서울의 주택 시장이 갈수록 가열됨에 따라 서울을 벗어나 경기 외곽지역까지 저평가된 아파트를 찾으려는 움직임이 확대되고 있다. 이 때문에 기존 가격이 올랐던 지역의 외곽 쪽부터 아파트값 오름세가 심화되는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 28일 기준 인천 아파트 매맷값 상승률은 0.57%로 9년 만에 역대 최고치를 기록했으며 같은 날 파주시가 토지거래허가구역으로 추가 지정되기도 했다.
각종 매체에서 저평가된 아파트를 조사하고 분석하고 있지만 복잡한 규제와 급변하는 시장의 모습 때문에 부동산 초보자들에게는 여전히 어려운 숙제와도 같다.
이에 서울경제 부동산 매체 '집슐랭'이 '부동산 상승 신호, 하락 신호'의 저자 '부룡' 신현강 대표에게 부동산 초보자들이 아파트 가격에 대해 꼭 알아야 할 정보들에 관해 물어보았다. 신 대표는 최근 들어 그 수가 급증한 부동산 투자자들에 대해 '이미 지나간 가격에 시야가 멈춰 있기 때문에 상당히 조급한 모습을 자주 보인다'라고 평가했다.
■ 회피보다는 전략적인 공격
최근 심각한 전세난 때문에 전세와 매매를 놓고 고민하는 사람들에 대해 신 대표는 "대체로 모든 상황에서 매매가 더 나은 선택"이라고 말했다. 매매는 손실이 나더라도 명목 손실에 불과하며 거주의 안정성이라는 이점이 있지만 전세는 다른 누군가에게 무차입 자본 레버리지 형성을 도와주는 것에 불과하다는 것이다. 신 대표는 "이익을 얻고자 하는 확률 게임에서 전세는 상당히 불리한 회피 전략"이라고 말하기도 했다.
■ 아파트 가격 판단, 그 지역에 대한 사전 조사부터
신 대표는 "많은 분이 집값이 오를 곳이 어디인지부터 찾는다"라며 "그 지역에 대한 기본적인 정보 없이 오를 곳부터 찾으면 답이 나오지 않는다"라고 강조했다. 평소에 익숙하고 잘 아는 곳부터 알아보기 시작해야 학군이나 입지 등의 조건을 비교 대조하며 아파트의 시세를 평가할 수 있다는 것이다. 신 대표는 "모르는 동네를 조사할 때는 맘카페나 지역 카페의 힘을 빌리기도 한다"라며 "그 지역에서 가장 선호되는 아파트를 찾고 그 단지가 왜 선호되는지와 조건별로 선호되는 아파트는 어디인지 등을 중심으로 시세 움직임을 파악하는 편이다"라고 설명했다.
■ 생각보다 간단한 저평가 아파트 고르는 공식
? 신 대표는 "많은 분이 이미 지나간 가격을 기준으로 아파트의 가격을 평가한다"라며 본인이 분양받을 수 있었던 가격에만 집착하는 초보자들의 모습을 지적했다. '내가 분양 기회를 놓쳐서 5억원이 10억원이 됐는데 앞으로 더 오를 수 있을까?'라고 생각하는 것은 옳지 않다는 것이다. 신 대표는 "스스로 감정을 빼고 객관적인 시선에서 보는 것이 중요하다"라며 "그 10억원이 특별한 이유 없이 오르지 않는다면 저평가된 것으로 볼 수도 있는 것"이라고 설명했다.
■ 기회는 반드시 온다, 조급해하지 말 것
? 부동산 사이클의 순환에 관해서 설명한 적이 있는 신 대표는 "많은 분이 지나간 기회에 집착한다"라며 안타까움을 표했다. 신 대표는 "자신도 기회를 놓쳐서 낙담했던 적이 많지만 지나고 보니 그런데도 기회는 얼마든지 있었다"라고 설명하며 "낙담하지 않고 계속 전진하면 기회는 예상하지 못한 곳에서 온다"라고 강조했다.
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