전체메뉴

검색

이메일 보내기

보내는 사람

수신 메일 주소

※ 여러명에게 보낼 경우 ‘,’로 구분하세요

메일 제목

전송 취소

메일이 정상적으로 발송되었습니다
이용해 주셔서 감사합니다.

닫기

부동산부동산일반
[영상] '부동산 전문가' 양지영, "지금은 ‘꼭지’, 매수·매도 타이밍 ‘절대’ 아니다"

8년 연속 상승한 부동산 시장…이미 비정상적 거품 가득해

더욱 신중해진 매수·매도 타이밍…무주택자·1주택자·다주택자 입장차 커져

'3기 신도시'·'주거 로드맵' 입주 시기 이후인 2027년 주목할 것

지금은 ‘꼭지’, 매도?매수 타이밍 ‘절대’ 아니다 | 아파트 매매 가이드 양지영 소장
지금은 ‘꼭지’, 매도?매수 타이밍 ‘절대’ 아니다 | 아파트 매매 가이드 양지영 소장 EP.1


압구정 현대아파트. 최근 평당 1억에 거래됐다 | 연합뉴스 제공




이달 초 압구정 현대 아파트의 80평형대가 80억 원에 거래되며 큰 이슈가 됐다. 정부의 고강도 규제에도 초고가 아파트를 중심으로 부동산 가격은 여전히 상승하고 있는 모양새다. 집값 상승세가 이어지자 시민들의 우려도 커지고 있다. 이처럼 혼란한 현 부동산 시장에 대해 전문가들은 어떻게 판단하고 있을까.

서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’은 양지영 R&C 연구소의 양지영 소장을 만나 현 부동산 시장에 대해 이야기를 들어봤다.

■ 최근에 시장을 어떻게 보고 계신지.

△ 현 아파트 가격은 비정상적이고 거품일 가능성이 있다고 봐야합니다. 우선 가격이 얼마나 상승했는지를 보면 지금 가격의 위치를 판단할 수 있습니다. 아파트 시장의 경우 2013년에 저점을 찍고 상승을 시작해 올해까지 최장 8년으로 역대 최장의 상승세를 가고 있습니다. 가격 상승률을 수치로 보자면(KB기준) 2013년 1월부터 현재까지 전국은 31%, 5대 광역시는 31%, 수도권은 45% 상승했고 서울은 무려 60% 상승했습니다. 단지 별로 보면 강북의 대장주로 꼽히는 ‘마래푸’(마포래미안푸르지오)의 전용 84m²이 2013년 6억 원에서 18억 원으로 3배 올랐습니다. 즉 ‘꼭지’에 다다른 상황이라고 볼 수 있죠. 그 이후로도 아파트 매매가는 계속해서 최고가를 경신하고 있는데요. 아파트 본연의 가치에 미래 가치까지 반영돼 가격이 형성되기 때문입니다. ‘서울 아파트는 언젠간 오를 것’이라는 기대치가 가격 상승을 부추기고 있는 것이죠. 하지만 이제는 조정 구간이 다가오고 있기 때문에 ‘영끌’은 멈춰야할 때라고 봅니다.



■ 지금이 분명 상투는 아닌 것 같다, 들어가야겠다고 하는 사람이 많다. 지금은 매매 타이밍이 아니라는 말인지.

△ 그렇습니다. 물론 지금 집이 정말 필요한 경우나 자금 여력이 있고 투자 기간을 장기적으로 본다면 사도 괜찮습니다. 다만 몇 억, 몇 천만 원이라도 더 저렴하게 살 수 있는 시기가 분명히 올 것입니다. 굳이 지금 들어갈 필요는 없다는 거죠. 지금은 투자 시기가 아니라고 봅니다.



■ 양 소장이 그렇게 보는 객관적인 지표는?

△ 가장 직접적으로 영향을 주는 요소는 크게 공급 물량, 금리, 부동산 정책입니다. 그 외 소비자물가지수, 시중 유동성도 있고요. 부동산 시장 전망을 고민할 때에는 집값에 영향을 주는 여러 요소를 다방면으로 고려해야 합니다. 현 부동산 시장은 제로 금리가 계속 유지되는 탓에 상승 압박을 받고 있고 시중 금리와 대출 금리 상승도 부담으로 작용하고 있습니다. 세금에서도 보유세 부담이 있다 보니 선뜻 매수에 나서기 어려운 상황입니다. 실제로 최근 매수세가 꺾이면서 집값 상승폭이 둔화되고 있다는 뉴스를 확인할 수 있는데요. 실거래가를 보면 일부 단지들을 제외하고는 가격이 조금씩 조정되는 것을 확인할 수 있습니다. 결국 상승세가 지속적으로 가기는 어렵다고 보입니다.





■ 매도를 생각하고 있던 주택 보유자들은 어떤 입장을 취하고 있는지?

△ 다주택자의 경우 팔 엄두를 못 내고 있습니다. 3주택 이상을 소유한 경우 양도세를 75%까지 물어야하기 때문이죠. 보유세 부담에도 가져가겠다는 입장이 대부분입니다. 양도세 중과에 대한 세금 부담만 줄여주더라도 시장에 나오는 매물이 상당히 많을 것이라는 의견이 많지만 현실적으로 쉽지 않아 다주택자들은 ‘가져가겠다’는 분위기가 강합니다. 한편 1주택자의 경우 팔겠다는 사람도 간혹 나오고 있습니다. ‘이미 오를 만큼 올랐다’고 생각해 지금은 팔고 갈아타기 구간을 기다리겠다는 전략입니다. 양도세 부담이 없는 것도 한 몫합니다. 이를 보면 지금을 역으로 매도할 타이밍으로 봐도 될 것 같습니다. 물론 우량의 매물을 가지고 있는 분들은 장기적으로 보고 가져가도 됩니다.



■ ‘똘똘한 한 채’에 대한 중요성이 더욱 부각될 수 있다는 이야기다. 그렇다면 1주택자들 입장에서 갈아타기를 하기 좋은 시기에 대한 신호는 어디서 발견할 수 있을까?

△ 이제는 부동산 시장도 주식시장처럼 대응을 하는 것이라고 생각합니다. 단기적인 반등을 볼 것인지 장기적인 하락 구간을 볼 것인지만 고민해도 매수·매도 타이밍이 나올 것으로 보입니다. 단기적인 구간이 분명히 있겠지만 장기적인 하락 구간이 더 길 것이기 때문에 지금은 느긋하게 기다리셔도 좋을 것 같습니다.

집값이 눈에 띄게 하락하는 구간을 찾는다면 3기 신도시나 주거 로드맵을 고려해야합니다. 그 물량들이 입주가 시작되는 시점을 봐야합니다. 주거 로드맵의 입주 시기는 2023년, 3기 신도시는 2025년 정도로 예상되기에 2027년 정도가 되면 상당히 많은 물량들이 입주 될 것입니다. 입주 물량만 보더라도 들어갈 타이밍이 될 것이라는 거죠.

지금은 실수요와 투자 수요가 함께 움직이는 시기이기 때문에 당연히 상승세가 이어질 수 밖에 없습니다. 하지만 내년 이후는 실수요자와 투자 수요가 같이 움직이기 힘들 것으로 보입니다. 금리 부분이 부담이 되고 대출의 규제가 있어 투자 수요가 빠질 것이기 때문이죠. 투자 수요가 빠진 상태에서는 집값 상승세가 계속 이어지기는 어렵습니다.





■ 지금 매수를 고민하고 있는 분들에게 한 마디.

△ 지금은 아무리 봐도 매수 지역이 보이지 않습니다. 이미 다 오른 지역이기 때문이죠. 2008년 금융 위기가 터지고 매수 타이밍은 저점시기였던 2013년이었습니다. 당시 집을 사야하는 분위기였는데도 불구하고 실제로 집을 산 사람은 몇 없었습니다. 집값이 오르면 나도 사야 될 것 같고 집값이 떨어지면 나도 팔아야할 것처럼 느껴져 구매를 망설이게 되기 때문입니다. 그래서 투자를 잘하기 위해서는 성향을 과감하게 바꿀 필요가 있습니다. 더불어 늘 그래프를 보고 공부를 하고 주시를 해야 합니다. 다만 지금은 ‘꼭지’이기 때문에 굳이 매수 타이밍을 잡기보다는 느긋하게 기다리시기를 추천합니다.

/박지연 인턴기자 jypark301@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
주소 : 서울특별시 종로구 율곡로 6 트윈트리타워 B동 14~16층 대표전화 : 02) 724-8600
상호 : 서울경제신문사업자번호 : 208-81-10310대표자 : 이종환등록번호 : 서울 가 00224등록일자 : 1988.05.13발행 ·편집인 : 이종환
인터넷신문 등록번호 : 서울 아04065 등록일자 : 2016.04.26발행일자 : 2016.04.01
서울경제의 모든 콘텐트는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등은 법적 제재를 받을 수 있습니다.
Copyright ⓒ Sedaily, All right reserved

서울경제를 팔로우하세요!

서울경제신문

텔레그램 뉴스채널

서울경제 썸