해외 주식 투자가 각광을 받고 있는 가운데 리츠·펀드·상장지수펀드(ETF)를 통해 부동산 투자도 글로벌 자산 배분을 고려해 볼 만하다는 조언이 나온다.
17일 미래에셋투자와연금센터는 투자잡지 ‘투자와 연금 5호'의 커버스토리 ‘부동산 투자, 이제는 글로벌이다’에서 부동산 투자의 글로벌 자산 배분 중요성이 커지고 있다고 분석했다.
부동산은 유동성이 떨어지는 단점은 있지만 현금 흐름과 자본 차익을 동시에 얻을 수 있는 매력적인 투자 자산이다. 특히 서울의 아파트 가격은 최근 5년간 61.3% 상승했고 높은 수익률에 한국 가계 자산은 부동산에 집중돼 있다. 윤치선 미래에셋투자와연금센터 연구위원은 “서울 아파트처럼 수익률이 좋으면 리스크도 커야 하는데, 가격이 중장기적으로 우상향하면서 누구든 버티면 이익 볼 가능성이 커졌다”며 “그래서 투자자들은 빚을 내면서까지 아파트에 뛰어들었다”고 설명했다.
다만 윤 연구원은 향후 부동산 투자 지역 및 대상을 글로벌로 확대할 필요성이 커지고 있다고 평가했다. 국내에서 ‘아파트 불패 신화’가 생겨났던 건 지난 십 수년 간 금리가 줄곧 내리면서 낮은 비용으로 자금 조달이 가능했고 한국인의 평균 소득이 최근 30년간 8배 급증했기 때문이다. 반면 올해 하반기부터 한국은행이 기준금리를 올리며 주택담보대출 금리가 뛰는 등 저금리 환경이 바뀌고 있다. 여기에 국내 총 인구수가 지난해 정점을 찍고 2024년부터 감소 추세가 빨라질 것이라는 전망도 아파트 투자에 비우호적이 조건이다.
부동산 메가 트렌드도 변화하고 있다. 코로나19로 비대면 활동이 늘어나면서 상가, 백화점 등 전통적 상업용 부동산 용지보다 물류센터, 데이터센터 등 신생 산업용 부동산의 투자 매력이 커지고 있다. 국내에서 물류센터, 데이터센터에는 투자할 방법이 많지 않지만 해외로 시선을 돌리면 공모 부동산 펀드와 리츠를 통한 다양한 상품 선택지가 많다. 이외 해외 부동산 달러 투자로 환율 변동 리스크에 대응할 수 있다는 이점도 있다.
미래에셋투자연금센터는 △해외 부동산에 투자하는 국내 상장 리츠 △해외 부동산 관련 펀드 △글로벌 리츠 상장지수펀드(ETF) △해외 상장 리츠 등을 통해 글로벌 부동산에 자산 배분을 할 수 있다고 소개했다. 윤 연구위원은 “공모 리츠에서 받은 배당금이 5,000만 원 이하이면 9.9% 세율로 분리과세 혜택을 받을 수 있다"며 “다만 세제 혜택을 받기 위해선 2023년 말까지 투자해야 하고, 3년 간 지급 받은 배당 소득에 대해서만 혜택이 적용된다”고 했다.
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