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[영상] '청약 광풍' 동탄2신도시에 들어서는 동탄역 파라곤2차, 시세 차익만 무려 '3억'?

분양가는 대비 향후 시세 차익 약 3억원 예상

개통 지연 가능성有 '동탄도시철도'…개통 후 GTX-A와의 시너지 기대

단지 근처 물류센터는 상당한 '감점 요인'

모든 요소 종합한 최종 평가는 '양호'









분양가 논란에 휩싸인 동탄2신도시의 ‘동탄역 디에트르 퍼스트지'의 오피스텔이 오늘 청약 신청을 마감합니다. 아파트 분양가의 2배에 해당하는 분양가로 인한 논란에도 높은 경쟁률이 예상돼 동탄2신도시 ‘청약광풍’이 이어질 것으로 보이는데요.
이렇게 동탄2신도시의 청약 경쟁이 뜨거운 상황에서 또 다시 ‘반값 아파트’가 등장해 주목을 받고 있습니다. 동양건설산업의 동탄역 파라곤 2차가 분양을 앞두고 있어 동탄2신도시 청약 시장을 흔들 것으로 보이는데요. 당초 6월 분양을 예정했다가 시기가 뒤로 미뤄진 상태이지만 분양이 시작되면 동탄역 디에트르 퍼스티지 못지 않은 인기를 보일 것으로 예상됩니다.

이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 동탄역 파라곤 2차의 평가를 위해 송승현 도시와경제 대표와 주용남 소장을 만나 해당 단지를 평가하는 시간을 가졌습니다.

지난 주 1편에서는 동탄역 파라곤 2차의 시공사, 입지 및 전망에 대한 송 대표와 주 소장의 평가를 들었습니다. 이어지는 2편에서는 파라곤 2차의 가격, 청약제도, 인접한 시설 등에 대한 평가해보려 합니다.

다음은 송 대표와 주 소장이 ‘집슐랭’과 나눈 문답입니다.

동탄역 파라곤 2차의 분양가격은 어떻게 되나요?

▷ 동탄역 파라곤 2차가 위치한 동탄 신도시는 공공택지 분양가 상한제가 적용 지역입니다. 공공택지 분양가 상한제 지역의 아파트 매매가의 구성요소는 택지 매입 원가, 건축비, 가산비 세 가지로 나뉩니다.

많은 분이 파라곤 2차의 가격을 동탄 디에트르 퍼스티지와 비교하곤 합니다. 결과적으로 비슷하게 나올 수 있지만, 이는 잘못된 접근입니다. 디에트르 퍼스티지 같은 경우 업무 복합 용지를 매입해 지어 올린 것이고 동탄역 파라곤 2차의 경우에는 공동주택 용지 위에 지어 올린 땅으로 용도 지역이 다르기 때문입니다.



따라서 용도 지역이 같은 공동주택 용지 위에 지어진 적정 비교 대상 단지를 찾아야 합니다. 파라곤 2차의 경우 2017년에 분양을 진행한 동탄2아이파크가 적절한 비교 대상입니다. 아이파크의 전용 면적 84㎡의 기준 분양가가 3억 8,520만 원이었는데 이 분양가격이 어떻게 구성되어 있는지를 다시 쪼개서 파라곤 2차에 적용을 해보면 파라곤 2차의 분양가를 예측할 수 있습니다.

아이파크의 택지 매입 원가는 3.3㎡당 약 513만 원이었습니다. 반면 파라곤 2차 부지는 542만 원이었습니다. 또 기본형 건축비를 적용했을 때 2017년부터 현재까지 약 15% 정도의 건축비 상승이 있었습니다. 이러한 택지 매입 원가와 건축비 등 모두를 고려하여 파라곤 2차의 분양가를 추측해 본다면 약 4억 3,000만 원 정도로 예측을 해볼 수 있습니다.

입주 이후 시세는 약 7억 원으로 예상할 수 있으며 주변 시세와 비교를 했을 때 충분히 가능하다고 생각합니다. 즉, 당첨된다면 2억 5,000만 원에서 3억 원 정도의 시세차익을 얻을 수 있다고 평가할 수 있습니다.



가격을 알아도 청약 제도를 모르면 의미가 없을 것 같아요. 청약 제도를 알면 선택의 폭이 넓어질 것 같은데 설명 한번 부탁드리겠습니다.

▷크게 3가지 요소를 봐야 합니다. 대규모 택지개발지구라는 점, 공공택지라는 점, 분양가 상한제가 적용되고 있다는 점입니다. 이 3가지 요소에 따라 나머지 청약 제도가 결정됩니다.

동탄역 파라곤 2차는 대규모 택지개발지구에 위치하여 분양가 상한제가 적용된다는 점을 유의 깊게 봐야 합니다. 이에 따라 청약 제도가 결정되기 때문입니다.

동탄 2신도시는 대규모 택지개발지구이기 때문에 동탄역 파라곤 2차는 화성시 2년 이상 거주자에게 30%, 경기도 2년 이상 거주자에게 20%, 나머지 50%는 수도권 거주자에게 배정이 됩니다. 또 투기과열지구와 분양가상한제 적용 지역이기 때문에 총 10년의 재당첨 제한이 적용됩니다.



동탄역 파라곤 2차의 경우 공급 타입에 따라 선정 방식이 결정됩니다. 파라곤 2차의 전용 면적 84㎡는 가점제 100%, 105㎡와 140㎡는 가점제 절반, 추첨제 절반으로 적용됩니다. 약간의 변수가 될 수 있는 부분은 최종적인 확정 분양가와 인근 주택 매매가 사이의 비율입니다. 이 평가 결과에 따라서 예측을 해보면 아마도 인근 주택 매매가격의 80% 미만으로 평가를 받을 가능성 큽니다. 그렇게 된다면 전매 제한 기간 10년, 거주 의무 기간은 총 5년으로 적용될 가능성이 높아 보입니다.



동탄역 파라곤 2차는 제 기준에서 아쉬운 것 같아요. 이번에 청약은 포기하고 나중에 나올 단지에 신청하는 것이 좋지 않을까요?

▷가장 의미 없는 질문이라고 생각합니다. 아쉽게도 서울 수도권의 주요 단지들은 당첨 확률이 굉장히 낮은 수준이고 청약 경쟁률은 계속 높아져 가고 있습니다. 어느 곳이든 당첨되기가 쉽지 않습니다. 역에 대한 거리나 단지에 대한 최저선을 정해놓으시고 그 안에만 들어온다면 적극적으로 청약을 신청하는 것이 현시점에서는 합리적인 선택이 되리라 생각합니다.





에피타이저와 메인 메뉴 평가가 끝났는데 디저트의 평가 기준은 어떻게 되나요?

▷ 디저트는 앞서 평가한 요소 외에 부가적인 요소들을 평가하는 단계입니다. 동탄역 파라곤 2차의 동탄 도시철도의 개통시기, 물류 센터 위치, 조경 및 커뮤니티 시설이 부가적인 요소에 해당하죠.

앞서 말한 3가지 요소에 따라 점수를 더 줄지 아니면 차감할지를 결정하여 최종 평점을 부여할 생각입니다.



앞서 긍정적인 요소로 평가한 동탄도시철도의 개통 시기는 언제가 될까요?

▷ 동탄도시철도의 경우 앞서서 긍정적인 요인으로 말씀을 드렸지만, 개통 시기에 주목해볼 필요가 있습니다. 현재 올 1월에 기본계획 승인 신청까지 진행이 된 상태입니다.

하지만 도시철도망 구축 계획이 수립되고 실제 노선 개통까지 정말 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 전국적으로 당초 계획에서 상당 수준 뒤로 미뤄지는 사례가 많이 있는 것을 보면 알 수 있습니다. 동탄 도시철도 역시 이러한 가능성을 염두에 두어야 합니다. 2027년 계획이지만 뒤로 지연될 가능성도 있다는 것을 미리 생각해두는 것이 좋을 것 같습니다.

하지만 만약 도시철도가 빨리 들어온다면 조금 앞서서 진행될 예정인 GTX-A 노선과의 시너지 효과를 충분히 노릴 수 있을 것 같습니다.



근처에 물류 센터가 들어온다는 이야기를 들었습니다. 호불호가 갈리는 것 같은데 어떻게 생각하시나요?

▷ 현재 동탄역 파라곤 2차 근처에 물류 센터가 굉장히 가깝게 있습니다. 이에 호불호가 많이 나뉘는 상황입니다.

물류센터에 일자리가 있기 때문에 직주 근접수요가 가세할 수 있다는 부분에서는 긍정적으로 평가되지만, 교통량이 급증하기 때문에 도로 정체가 일어날 수 있다는 점에서 부정적으로 평가되고 있습니다. 현재 현지 반응은 대체로 부정적으로 평가되고 있습니다.

따라서 물류 센터는 점수 차감 요인으로 생각을 해야 할 것 같습니다. 이 부분이 가격에 어느 정도 영향을 미칠 것을 보입니다.



실거주 의무 기간이 늘면서 커뮤니티와 조경 시설이 강조되는 것 같습니다. 동탄역 파라곤 2차는 어떤가요?

▷ 조경과 커뮤니티 시설의 경우 보편적인 기준이 많이 올라간 상태입니다. 최근 하이엔드 시설에는 인피니티 풀이 들어가기도 했습니다. 이제는 우리가 흔히 생각하는 피트니스 센터, 카페, 게스트룸 등은 특화 요소가 아니라 기본적으로 배치되는 것으로 생각할 정도로 커뮤니티 시설의 수준이 많이 올라갔습니다.



2015년 이후 서울 수도권의 분양 결과를 보면 조경과 커뮤니티 시설이 그 아파트의 가치를 결정하는 중요한 요소로 작용하는 것 같습니다. 이미 주요 건설사들이 조경과 커뮤니티 시설 자체에 별도의 이름을 지어줄 정도로 신경을 많이 쓰고 있는 것을 보면 알 수 있습니다.

파라곤 역시 조경과 커뮤니티 시설에 많은 신경을 쓰고 있습니다. 대구 안심 파라곤 지하주차장에 녹지공간을 조성한 것을 보면 알 수 있습니다. 이러한 점을 볼 때 동탄역 파라곤 2차의 조경과 커뮤니티 시설 역시 기대해볼 만하다고 생각합니다. 동탄 파라곤 2차만의 시그니처가 되는 조경이나 커뮤니티가 들어오면 좋을 것 같습니다.



모든 메뉴의 평가를 마쳤는데요. 최종 평점 말씀해주시죠.

▷ 동탄역 파라곤 2차의 별점 말씀드리겠습니다. 에피타이저 별 3개, 메인메뉴 별 2개, 디저트 별 1개로 총점 별 2개입니다. 앞서 별 하나만 받더라도 감사하게 생각하셔야 한다고 말씀드렸죠. 최종 평점 별 2개 정도의 평가는 꽤 양호한 편입니다.



/한상우 인턴기자 sw7015@sedaily.com
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