은 4%, 2명에 불과했습니다. 취재 과정에서 다른 토지를 산 사람들의 이야기도 이와 비슷합니다. 생면부지의 사람에게 전화해 땅을 파는 일명 ‘114콜’은 직원들이 시도를 꽤 하긴 하지만 성공률이 높지 않은 것으로 보입니다.

매수자들 대부분은 저소득층이었습니다. 일당 7만원을 받으려고 기획부동산에 취업한 직원들과 그 관계에 있는 사람들이기 때문으로 풀이됩니다. 금토동의 경우 땅을 사들인 사람의 3분의 1가량은 연 소득 2,000만 원 이하였습니다. 가계 순자산이 1억 원 미만인 사람도 절반에 달했습니다. 직업을 물어보니 43%는 무직이라고 했습니다.



▶관련 기사 <"혹하는 마음에 땅 샀다 빚쟁이"···연소득 2천 이하 3명 중 1명>(클릭)





Q. 구체적인 사연이 있다면요?

A. 금토동 매수자 중 경비 일을 하는 77세 어르신이 기억에 남습니다. 아내분과 함께 금토동을 포함해 토지 지분을 4,000만원어치 샀다고 하셨는데요. 순자산이 마이너스인데다 토지 비용을 치르기 위해 카드론도 받으셨다고 했습니다.

이 어르신의 사연이 담긴 기사는 포털사이트에서 “대체 카드론으로 땅을 왜 사냐”며 비판과 비난의 댓글이 꽤 달렸습니다. 하지만 어르신은 기획부동산 직원인 지인이 그야말로 엄청나게 꼬셔대서 못내 샀다고 하셨습니다. 지금은 지분 가격은 당연히 오르지 않을 것으로 생각하며, 본전만이라도 찾고 싶다고 하셨습니다.

땅에 대한 지식은 물론 자산도 없는 분을 꼬셔내어 땅을 판 기획부동산 직원, 혹은 회사가 잘못이라는 점을 강조하고 싶습니다.

▶관련 기사 <해발 540m 청계산 주인 4,800명의 속사정은 [기획부동산의 덫]>(클릭)



Q. 금토동 땅 주인들은 지금 어쩌고 있나요?

A. 4,800명이 각자 어떻게 대처하고 있는지 확인은 어렵습니다만, 저희와 연락이 닿은 60여분 중에는 고소를 했다는 분이 2~3분가량 있었습니다. 또 고소를 하고 싶으니 다른 사람들을 연결해 달라는 분도 10분 정도 있었습니다. 이를 감안하면 법적 대응 의지가 있으신 분들은 개별적으로 고소를 진행하고 있을 것으로 예상됩니다.

이미 이 땅을 판매한 데 대해 사기 혐의로 재판에 넘겨진 사건도 있습니다. 법무법인 혜에서 고소인들을 대리한 사건인데요. 인천지검 부천지청은 지난해 기획부동산 우리경매의 회장 황모씨 등 2명을 불구속기소, 인천 지역 지점장 등 3명을 구속기소했습니다. 이들은 금토동 땅을 포함해 100여개의 땅을 불법적으로 판매한 혐의를 받았습니다. 현재 1심 재판이 진행 중입니다.

▶관련 기사 <[단독]땅 주인 2만명인데 사기라니…지분 쪼개판 기획부동산 구속기소>(클릭)



Q. 이렇게 피해자가 많고 사기성이 짙다면 왜 지금까지 사회적 문제가 되지 않았나요?

A. 땅 지식이 부족한 저소득층이 대다수라서 여전히 속은 줄 모르는 사람들이 많고, 속은 줄 알았다 해도 어디에 어떻게 목소리를 내야 할 지도 모르는 사람들이 많은 탓으로 보입니다. 설사 피해자들끼리 규합해보려 해도 수백개의 기획부동산으로 구매 통로가 분산되어 있어 서로의 존재도 보이지 않고, 알 수 있는 정보가 등기부등본 주소에 불과해 연락할 방도도 마땅찮은 상황입니다. 이처럼 피해자들이 파편화, 비가시화된 것은 기획부동산에 대한 수사나 제도 개선이 더딘 이유로 지적됩니다.

그동안 기획부동산을 고소한 사건도 적지 않았다고 합니다. 사기를 당했음을 깨닫고 기획부동산에 환불을 요구했으나 해주지 않자 개별적으로 고소한 피해자들입니다. 하지만 이들은 기획부동산의 허위·과장 광고를 증거로 수집해논 경우가 드뭅니다. 직원으로서 기획부동산 회사를 믿었거나, 땅을 소개해준 지인 등을 믿고 샀기 때문입니다. 이에 개인이 개별적으로 고소한 사건들은 수사기관에서 줄줄이 무혐의가 나왔고, 기획부동산은 다른 피해자들에게 “고소할테면 해봐라”는 식으로 더욱 기고만장하게 굴었다고 합니다.

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Q. 기획부동산이 처벌 받은 적은 없나요?

A.지난해 6월 4일 광주지방법원 제1형사부(항소부·박현 부장판사)가 “가치가 거의 없는 땅을 헐값에 산 다음 관련 지식이 없는 불특정 다수인에게 마치 큰 경제적 가치가 있는 것처럼 속여 비싼 값에 팔았다”며 우리경매 회장 황 모 씨에게 징역 2년 6개월 실형을 선고한 바 있습니다. 황씨는 거대 기획부동산 집단 3곳 중 1곳의 회장입니다. 검찰은 황 씨 등 3명을 쓸모 없는 땅 5곳의 지분을 무등록 다단계 판매 방식으로 51명에게 팔아 6억 1,297만 원을 교부·편취한 혐의(사기 및 방문판매법 위반)로 기소했습니다. 대법원은 지난해 8월 7일 상고를 기각하고 원심을 확정했습니다. 지난 2018년 말 피해자들이 회사를 경찰에 고소한 지 2년여 만에 나온 결과였습니니다.

해당 사건의 땅 4곳은 북한산국립공원·상수원보호구역 등으로 개발 가능성이 전혀 없었습니다. 그럼에도 시세의 4배에 달하는 가격으로 지분을 팔았습니다. 법원은 “지가 상승으로 인해 이익금을 취득할 가능성이 전혀 없는 상황”이라고 봤다. 피고인들에 대해서는 “위 땅이 수익성이 있다고 판단한 객관적인 근거도 없다”고 지적했습니다.

법원은 우리경매가 해당 지분을 수백 명에게 쪼개 판 것도 문제로 봤습니다. 매수자들에게는 지분을 일괄 처분하거나 분할 등기할 계획이나 방편이 없었기 때문입니다. 법원은 “피해자들이 매수자를 구해 현금화하는 것은 사실상 어려울 것으로 보인다”고 밝혔습니다

피해자들 중에는 직원이 많았다고 합니다. 직원들은 땅을 고객에게 팔고 자신들도 직접 샀다고 합니다. 피해자 직원 대부분은 회사에서 받은 급여보다 더 많은 액수의 땅을 샀다고 합니다. 심지어 빚을 내 매수 대금을 치른 경우도 있었습니다. 피해자들은 수사 기관에서 땅의 규제 사항이나 주요 현황에 관해 듣지 못했거나 일부만 알고 있었다고 진술했습니다. 법원은 “피해자들은 기획부동산 업자를 전문가로 생각할 수밖에 없기 때문에 피고인들 측에서 제공한 정보에 의존할 수밖에 없었다”고 밝혔습니다.

▶관련 기사 <[단독] 일당 7만원받고 경매도 배운다? 무쓸모 땅파는 사기였다···기획부동산 2심서 엄벌>(클릭)



Q. 정부나 국회는 이런 사기를 몰랐나요?

A. 지방자치단체 중에는 경기도가 이재명 지시의 지시로 기획부동산에 대해 강경하게 대응하고 있습니다. 2019년 중순에 기획부동산의 움직임을 감지하고 대대적인 조사를 했습니다. 불법 행위를 확인한 뒤엔 기획부동산이 노릴 토지를 선별해 과천시 6배 규모의 토지거래허가구역을 지정했습니다. 또 토지 정보 실거래가 플랫폼 ‘밸류맵’에 의뢰해 기획부동산 추적·모니터링 시스템도 개발했습니다. 최근에는 경기남북부경찰청과 기획부동산 불법행위 수사 협약을 맺고 수사 정보 제공에도 나섰습니다.

다만 아직 정부 차원의 대책은 시행되지 않았습니다. 정부는 지난해 말에야 기획부동산을 규제하려는 방안을 구체화한 상황입니다. 이는 진성준 더불어민주당 의원이 발의한 ‘부동산거래 및 서비스산업법’에 담긴 ‘매매업 등록제’입니다. 이 법안은 부동산 매매업자에게 등록 의무를 부과하고, 지분을 매매할 때는 감정평가서를 제공하도록 합니다. 법안이 통과되면 지분 가격 부풀리기가 예방되고, 법령을 어긴 매매업자에 대해영업정지나 수사의뢰 등의 제재가 가능해집니다.

지분 거래에 대해 허가제를 적용하는 방안도 추진되고 있습니다. 경기도가 국토부에 건의한 안인데요, 2주 전 홍기원 더불어민주당 의원이 발의한 ‘부동산거래신고법’ 개정안에 담겼습니다. 소유자가 일정 수 이상인 토지의 지분을 거래할 때는 지자체장의 허가를 받도록 하자는 것입니다. 이 법안이 통과되면 땅의 용도에 맞지 않는, 즉 투자 목적의 매매는 차단됩니다. 이 방안에는 과도한 제한권 제한 아니냐는 지적도 나오는데요, 경기도에서 일어난 임야 지분 거래는 기획부동산이 손 댄 것이 90% 내외인 것으로 확인되었기에 문제가 없다는 반박이 있습니다.

▶관련 기사 <'최고매출 천억' 기획부동산 553개 색출···국토부 '매매업 등록제' 추진>(클릭)



Q. 개인이 기획부동산의 마수를 피하기 위해선 어떻게 해야 할까요?

A. ‘3G’를 기억하시길 바랍니다. 지분으로는 토지를 사라고 하면 조심하고, 지인이 사라고 하면 조심하고, 지도는 꼭 확인하자는 것입니다.

그리고 포털사이트에서 저희 기사 댓글을 보면 “유망한 땅이 가만히 있는 나에게까지 올 리가 없다고 생각하라”는 취지의 얘기가 많더라고요. 동의합니다.

그리고 임야뿐 아니라 전·답, 그리고 도로도 지분으로 쪼개파는 행태가 계속 발견되고 있습니다. 토지는 아파트 등 주택과 달리 환금성이 매우 떨어지니 투자에 신중하셔야 합니다.

※본지 기자는 15일 KBS2TV '굿모닝 대한민국 라이브'에 출연해 기획부동산 피해 실태와 사기 수법 등에 대해 설명했습니다.

▶동영상 링크 <굿모닝 대한민국 라이브 1부 [심층라이브] '서민 울리는 기획부동산 사기의 실체'(시작~13분)>

/조권형 기자 buzz@sedaily.com, 박진용 기자 yongs@sedaily.com
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