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용산마저도 1월 아파트 거래 '1건'…"악소리 납니다"

서울 아파트 거래량 262건

19개구가 10건에도 못미쳐

서울 아파트 시내 전경./연합뉴스




대통령 선거와 대출 규제 등의 영향으로 1월 서울 아파트 거래량이 전례 없는 수준으로 얼어붙고 있다. 용산구의 경우 이달 들어 아파트 매매 거래가 단 한 건에 불과할 정도다. 시장 안정이라기보다 상승 또는 하락세가 형성되기조차 어려운 ‘거래 마비’ 수준이라는 분석이 나온다.

21일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 이날까지 262건으로 집계됐다. 1월 거래 신고 기간이 2월 말까지라는 점을 고려하더라도 현 추세대로라면 1,000건 안팎을 기록할 것으로 전망된다. 역대 서울 아파트 최저 거래량은 금융위기 직후인 지난 2008년 11월의 1,163건이다.

서울의 25개 자치구 가운데 19곳은 이날까지 아파트 거래량이 10건에도 미치지 못하고 있다. 특히 용산구 거래량은 지금까지 한 건뿐이다. 지난해 1월의 경우 107건이었다. 이외에도 △도봉구 2건 △광진·성동구 각 3건 △금천·서대문·종로구 각 4건 등 7개 자치구에서 신고 기간의 3분의 1이 지난 현재까지 5건 미만의 거래량을 보이고 있다.

구로구의 경우 104건으로 거래량이 많지만 이 가운데 88건은 서울주택도시공사(SH)가 임대 사업을 목적으로 민간 사업자의 신규 준공 아파트를 통으로 사들이면서 나온 거래다. 88건 모두 구로구 궁동 ‘궁동에스하임’에서 나왔다. 이를 제외하면 서울의 거래량은 174건으로 줄어든다. 자치구당 평균 7건이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “금리 인상과 대출 규제로 매수 심리가 급격히 얼어붙고 있다”며 “매도자와 매수자 모두 대선 이후까지는 관망할 가능성이 높아 이달 거래량은 역대 최저 수준인 1,000건을 밑돌 가능성도 보인다”고 분석했다.

'고금리·대출 규제·고점 인식' 삼중고에 시장 마비






“두 달 전만 해도 40평 매물이 나오면 제일 먼저 알려 달라던 고객에게 최근 매물이 나왔다고 연락했더니 매수 의사가 없다고 하네요. 새해 들어 이런 분들이 더 많아진 것 같습니다.”(서울 양천구 목동 A 공인중개사 대표)

21일 한국부동산원에 따르면 1월 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 지난주보다 0.8포인트 떨어진 91.2를 기록했다. 2019년 8월 5일(90.3) 이후 2년 5개월 만에 가장 낮은 수치다. 대출 규제와 기준금리 인상으로 매수자들의 비용 부담이 커진 데다 대선을 앞두고 관망세가 짙어지며 매수 위축으로 이어진 것이다.

서울 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 상황이 10주째 이어지고 있다. 이에 현장에서는 ‘사실상 시장이 멈춘 수준’이라는 하소연이 나오고 있다. A 대표는 “거래가 뜸해지면서 매수자 입장에서는 혹시 가격이 더 내려가지는 않을까 기대하는 분위기”라며 “이런 상황에서는 아무리 고객 상황에 맞는 매물을 소개하더라도 실제 거래로 이뤄지기가 쉽지 않다”고 말했다. 매도자는 호가를 내리지 않고, 매수자는 낮은 가격만 원하니 매칭이 되지 않는다는 이야기다.

실제 이달 용산구에서 유일하게 나온 1건도 급매물 거래다. 용산구 이촌동 강촌아파트 전용 84.77㎡가 직전 거래(지난해 7월·22억 원)보다 1억 원 낮은 21억 원(8층)에 거래됐다. 인근 B 공인 관계자는 “이 건은 그나마 급매물이니 거래가 이뤄졌는데 그렇다고 집주인들이 호가를 낮춘 급매가 나오는 분위기는 아니다”라며 “매수자들은 낮은 가격이 아니면 안 사겠다고 하지만 매도자들은 급매물을 내놓는 경우가 드물어 거래가 되지 않는 것”이라고 전했다.

거래 감소는 아파트 대체 상품으로 주목 받던 오피스텔 시장으로까지 번지는 분위기다. 리서치 업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과 1월 1일부터 14일까지 2주간 매매된 오피스텔 실거래 건수는 전국 기준 942건으로 집계됐다. 이는 한 달 전인 지난해 12월 동기(1~14일)의 거래량인 2,443건보다 무려 61.4% 줄어든 수치다.

다만 거래 실종을 가격 하락 신호로 보기는 어렵다는 분석이 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지금은 대출 규제로 실수요를 인위적으로 차단해 일어난 시장 마비와 같은 상태”라며 “거래가 점진적으로 줄어들고 매물 호가가 내려간다면 가격 하락 가능성을 볼 수 있겠지만 지금은 정책으로 인해 거래가 막혔기 때문에 거래량 감소를 가격 하락 신호로 볼 수 없다”고 했다. 실제 아파트실거래가(아실) 기준 서울 아파트 매물도 4만 6,434건으로 6개월 전(4만 2,501건)과 비교해 큰 변화가 없다.

전문가들은 최근의 거래 절벽이 대선이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 정책 변수의 영향인 만큼 적어도 상반기까지는 현재 분위기가 이어질 것으로 보고 있다. 윤 연구위원은 “대출 완화나 다주택자 대상 양도세 중과 완화 등 주요 부동산 공약이 나오고 있어 매수자와 매도자 모두 대선 이후로 결정을 미루고 있다”며 “대선 이후 지방선거도 있어 거래 없는 보합 장세가 한동안 이어질 것”이라고 말했다.
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